Bij een verwerving of vervreemding kan een tegenprestatie ontbreken of zijn bedongen bij een niet onder normale omstandigheden gesloten overeenkomst. Als tegenprestatie wordt dan aangemerkt de waarde die ten tijde van de verwerving onderscheidenlijk de vervreemding in het economische verkeer aan de woning kan worden toegekend.
Voor de toepassing van de bijleenregeling is de aan- en verkoopprijs van de woningen van belang. Indien bij een verwerving of vervreemding een tegenprestatie ontbreekt of is bedongen bij een niet onder normale omstandigheden gesloten overeenkomst, wordt als tegenprestatie aangemerkt de waarde die ten tijde van de verwerving onderscheidenlijk de vervreemding in het economische verkeer aan de woning kan worden toegekend (artikel 3.119a, zevende lid, Wet IB 2001).
In het kader van de bevordering van het eigenwoningbezit verkopen woningcorporaties woningen onder voorwaarden. Hierbij komt het voor dat de woningcorporaties een belang bij de waardeontwikkeling toekomt. De prijs die de koper-bewoner bij aankoop betaalt of bij verkoop ontvangt, zal door deze verkoopregulerende bedingen afwijken van de waarde in het economische verkeer die zou gelden bij een verkoop zonder de voorwaarden. Bij verkoop onder voorwaarden door woningcorporaties wordt voor de toepassing van de bijleenregeling uitgegaan van de tegenprestatie die de koper-bewoner betaalt of ontvangt. Bij koop en (terug)verkoop is, gelet op de voorwaarden, sprake van een onder normale omstandigheden gesloten overeenkomst als bedoeld in artikel 3.119a, zevende lid, Wet IB 2001.
Voor de duidelijkheid merk ik op dat voor de beoordeling van de vraag of de eigenwoningregeling van toepassing is, een ander uitgangspunt geldt. De eigenwoningregeling geldt als de waardeverandering van de woning de koper-bewoner grotendeels aangaat (artikel 3.111, eerste lid, onderdeel a, Wet IB 2001). Voor de beoordeling van het belang bij de waardeverandering wordt uitgegaan van de waarde van de woning in onbewoonde staat, zonder rekening te houden met een waardedrukkend effect van de eventuele voorwaarden.
De behandeling van de kosten van sloop en her- of nieuwbouw bij een woning is afhankelijk van de vraag of de woning een eigen woning is geweest in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001.
Voor de situatie waarin de woning nog geen eigen woning is geweest, valt te denken aan een woning die is gekocht met de bedoeling die te slopen en een nieuwe woning te bouwen. Die nieuwe woning wordt de eigen woning. In zo’n geval zijn de aankoopkosten, de sloopkosten en bouwkosten voor de nieuwe woning tezamen de verwervingskosten voor de nieuwe woning.
Voor de woning die wel een eigen woning is geweest, geldt het volgende. Bij sloop of brand van de woning is sprake van een fictieve vervreemding. Dat geldt ook als een woning (volledig) afbrandt, waardoor de woning niet langer als eigen woning ter beschikking staat. Er is sprake van een fictieve vervreemding, waarbij de vervreemdingsprijs ontbreekt. De vervreemdingsprijs moet dan worden vastgesteld op de waarde van de woning net vóór de sloop of de brand. De verwervingsprijs wordt bepaald door de kosten van her- of nieuwbouw. Ik vind dit ongewenst. Daarom keur ik met toepassing van artikel 63 AWR (hardheidsclausule) het volgende goed bij sloop of brand waarbij sprake is van een fictieve vervreemding.
Ik keur onder de volgende voorwaarden goed dat de sloop of de brand voor de bijleenregeling niet wordt aangemerkt als een fictieve vervreemding.
Voor deze goedkeuring gelden de volgende twee voorwaarden:
De her- of nieuwbouw vindt plaats op de plek waar de gesloopte of afgebrande eigen woning stond of op een aanhorigheid van de gesloopte of afgebrande eigen woning.
De maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning wordt als volgt bepaald door de volgende onderdelen:
de eigenwoningschuld op de oude eigen woning voor de sloop of de brand, vermeerderd met
de kosten van de bouw van de nieuwe eigen woning op dat adres, en vermeerderd met
de kosten veroorzaakt door de brand of van de sloop van de oude eigen woning, verminderd met
elke tegemoetkoming in de kosten vanwege de brand, van de sloop of her- of nieuwbouw, bijvoorbeeld een subsidie van de gemeente of een verzekeringsuitkering.
Als de belastingplichtige vóór de brand of sloop al een eigenwoningreserve heeft door de vervreemding van een andere eigen woning, moet de maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning daarmee nog wel worden verminderd. Dit geldt ook voor een eigenwoningreserve van zijn partner, bij toepassing van de partnerregeling (artikel 3.119a, vierde lid, Wet IB 2001).
Door de aardbevingsschade in Groningen moeten de woningen van een aantal belastingplichtigen worden gesloopt, waarbij de Nationaal Coördinator Groningen dan wel de gemeente in kwestie heeft bepaald dat zij hun nieuwe woning op een andere locatie moeten bouwen. Dit wordt bewerkstelligd door de oude woning aan de gemeente te verkopen voor een symbolisch bedrag. Voor de bouw van de nieuwe woning kunnen deze belastingplichtigen subsidie aanvragen bij het Samenwerkingsverband Noord-Nederland. Met deze subsidie kan de (volledige) bouw van de nieuwe woning worden gefinancierd. Eventuele meerkosten van de bouw moeten de belastingplichtigen uit eigen middelen of uit een nieuwe lening voldoen. Omdat de belastingplichtigen geen gelden krijgen om de lening op de oude woning af te lossen (behalve een symbolisch bedrag), wordt deze lening meegenomen naar de nieuwe woning. In het algemeen verliest deze lening daarmee het karakter van eigenwoningschuld. Voor zover de lening het karakter van eigenwoningschuld verliest, kan de belastingplichtige de rente op die lening niet meer in aftrek brengen als eigenwoningrente. Daarnaast kan sprake zijn van het ontstaan van een eigenwoningreserve2Omdat in deze situatie sprake is van een niet onder normale omstandigheden gesloten overeenkomst, moet voor het bepalen van de eigenwoningreserve worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van de oude woning ten tijde van de vervreemding. die van invloed is op de aftrekbare eigenwoningrente voor de nieuwe eigen woning. Gezien de bijzondere situatie waarin deze belastingplichtigen zich bevinden en het gegeven dat het op een andere locatie bouwen van de nieuwe woning geen vrijwillige keuze is, keur ik met toepassing van artikel 63 AWR (hardheidsclausule) in deze situatie het volgende goed.
Ik keur onder de volgende voorwaarde goed dat als de Nationaal Coördinator Groningen dan wel de gemeente in kwestie heeft bepaald dat de nieuwe woning op een andere locatie moet worden gebouwd de verkoop van de oude eigen woning aan de gemeente voor de bijleenregeling niet wordt aangemerkt als een vervreemding. Daarnaast keur ik goed dat voor zover de lening op de oude eigen woning het karakter van eigenwoningschuld verliest, deze wordt aangemerkt als eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning.
Voor deze goedkeuring geldt de voorwaarde dat de maximale eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning wordt bepaald door de volgende onderdelen:
de eigenwoningschuld op de oude eigen woning voor verkoop aan de gemeente, vermeerderd met
de kosten van de bouw van de nieuwe eigen woning, verminderd met
elke tegemoetkoming in de kosten, bijvoorbeeld de subsidie Batch 1588 versterkingsopgave Groningen of een verzekeringsuitkering.
Als de belastingplichtige vóór de verkoop van de oude eigen woning aan de gemeente al een eigenwoningreserve heeft door de vervreemding van een andere eigen woning, moet de maximale eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning daarmee nog wel worden verminderd. Dit geldt ook voor een eigenwoningreserve van zijn partner, bij toepassing van de partnerregeling (artikel 3.119a, vierde lid, Wet IB 2001).
Artikel 3
Een tegenprestatie ontbreekt
Onderdeel van Inkomstenbelasting. Eigenwoningregeling; bijleenregeling· Belastingrecht
Deze tekst geldt sinds 17 oktober 2024