Een verkrijging van een woning wordt voor de Successiewet gewaardeerd op de WOZ-waarde.
In het arrest van de Hoge Raad van 26 februari 2016 ging het om de vraag of deze WOZ-waarde ook geldt als de woning niet is geschonken maar is verkocht tegen een koopsom gelijk aan de WEV, waarbij in de akte van levering een deel van de koopsom is kwijtgescholden5Hoge Raad 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:319.. In dit geval werd 16% van de koopsom kwijtgescholden. De rechtsvraag was of het object van schenking de woning of het bedrag van de kwijtschelding is. De Hoge Raad oordeelde in het voorliggende geval dat bij verkoop van de woning tegen een koopsom gelijk aan de WEV gevolgd door kwijtschelding van een deel van de koopsom, het object van schenking niet de woning is, maar de kwijtschelding. De waarde van hetgeen geschonken is, is het kwijtgescholden bedrag. Waardering van de woning met toepassing van het waarderingsvoorschrift van artikel 21, vijfde lid, Successiewet is dan ook niet aan de orde. Het samenstel van rechtshandelingen, namelijk de verkoop van een woning gevolgd door de kwijtschelding van een deel van de koopsom, brengt niet met zich mee dat het object van schenking de woning is. De Hoge Raad oordeelde aanvullend dat de toepassing van de samenloopregeling, op grond waarvan de betaalde overdrachtsbelasting met de verschuldigde schenkbelasting wordt verrekend (artikel 24, tweede lid, Successiewet), hiervan los staat.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 22 september 2016, AWB 15/807, geoordeeld dat ook bij een kwijtschelding van 56% van de koopsom, waarbij de koopsom gelijk was aan de WEV, het object van schenking de kwijtschelding is.
Alhoewel de aangehaalde jurisprudentie richting geeft aan de discussie over het object van schenking bij verkoop van de woning gevolgd door kwijtschelding van een gedeelte van de koopsom, blijft het de vraag of bij elk kwijtscheldingspercentage het object van de schenking de kwijtschelding is. Als ten gevolge van de kwijtschelding een koopsom resteert die ten opzichte van de WEV van een relatief geringe betekenis is, lijkt mij dat niet het geval. Om de uitvoeringspraktijk hierover duidelijkheid te verschaffen, stel ik de grens waarbij het object van schenking de kwijtschelding is vast op 90%. Dit houdt het volgende in: als de kwijtschelding van de koopsom 90% of meer van de WEV bedraagt, is het object van schenking de woning en niet de kwijtschelding. Op grond van artikel 21, vijfde lid, Successiewet wordt dan voor de waarde van hetgeen geschonken is de WOZ-waarde van de woning als uitgangspunt genomen.
Bij elkaar opvolgende kwijtscheldingen kan onduidelijkheid bestaan over de vraag of er sprake is van samenhang tussen de verkoop van de woning en de daaropvolgende kwijtscheldingen van de koopsom. Naarmate de kwijtscheldingen langer na het moment van verkoop plaatsvinden, zal er minder snel sprake zijn van samenhang. Met het oog op de uitvoerbaarheid en controleerbaarheid door de Belastingdienst tellen voor de hierboven omschreven 90%-grens alleen de kwijtscheldingen mee die uiterlijk plaatsvinden op de dag van de juridische levering, zijnde de dag waarop de akte van levering in het daartoe bestemde openbare register van het kadaster wordt ingeschreven. De kwijtscheldingen die na de dag van de juridische levering plaatsvinden, blijven voor de beoordeling of 90% of meer van de WEV is kwijtgescholden buiten aanmerking. Dit betekent dat als op de dag van de juridische levering in totaal minder dan 90% van de WEV van de woning is kwijtgescholden, het totale bedrag van de kwijtscheldingen als object van schenking wordt aangemerkt. Dit geldt ongeacht of de verkoper van de woning schriftelijk heeft vastgelegd dat hij het voornemen heeft om de schuldig gebleven koopsom na de juridische levering (in één of meerdere keren) kwijt te schelden.
Bij verkoop van een woning tegen een koopsom die lager is dan de WEV, kan sprake zijn van een gift (artikel 186, tweede lid, Boek 7 BW en artikel 1, zevende lid, SW). Aangezien bij de verkoop een woning wordt overgedragen, ben ik van mening dat gelet op doel en strekking van de bijzondere waarderingsregel van artikel 21, vijfde lid, Successiewet voor de waardering van deze gift de WOZ-waarde als uitgangspunt dient te worden genomen.
Oom verkoopt in 2019 een woning aan zijn neef voor een prijs die lager is dan de WEV. De koopsom is 290, de WEV is 300 en de WOZ-waarde is 280. Er is sprake van een schenking. Omdat de schenking plaatsvindt bij de verkrijging van de woning, geldt de waarderingsregel van artikel 21, vijfde lid, Successiewet. Omdat de WOZ-waarde lager is dan de koopsom is de hoogte van de schenking nihil.
Vader verkoopt in 2019 zijn woning aan zijn zoon voor een prijs die lager is dan de WEV. De koopsom is 200, de WEV is 270 en de WOZ-waarde is 280. Er is sprake van een schenking. Omdat de schenking plaatsvindt bij de verkrijging van de woning, geldt de waarderingsregel van artikel 21, vijfde lid, Successiewet. De hoogte van de schenking is 280 minus 200 is 80.
Verkoop van de woning voor een koopsom die lager is dan de WEV gevolgd door (gedeeltelijke) kwijtschelding van de koopsom, zijn twee afzonderlijke schenkingen.
Voor de eerste schenking, verkoop tegen een koopsom lager dan de WEV, wordt conform het gestelde onder 7.2 van dit besluit de waarderingsregel van artikel 21, vijfde lid, Successiewet toegepast. Voor de waardering geldt dus de WOZ-waarde.
Voor de tweede schenking, de (gedeeltelijke) kwijtschelding van de schuldig gebleven koopsom, is de hoogte van de schenking gelijk aan het bedrag van de kwijtschelding. Dit geldt ook als de schuldig gebleven koopsom al dan niet in fasen wordt kwijtgescholden.
De termijn waarbinnen de twee schenkingen elkaar opvolgen is voor de waardering van de schenkingen niet relevant. Ook is niet van belang of door deze twee schenkingen 90% of meer van de WEV wordt kwijtgescholden.
Vervolg van voorbeeld 1. De koopsom van 290 wordt door de neef schuldig gebleven. Nog in hetzelfde kalenderjaar scheldt de oom van deze koopsom 270 kwijt. De eerste schenking had een waarde van nihil. Het object van de tweede schenking is de kwijtschelding, waardoor de waarde van die schenking 270 is.
Vervolg op voorbeeld 2. De akte van levering passeert eind 2019, daarin is vastgelegd dat de vader 110 van de koopsom van 200 kwijtscheldt. Het object van deze schenking is de kwijtschelding en de waarde bedraagt 110. Voor de toepassing van het tarief en de vrijstelling worden deze twee schenkingen bij elkaar opgeteld (artikel 27 Successiewet). Het totaal van de schenkingen bedraagt 190.
Artikel 7
Verkoop van een woning tegen (gedeeltelijke) kwijtschelding van de schuldig gebleven koopsom, verkoop van een woning voor een koopsom lager dan de WEV of een combinatie van beide
Onderdeel van Schenk- en erfbelasting, waardering· Belastingrecht
Deze tekst geldt sinds 25 juni 2022