6.1 Aantallen
Op basis van het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord ( 2004) wordt de regio voor de periode 2005-2015 een minimale taakstelling toegekend van 11.900 woningen, zijnde de woningen die nodig zijn om te voorzien in de eigen regionale woningbehoefte.
Uit analyse van woningmarkt blijkt dat in deze gemeente de komende vijf jaar 450 – 650 woningen door wisseling van eigenaar/huurder vrijkomen. Daarbij is, vooral de laatste jaren, sprake van een klein binnenlands vestigingsoverschot, oftewel de vrijgekomen woningen worden bezet door nieuwe eigenaren/huurders van buiten de gemeente. Als gekeken wordt naar de vraag blijkt dat er vanuit de gemeente een vraag is van 100 nieuw te bouwen woningen per jaar (Bron: woningbehoeftenonderzoek SWB 2004).
Drechterland ziet zelf de mogelijkheid vanuit ruimtelijk perspectief de komende tien jaar ca. 1070 woningen te bouwen, oftewel ca. 100 woningen per jaar. Dat betekent een totaal aanbod van tussen de 1400 en 1650 woningen (inclusief vrijkomende woningen). Gelet op deze ontwikkelingen en de resultaten van onderzoek is de vraag uit de regio in het meest ongunstige geval even hoog als het aanbod.
Er is voldoende ruimte binnen het stedelijk gebied (de vroegere rode contouren) om de lokale vraag op te vangen als het gaat om aantallen woningen, en om in geringe mate vraag van buiten de gemeente op te vangen. Het bepalen van de vraag uit de regio is overigens erg lastig, deze zal afhankelijk zijn van ontwikkelingen op de regionale woningmarkt, en van de ontwikkeling van andere kernen.
De woningen in Drechterland hebben een prijsindeling zoals weergegeven in tabel 1.
Tabel 1 Prijsniveau huur- en koopwoningen per 1.1.2007
Huur < € 339 (goedkoop)
Koop < € 165.000 (goedkoop)
Huur € 339 - € 621 (betaalbaar)
Koop € 165.000 - € 235.000 (middelduur)
Huur > € 621 (duur)
Koop > € 235.000 (duur)
6.2 Doelgroepen
- Senioren
De voorraad seniorenwoningen loopt in termen van toegankelijkheid achter bij de woonvraag van senioren. Daar komt bij dat het aantal senioren nog verder sterk zal groeien. De nieuwbouwplannen en bestemmingsplannen zullen in het bijzonder betekenis moeten krijgen voor deze doelgroep. Hierbij wordt binnen de bereikbare gebieden rond en in het centrum van Hoogkarspel en Venhuizen het concept ‘woonzorgzone’ aangehouden.
Het gaat dan zowel om het inpassen van een nieuwe, wijkgerichte zorgvoorziening ter vervanging van de verouderde sociale woningbouw, als om de bouw en verbetering van huur- en koopwoningen voor senioren. De bedoeling is dat door nieuwbouw en verbetering binnen de bestaande bebouwing woningen geschikt worden gemaakt voor senioren. Er zal daarbij rekening worden gehouden met de sterk verschillende woonwensen van senioren. Een percentage van de woningen voor senioren zal gestapeld zijn, zowel in de huursector (sociaal én duur) als in de koop (verschillende prijsklassen). Deze prijsklasse zijn opgenomen in tabel 1. Over de concrete aantallen zal met de eigenaren van de sociale woningbouw i.e. de woningcorporaties afspraken gemaakt worden.
Concreet vertaald betekend dat op basis van de Welzijnsnota gesteld kan worden dat bij een gematigde extramuralisatie deze behoefte bestaat uit: 103 woningen wozoco (woonzorgcomplex) en 136 zelfstandige woningen en bij een vergaande extramuralisatie 118 woningen wozoco en 141 zelfstandige woningen. Ook in Venhuizen zal nog een aantal woningen voor senioren gepland moeten worden.
Een deel van deze woningen zijn in de periode 2005-2008 reeds gerealiseerd, waaronder 24 appartementen bij de nieuwe bibliotheek in Hoogkarspel en de 29 appartementen van de Bosmanstichting in Venhuizen.
-Jongeren en starters
De huidige woningmarkt geeft onvoldoende ruimte aan jongeren en starters. Daar zal op drie punten iets aan moeten worden gedaan.
Een deel van de bestaande sociale huurvoorraad (in het bijzonder de kleinere flatwoningen zonder lift) zou beschikbaar moeten komen voor jongeren en starters. Aandachtspunt is dat in de nieuwbouwplannen voldoende rekening gehouden wordt met deze doelgroep.
Starters zijn gebaat bij doorstroming. Vooral de nieuwbouw in de uitleglocatie zal de gemeente daar ruimte voor moeten bieden. Indirect door het geven van doorstroomkansen, waardoor woningen vrijkomen voor starters, direct door een deel van het programma te positioneren in de goedkope (beschermde) koopsector. Ook met de corporatie kan over dit laatste overleg gevoerd. Met name de betaalbaarheid van de woningen is een knelpunt van beleid. Met bijvoorbeeld het koopzeker-project van de woningstichting en het grondbeleid door middel van het opnemen van kettingbedingen in de koopovereenkomsten worden pogingen gedaan woningen betaalbaar te houden. Ook wordt de mogelijkheid geboden een starterlening aan te gaan.
-Aandachtsgroep
Voor speciale woonvormen en voorzieningen voor aandachtsgroepen wordt specifiek aandacht besteed in het gemeentelijke woonprogramma van Drechterland. Vanuit onderzoek is gebleken dat Drechterland voldoende huisvesting biedt aan deze aandachtsgroep, maar de kwaliteit van de woningvoorraad dient op peil gehouden te worden.
6.3 Differentiatie
- Sociale Huurwoningen Vrijwelalle huurwoningen zijn in bezit van woningstichtingen het Grootslag en De Woonschakel. Naast het onderhouden van het bestaande huurwoningenbestand hanteert De Woonschakel ook het middel van verkoop van huurwoningen. Er zijn geen gemeentelijke huurwoningen. De huurwoningen voor speciale groepen, senioren en jongeren worden ook door het Grootslag aangeboden en onderhouden.
- Koop- en huurappartementen
Vooral in de centra van Hoogkarspel en Venhuizen is hier ruimte voor, gezien het karakter van het woonmilieu (direct grenzend aan het centrum) én de vraag van senioren om nabij de voorzieningen te wonen.
In Hoogkarspel is aan de Narcissenlaan een wooncomplex van 23 appartementen voor senioren gebouwd. Aan de Julianastraat is, in combinatie met de bouw van een nieuwe bibliotheek een appartementencomplex van 26 nieuwe (senioren) koopappartementen verrezen. Daarnaast is aan de Streekweg een appartementencomplex voor jongeren gebouwd en is aan de Noordervoert (Skitteljacht) door de Woningstichting het Grootslag in samenwerking met zorgorganisaties en de gemeente een complex van appartementen met zorgvoorzieningen in aanbouw. Deze appartementen moeten aan de toegankelijkheidseisen voor zorgvragers voldoen. Ten slotte zal op de voormalige Deenlocatie aan de Streekweg een woongebouw met koopappartementen gerealiseerd worden. In Venhuizen worden binnen de bestaande bebouwing aan de St. Lucasstraat 29 appartementen voor senioren gebouwd. Daarnaast worden aan de Westerkerkweg 65 14 appartementen en aan de Westerkerkweg 89 nog eens 16 appartementen gebouwd.
- Koop- en huurwoningen
In zowel de prijs als architectuur wordt gestreefd naar een breed palet van kwalitatief goede koopwoningen. Een aantal te bouwen koopwoningen zal gerealiseerd worden op vrije kavels, met ruimte voor eigen bouw. De overige koopwoningen zullen variëren van goedkoop (starters), middelduur tot duur.
6.4 Woonmilieus
- De linten
Voor de bebouwing in de linten is het woningbeleid in het jaar 2000 vastgesteld in de Nota Verruiming bouwmogelijkheden in de lint en in de Structuurvisie Venhuizen. Uitgangspunten zijn:
- Behoud van de leefbaarheid in termen van voorzieningen, huisvesting eigen bevolking, bereikbaarheid en werkgelegenheid;
- Behoud van kwaliteiten van de landelijke omgeving;
- Herkenbaar houden van de karakteristieke dorpsstructuur;
- Versterking van de woonfunctie.
In de lint komen bedrijfsgebouwen voor. Soms behoren zij bij een agrarisch bedrijf, soms zijn het ander type bedrijven. Veel bedrijven kunnen vanwege milieu en ruimtelijke ordening eisen niet meer uitbreiden. Als het bedrijf stopt, biedt de nota een mogelijkheid om de leegte in de lint op een goede ruimtelijke manier op te vullen.
Sommige (agrarische) bedrijven binnen en buiten de bebouwde kom en speciaal aan de linten hebben verschillende redenen om te stoppen met hun bedrijf.
Zowel de provincie als de gemeente heeft beleid om de vrijkomende plekken ten behoeve van de volkshuisvesting in te vullen. De provincie heeft in haar Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord een regeling voor het verlaten en opnieuw invullen van agrarische bedrijfsgebouwen (VAB) opgenomen. Een voorwaarde is dat de minimale oppervlakte van 1000 vierkante meter aan bedrijfsbebouwing dient te worden geamoveerd. Het provinciale beleid is daarbij richtinggevend voor het gemeentelijk beleid dat bij de toetsing van verzoeken bepalend is.
- Kleine kernen
In de kernen Oosterblokker en Westwoud worden maximaal 10 woningen per jaar gerealiseerd, uitgezonderd de inbreilocaties.
Dat betekent dat tot 2011 in Westwoud de Witte Dam 2 de laatste twee fasen zullen worden gebouwd en dat daarna naar nieuwe locaties zal worden omgezien die reeds in de Structuurschets Drechterland zijn opgenomen, tenzij in de Toekomstvisie voor een ander beleid wordt gekozen.
In Oosterblokker zijn meerdere locaties in beeld, te weten Pancratius en locaties die reeds voorkomen in de Structuurschets Drechterland.
De uitbreidinglocatie in de kern Schellinkhout wordt vooralsnog niet vergroot. In Wijdenes zal na uitbreiding van ’t Wuiver daar de grens zijn bereikt. Afhankelijk van de wijze van invulling is aan de Molenweg woningbouw niet uitgesloten. De situatie in Oosterleek is gelijk aan die van Schellinkhout, namelijk geen aanvullende woningbouw.
- Hem-Venhuizen
Hier wordt de woonwijk Kadijk gerealiseerd en zijn nog enkele inbreilocaties in beeld.
- Hoogkarspel
In de hoofdkern wordt, naast een aantal inbreilocaties in en rond het centrum, het ontwikkelingsgebied Reigersborg verder gebouwd met een gemiddeld aantal woningen van ruim 51 woningen per jaar. Daarmee kan in deze kern tot het einde van de periode 2005 – 2015 worden voorzien in de eigen woonbehoefte.
6.5 Conclusies en samenvatting
In de volgende tabel is uitgegaan van een minimumopgave van 100 woningen per jaar. Dit aantal dekt de eigen behoefte, maar houdt geen rekening met een regionale opvang, en een beperkte hoeveelheid woningen binnen inbreilocaties.
De eerste tabel geeft het aantal woningen weer dat gebouwd kan worden binnen de huidige reeds aanwezige bouwlocaties.
Tabel 2 Bouwscenario 2005 – 2015 (100 woningen per jaar in uitleggebieden)
Sloop
Sociale huur en koop (40%)
Middeldure koop
Dure koop
Totaal
Huur
koop
20%
20%
25%
35%
100%
Alle kernen
-25
Kleine kernen:
Oosterblokker
9
9
11
12
41
Westwoud
13
13
16
21
63
Wijdenes
7
10
4
23
44
Uitleggebied:
Reigersborg
106
106
133
186
531
Kadijk
46
17
24
93
180
Inbreilocaties
33
33
42
58
166
Nieuwe uitleg
Totaal
-25
214
188
230
393
1000
De tweede tabel geeft het aantal woningen aan dat gebouwd kan worden in de periode tussen 2005 en 2020. Daarvoor zullen nieuwe bouwlocaties aangewezen moeten worden.
Tabel 3 Bouwscenario 2005 – 2020 (100 woningen per jaar in uitleggebieden)
Sloop
Sociale huur en koop (40%)
Middeldure koop
Dure koop
Totaal
huur
koop
20%
20%
25%
35%
100%
Alle kernen
-25
Kleine kernen:
Oosterblokker
9
9
11
12
41
Westwoud
13
13
16
21
63
Wijdenes
7
10
4
23
44
Uitleggebied:
Reigersborg
130
130
162
228
650
Kadijk
46
17
24
93
180
Nieuwe uitleg nader te bepalen
55
55
68
95
273
Inbreilocaties
55
55
69
96
274
Totaal
-25
271
246
345
639
1500
De laatste tabel geeft de bouwlocaties weer. Daaruit blijkt dat voor nieuwe uitleglocaties in verhouding tot de aanwezige bouwlocaties weinig bouwgrond aangekocht behoeft te worden. Uitgaande van 25 woningen per hectare, zal een oppervlakte van ruim 11 hectare benodigd zijn na het jaar 2014.
Tabel 4
Bouwcapaciteit (MET EEN BEPERKT AANTAL INBREILOCATIES)
In de gehele gemeente tot 2020.
Reigersborg
650
Kadijk
180
Witte Dam 2
63
Oosterblokker
41
Wijdenes
44
Totaal aan beschikbare locaties
978
Nieuw te ontwikkelen locaties
273
Inbreilocaties
274
Totaal benodigde capaciteit
1525
De gewenste verdeling bij de woningdifferentiatie van 20% huur, 20% goedkopere koop, 25% middeldure en 35% dure koop is de doelstelling. De haalbaarheid is mede afhankelijk van de betreffende situatie waaronder de voorwaarden waarop de locatie kan worden verkregen. Moeten er bijvoorbeeld veel bedrijven worden uitgekocht of is er sprake van maagdelijke landbouwgrond etc. Het aanhouden van een bandbreedte van 5% per categorie lijkt daarbij een realistisch uitgangspunt.
- - -
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies