Het is mogelijk dat door een misverstand bij een levering de onroerende zaak niet op naam is gesteld van de persoon aan wie bedoeld was over te dragen. Als in een dergelijke situatie de tenaamstelling wordt gecorrigeerd door een nieuwe levering acht ik het niet gewenst dat opnieuw overdrachtsbelasting wordt geheven. Daarom keur ik het volgende goed.
Ik keur onder voorwaarden goed dat bij een correctie van de tenaamstelling van een onroerende zaak door een nieuwe levering, op verzoek een tegemoetkoming wordt verleend ten bedrage van de door die correctie verschuldigde overdrachtsbelasting.
Voor deze goedkeuring gelden de volgende twee voorwaarden:
De verkrijger toont aan dat de verkrijging onder de onjuiste tenaamstelling uitsluitend het gevolg is van een misverstand.
Het verzoek wordt ingediend binnen vijf jaar na de verkrijging onder de onjuiste tenaamstelling.
De oprichter van een NV of BV kan vooruitlopend op de oprichting, ten behoeve van de op te richten vennootschap, rechtshandelingen verrichten en daarmee onroerende zaken in eigendom verkrijgen. De oprichter is daarbij overdrachtsbelasting verschuldigd. Na oprichting is de NV of BV pas gebonden aan de door de oprichter verrichtte rechtshandeling op het moment waarop de vennootschap deze bekrachtigt (artikel 93 (203) Boek 2 BW). Na de bekrachtiging levert de oprichter de eerder door hem namens de op te richten NV of BV verkregen onroerende zaken door aan de opgerichte NV of BV zelf. Ik acht het daarbij niet in alle gevallen gewenst dat opnieuw overdrachtsbelasting wordt geheven. Daarom keur ik het volgende goed.
In het geval de oprichter van een NV of BV vooruitlopend op de oprichting onroerende zaken verkrijgt en deze vervolgens doorlevert aan de later tot stand gekomen vennootschap, keur ik onder voorwaarden goed dat op verzoek een tegemoetkoming wordt verleend ten bedrage van de bij de doorlevering verschuldigde overdrachtsbelasting.
Voor deze goedkeuring gelden de volgende vier voorwaarden:
Er wordt (per saldo) niet minder overdrachtsbelasting geheven dan wanneer de NV of BV de onroerende zaken onmiddellijk zou hebben verkregen.
De onroerende zaken zijn geleverd aan de oprichter, uitsluitend vanwege het feit dat de NV of BV ten tijde van de eigendomsverkrijging in oprichting was.
De oprichter verkrijgt de onroerende zaken ten behoeve van en voor rekening van de NV of BV in oprichting.
De doorlevering vindt plaats binnen één jaar na oprichting van de NV of BV.
Het is mogelijk dat ten laste van een gedeelte van een onroerende zaak een recht van opstal is gevestigd. Door de vestiging van het recht van opstal ontstaat er tussen de opstalhouder en de (blote) eigenaar een rechtsverhouding met betrekking tot de eigendom van de onroerende zaak. In de praktijk komt het voor dat de opstalhouder en de (blote) eigenaar deze rechtsverhouding met betrekking tot de onroerende zaak op andere wijze willen vormgeven. Dit kan door een splitsing van de onroerende zaak in appartementsrechten. In dat geval doet de opstalhouder, voorafgaand aan de splitsing, afstand van het recht van opstal tegen verkrijging van een onverdeeld aandeel in de onroerende zaak. Zowel de afstand van het recht van opstal als de verkrijging van het onverdeeld aandeel in de onroerende zaak, vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Ik acht het niet in alle gevallen gewenst dat in deze situatie overdrachtsbelasting wordt geheven. Daarom keur ik het volgende goed.
In geval een opstalhouder afstand doet van het recht van opstal dat is gevestigd ten laste van een gedeelte van een onroerende zaak tegen verkrijging van een onverdeeld aandeel in dezelfde onroerende zaak, keur ik onder voorwaarden goed dat een tegemoetkoming wordt verleend ten bedrage van de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Voor deze goedkeuring gelden de volgende vier voorwaarden:
De afstand van het recht van opstal en de verkrijging van het onverdeeld aandeel in de onroerende zaak vinden plaats in het kader van een daaropvolgende splitsing in appartementsrechten van de betrokken onroerende zaak.
De afstand van het recht van opstal, de verkrijging van het onverdeeld aandeel, de splitsing in appartementsrechten en de toedeling daarvan vinden op dezelfde dag plaats.
Het door de appartementsgerechtigden verkregen appartementsrecht geeft recht tot gebruik van hetzelfde gedeelte van de onroerende zaak dat de opstalhouder en de (blote) eigenaar direct voor de wijziging in hun onderlinge rechtsverhouding in gebruik hadden. Voor zover de mate van gerechtigdheid tot de onroerende zaak toeneemt, is over de meerwaarde daarvan overdrachtsbelasting verschuldigd.
De voormalige opstalhouder was ter zake van het destijds ten behoeve van hem gevestigde recht van opstal verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij niet aftrekbare omzetbelasting.
Ten aanzien van de derde voorwaarde, merk ik ter verduidelijking het volgende op. De voormalige opstalhouder verkrijgt met de wijziging van de rechtsverhouding een onverdeeld aandeel in de onroerende zaak en wordt daarmee mede gerechtigd tot een onverdeeld aandeel in de ondergrond van de onroerende zaak. De goedkeuring geldt voor zover de waarde van het verkregen onverdeeld aandeel in de onroerende zaak overeenstemt met de waarde van het voormalige recht van opstal. Dit betekent dat de voormalig opstalhouder in de regel overdrachtsbelasting zal zijn verschuldigd over tenminste de waarde van het verkregen aandeel in de ondergrond.
A is eigenaar van een onroerende zaak met een beneden- en bovenwoning. Voor de bovenwoning is ten behoeve van B een recht van opstal gevestigd. A en B komen overeen het pand te splitsen in twee appartementsrechten. Voorafgaand aan de splitsing doet B afstand van het recht van opstal tegen verkrijging op dezelfde dag van een 30/100 onverdeeld aandeel in de onroerende zaak (grond plus opstal). De waarde van dit onverdeeld aandeel komt overeen met de waarde van het recht van opstal dat B had. Beide transacties vormen een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting waarvoor onder voorwaarden de goedkeuring geldt. Vervolgens wordt de onroerende zaak gesplitst in appartementsrechten. A verkrijgt het appartement dat recht geeft op gebruik van de benedenwoning en B verkrijgt het appartement dat recht geeft op gebruik van de bovenwoning. De verkrijging door B van een onverdeeld aandeel in de onroerende zaak na afstand van het recht van opstal leidt ertoe dat B ook gerechtigd wordt tot een aandeel in de ondergrond. Hiertoe was B voorheen als houder van het recht van opstal niet gerechtigd. Voor (tenminste) dit gedeelte van de verkrijging, zijnde 30/100 x de grondwaarde, is B overdrachtsbelasting verschuldigd. Hiervoor geldt de goedkeuring niet.
Artikel 2
Verkrijging
Onderdeel van Overdrachtsbelasting, belastbaar feit· Belastingrecht
Deze tekst geldt sinds 7 mei 2021