Art. 3.3.2. Nota Vastgoedbeleid gemeente Uitgeest 2026 — Verkoop van het vastgoed

Bij het afstoten van gemeentelijk vastgoed kan, naast slopen, ook sprake zijn van verkoop. Deze verkoop vindt altijd transparant plaats en onder marktconforme voorwaarden, ook wanneer het pand wordt verkocht aan maatschappelijke instellingen, burgerinitiatieven of buurtgroepen. In het selectieproces wordt in beginsel uitgegaan van het criterium ‘hoogste prijs’. Indien daar aanleiding toe is, kan het college echter ook andere – niet-financiële – aspecten meewegen, zoals een gewenste programmatische invulling, stedenbouwkundige randvoorwaarden of participatie- en maatschappelijke meerwaarde. Het volledige afwegingskader wordt vooraf openbaar gemaakt, zodat alle belangstellenden hiermee rekening kunnen houden (zie Didam-beleidsregels). Voor de verkoop van beeldbepalende objecten uit de gemeentelijke portefeuille, bijvoorbeeld een kerktoren of monumentaal gebouw, worden in de koopovereenkomst aanvullende bepalingen opgenomen, zoals een kwalitatieve verplichtingen, een verplichting om het object een laagdrempelige maatschappelijke functie te laten behouden (expositie, cultuur, educatie) of erfgoedstatus. Deze bepalingen zorgen ervoor dat de gemeente invloed houdt op behoud van identiteit, ruimtelijke kwaliteit en maatschappelijk belang. Het volledige proces voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed is beschreven in Bijlage 3. Daarnaast zijn in dit beleid uitgangspunten vastgelegd die richting geven aan zowel de werkwijze van de ambtelijke organisatie als aan de bestuurlijke besluitvorming. 1.Didam-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in het cassatieberoep over de vestiging van een supermarkt in Didam op gemeentegrond3HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778. (Didam I). In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken alle serieuze gegadigden een gelijke kans moeten bieden om mee te dingen. Eén-op-één uitgifte is niet langer zonder meer mogelijk. Indien sprake is van meerdere geïnteresseerden of de verwachting er is dat er meerdere geïnteresseerden kunnen zijn, worden selectiecriteria opgesteld die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Aan de hand van deze selectiecriteria wordt de uiteindelijke verkrijger geselecteerd. Het Didam-beleid van de gemeente Uitgeest is als Bijlage 4 toegevoegd. In het vervolg-arrest Didam II bevestigde de Hoge Raad dat deze regels ook terugwerkende kracht hebben en al vóór 2021 golden. Het arrest benadrukt dat een onderhandse of gemengde overeenkomst met één partij niet automatisch onrechtmatig is, mits de gemeente kan motiveren dat er objectief slechts één serieuze gegadigde was. Bovendien geldt dat wanneer het gebruik of de exploitatie van het vastgoed het dominante karakter van de overeenkomst vormt, dit exploitatiekarakter prevaleert boven de huur- of uitgifteovereenkomst. Schending van de Didam-regels kan leiden tot aansprakelijkheid jegens benadeelde gegadigden, maar maakt de overeenkomst in principe niet nietig. 2.Staatssteun Marktconformiteit houdt in dat de prijs en voorwaarden van vastgoedtransacties overeenstemmen met hetgeen in de markt gebruikelijk is voor vergelijkbare situaties en met hetgeen andere marktpartijen bieden of ontvangen. Bij de aan- en verkoop van een object mag geen sprake zijn van staatssteun of verkapte subsidie. Verkapt staatssteun kan optreden wanneer transacties tussen de gemeente en marktpartijen voorwaarden bevatten die hen voordeel verschaffen dat niet op normale marktomstandigheden berust, zoals verkoop tegen onder marktprijzen of onterechte voordelen bij huur of verhuur. Voor transacties tussen overheden en marktpartijen geldt het kader zoals beschreven in de Mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip staatssteun (2016). Deze Mededeling biedt handvatten om de marktconformiteit van (grond)transacties te bepalen. Eén van die handvatten is een taxatie door een onafhankelijke deskundige, uitgevoerd op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria (paragraaf 103 van de Mededeling). De gemeente Uitgeest kiest bij verkoop of verhuur in beginsel voor een openbare selectieprocedure, bijvoorbeeld een tender zoals beschreven in de Mededeling. Dit houdt in dat het voornemen tot uitgifte openbaar wordt bekendgemaakt, zodat belangstellende partijen kunnen inschrijven. Uitgangspunt is het criterium ‘hoogste prijs’, tenzij vooraf andere selectiecriteria zijn vastgesteld en openbaar gemaakt. Voorafgaand aan iedere transactie vindt een staatssteuntoets plaats. Daarbij geldt dat eventuele de-minimissteun aan bedrijven niet meer mag bedragen dan € 200.000 over een periode van drie belastingjaren. 3.Onderzoek in het kader van de Wet Bibob; De Wet Bibob (Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) heeft tot doel om de integriteit van de overheid te beschermen. De wet heeft een preventief karakter en is bedoeld om te voorkomen dat de overheid ongewild criminele activiteiten faciliteert door bijvoorbeeld vergunningen of subsidies te verstrekken of vastgoedtransacties aan te gaan. Hiermee wordt de concurrentiepositie van ondernemers beschermd. Op grond van de Wet Bibob is het mogelijk om diepgaand onderzoek te doen naar de achtergrond van een persoon of marktpartij waarmee de overheid een vastgoedtransactie wil aangaan. De gemeente kan dit onderzoek zelf doen, maar kan ook advies vragen aan het Landelijk Bureau Bibob (het Bureau). Dit kan zij voorafgaand aan de vastgoedtransactie doen of als zij een wijziging in een vastgoedcontract wil doorvoeren. Maar ook als de overeenkomst al is gesloten, kan de gemeente nog een advies vragen aan het Bureau en zo nodig de overeenkomst ontbinden. Een advies van het Bureau is niet bindend. Het is aan de gemeente om af te wegen of een risico dat het Bureau heeft vastgesteld, zo zwaarwegend is dat de gemeente de vastgoedtransactie moet afblazen. De gemeente kan bij de verkoop van vastgoed besluiten eerder een Bibob-onderzoek uit te voeren indien één of meer van de volgende indicatoren aanwezig zijn: Aankoopsom of bieding: de hoogte van de aankoopsom of bieding wijkt ongebruikelijk af van de vastgestelde markt- of taxatiewaarde van het vastgoedobject; Snelgroeiende vastgoedportefeuille: de partij die het object wil kopen, beschikt over een snelgroeiende vastgoedportefeuille, wat kan wijzen op een verhoogd risicoprofiel; Recent opgerichte partij: de partij die het object wil kopen is recent opgericht, al dan niet met een opvallende of mogelijk verdachte exploitatiegeschiedenis; Meerdere objecten: de verkoop betreft meerdere vastgoedobjecten aan dezelfde partij of groep van partijen.

Rechtspraak bij dit artikel