Art. 1 Omzetbelasting en overdrachtsbelasting, verkoop onder voorwaarden

Met een korting op de marktwaarde verkopen ondernemers via verschillende formules (nieuwe)woningen of vestigen beperkt zakelijke rechten. De korting varieert meestal tussen 10% en 25% van de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk recht. De korting op de periodieke vergoeding voor het beperkt zakelijk recht (meestal een erfpachtrecht) kan worden verleend voor de gehele looptijd van het recht, of voor een deel van de looptijd (een zogenoemde ‘ingroeikorting’). Deze gevallen worden in de praktijk als regel aangeduid als de verkoop onder voorwaarden. Woningcorporaties passen de verkoop onder voorwaarden toe om de toegang tot de woningmarkt te bevorderen voor lagere inkomensgroepen. Commerciële bouwondernemers hanteren deze verkoop doorgaans als verkoopbevorderend instrument. Bij de verkoop onder voorwaarden zijn er formules waarbij de koper verplicht is de woning/het beperkt zakelijk recht voor terugkoop aan de ondernemer aan te bieden en de ondernemer verplicht is de woning/het beperkt zakelijke recht terug te kopen. Bij de terugkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht is de koper meestal verplicht de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer terug te betalen (d.w.z. dat de ondernemer de korting geheel of gedeeltelijk in mindering brengt op de terugkoopprijs). Deze verplichting van de koper kan juridisch op verschillende manieren zijn vastgelegd: bijvoorbeeld goederenrechtelijk (via een erfpachtrecht dat al dan niet wordt afgekocht) of contractueel (een kettingbeding). De ondernemer kan de woning/het beperkt zakelijk recht terugkopen en er voor kiezen om de woning opnieuw aan te bieden of een nieuw beperkt recht te vestigen via het concept van de verkoop onder voorwaarden. De ondernemer kan er ook voor kiezen de woning te gaan verhuren of de woning te verkopen of een nieuw beperkt zakelijk recht te vestigen onder reguliere economische condities. Er zijn ook formules waarbij de ondernemer met betrekking tot de woning/het beperkt zakelijk recht geen terugkoopverplichting heeft maar een terugkooprecht. Verder zijn er formules waarbij de ondernemer geen terugkoopverplichting heeft en ook geen terugkooprecht. Als de ondernemer geen gebruik maakt van zijn terugkooprecht of geen terugkooprecht heeft, mag de koper de woning/het beperkt zakelijk recht doorverkopen aan een derde, veelal onder de voorwaarde dat hij de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer terugbetaalt. Bij doorverkoop door de koper is er geen sprake meer van een verkoop onder voorwaarden. Bij verkoop onder voorwaarden geldt meestal een clausule volgens welke de tussentijdse waardeontwikkeling1d.w.z. de waardeontwikkeling die zich heeft voorgedaan tussen het moment van aankoop door de koper en de terugkoop door de ondernemer of de doorverkoop aan een derde. van de woning/het beperkt zakelijk recht (positief dan wel negatief) volgens een vooraf vastgestelde verdeelsleutel wordt verdeeld tussen de koper en de ondernemer. De verplichting van de koper tot het delen van de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijk recht met de ondernemer kan goederenrechtelijk of contractueel worden geregeld. woning: woning met aanhorigheden en bijbehorende grond of een appartementsrecht dat een exclusief gebruiksrecht geeft op uitsluitend een als woning te gebruiken privégedeelte van een onroerende zaak nieuwe woning: woning met aanhorigheden en bijbehorende grond of een appartementsrecht dat een exclusief gebruiksrecht geeft op uitsluitend een als woning te gebruiken privégedeelte van een onroerende zaak en die/dat wordt geleverd vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 beperkt zakelijk recht: zakelijke rechten waaraan onroerende zaken (grond en/of woning) zijn onderworpen (door)verkoop: levering in de zin in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 respectievelijk verkrijging in de zin van artikel 2, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer vestiging van het beperkt zakelijke recht: vestiging, overdracht, wijziging, afstand of opzegging van beperkt zakelijke rechten marktwaarde: waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak met inbegrip van de omzetbelasting koperskorting: korting die de ondernemer verleent op de marktwaarde koper: natuurlijk persoon die bij de aankoop van de woning of de vestiging van het zakelijk recht niet optreedt als ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968 ondernemer: ondernemer als bedoeld in artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968 bouwen in eigen beheer: verkoop of uitgifte in erfpacht van de grond door de ondernemer aan de koper, waarna de koper zelf de aannemingsovereenkomst sluit met de bouwondernemer voor de bouw van de woning. Hierbij dient een onlosmakelijk verband tussen de koop-/erfpachtovereenkomst en de aannemingsovereenkomst te bestaan in die zin dat de ontbinding/beëindiging van de eerstbedoelde overeenkomst automatisch leidt tot ontbinding/beëindiging van de andere overeenkomst VOV: verkoop onder voorwaarden OVB: overdrachtsbelasting btw: omzetbelasting WBR:Wet op belastingen van rechtsverkeer wet OB:Wet op de omzetbelasting 1968 wet IB:Wet inkomstenbelasting 2001 AWR:Algemene wet inzake rijksbelastingen

Verkoop onder voorwaarden

Verwijzingen

Rechtspraak bij dit artikel