Sinds 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening van kracht. De Wro kent een afdeling Grondexploitatie. Vanuit de Wro volgt de verplichting dat in de toelichting op het bestemmingsplan een inzicht over de uitvoerbaarheid van het plan moet zijn opgenomen. Zelfs als voor de gemeente zelf geen kosten zijn verbonden aan het bestemmingsplan, ontslaat dat haar niet van de verplichting om zelf een onderzoek in te stellen naar de financiële uitvoerbaarheid van het plan. Kostenverhaal
Om de kosten die gemaakt worden voor de ontwikkeling van een gebied dan wel ten gunste komen voor de gebruikers c.q. ontwikkelaars van dat gebied te verhalen zijn er enkele mogelijkheden. In zijn algemeenheid kunnen de kosten in drie onderdelen worden verdeeld. Er worden kosten gemaakt om de betreffende bestemming te kunnen realiseren, zoals het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Andere te maken kosten zijn kosten van werken die buiten het plangebied vallen maar wel ten bate van het plan komen, zoals kosten infrastructuur die gerealiseerd gaan worden voor een goede ontsluiting van het gebied. Daarnaast worden er kosten gemaakt om de plannen op stellen, de zgn. plankosten. Deze kosten kunnen ook onderdeel zijn van de twee eerder genoemde kostensoorten. De gemeente dient een besluit te nemen om al dan niet een exploitatieplan* vast te stellen. De gemeenteraad (dan wel het college bij delegatie) is verplicht een exploitatieplan vast te stellen wanneer binnen het plangebied bepaalde bouwplannen kunnen worden gerealiseerd. Welke bouwplannen dit zijn staat genoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening, waarbij de volgende rode draad is te herkennen (niet limitatief): de bouw van één of meer woningen en de bouw van tenminste 1.000 m2 (bedrijfs)gebouwen. Het gaat om bouwplannen die hier onder kunnen worden gerangschikt, waarbij kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen aan de orde kunnen zijn. Er is een belangrijke nuancering: wanneer het kostenverhaal van de grondexploitatie en het stellen van locatie-eisen anderszins geregeld is, is er geen noodzaak een exploitatieplan vast te stellen. De gewenste rechtsgevolgen worden dan immers al langs een andere weg bewerkstelligd. Het exploitatieplan (dan wel het besluit tot het niet vaststellen daarvan) wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld. Dit alles geldt ook voor projectbesluiten waarmee die bouwplannen kunnen worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dat een voorziene ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Dat betekent dat de geraamde opbrengsten zoals die in de exploitatieopzet van een exploitatieplan inzichtelijk moeten zijn gemaakt, hoger moeten zijn dan de geraamde kosten. Mocht het toch zo zijn dat de exploitatie een negatief saldo vertoont, dan moet de gemeente voor dekking van het tekort zorg dragen of een ander plan vaststellen dat geen exploitatietekort vertoont. De Wro stelt buiten twijfel dat de gemeente via het exploitatieplan en de bouwvergunning de kosten slechts mag verhalen tot het bedrag van de opbrengsten zoals die in het exploitatieplan zijn weergegeven. Zo wordt voorkomen dat een eventueel tekort op de grondexploitatie op de burger wordt verhaald. Tevens wordt gewaarborgd dat via de grondexploitatie geen baatafroming plaatsvindt. Dit is het publieke spoor. In de visie van de wetgever zal het kostenverhaal via privaatrechtelijke weg de meest voorkomende zijn. Het publieke spoor is bedoeld als stok achter de deur voor het geval men er in het privaatrechtelijke spoor niet uit komt. De gemeente is vrij om met grondeigenaren te contracteren over het verhaal van grondexploitatiekosten, vóór het opstellen van een exploitatieplan (anterieur), maar ook nádat een exploitatieplan is vastgesteld (posterieur). Het verschil zit in het type kosten waarover kan worden gecontracteerd. Exploitatieplan
In het exploitatieplan kan de gemeente de wijze van kostenverhaal en de precieze uit te voeren werken publiekrechtelijk vastleggen. Als éénmaal een bestemmingsplan is vastgesteld, kan daarna niet meer voor datzelfde bestemmingsplan alsnog een exploitatieplan worden vastgesteld. De mogelijkheid tot kostenverhaal wordt – ook als er de komende tien jaar wel bouwplannen zouden worden gerealiseerd – in beginsel voor een langere termijn uitgesloten. Overigens geldt uiteraard ook nu al dat de gronden in het bestemmingsplangebied zonder noodzaak tot betaling van een exploitatiebijdrage in ontwikkeling kunnen worden genomen. Als wordt voorzien dat in de toekomst voor andere gebieden wel een exploitatieplan zal worden vastgesteld c.q. de kosten in de gemeentelijke grondexploitatie worden verdisconteerd, dan moet er rekening mee worden gehouden dat in bepaalde gevallen een bedrijf/ontwikkelaar ervoor zal kunnen kiezen om andere gronden in ontwikkeling te nemen in plaats van gronden met een exploitatieplan, omdat die gronden financieel aantrekkelijker zijn door het ontbreken van een verplichting om bij te dragen in de kosten.
Voor bestemmingsplannen met een conserverend karakter is nauwelijks of geen kostenverhaal mogelijk door middel van een exploitatieplan. Er zullen dus andere middelen ter dekking van de investeringen gevonden moeten worden. Andere mogelijkheden voor kostenverhaal
Een andere mogelijkheid om de kosten te verhalen is het toepassen van baatbelasting. Deze mogelijkheid is geregeld in de Gemeentewet. Hierin staat dat gemeenten baatbelasting kunnen heffen om de kosten die zij maken voor het realiseren van voorzieningen op grond van redelijkheid en billijkheid te verhalen op de onroerende zaken (= zakelijk gerechtigden/eigenaren) die daarbij baat (= voordeel) hebben. Het is een gefiscaliseerde vorm van kostenverhaal met vele vormeisen omgeven, vooral gericht op het verhaal van fysieke kosten. Zo kunnen met de baatbelasting niet verhaald worden: de kosten van bovenwijkse voorzieningen, de kosten van het opstellen van het bestemmingsplan (als dat er nog niet is), planschadevergoedingen ex artikel 49 WRO, vereveningsbijdragen en fondsbijdragen. Tot slot is er nog de mogelijkheid de kosten indirect te verhalen via de onroerende-zaak belasting (OZB). De gelden zullen echter niet geoormerkt kunnen worden aan de te treffen voorzieningen. * Het exploitatieplan bevat, aldus artikel 6.13 van de nieuwe Wro, ten minste de volgende onderdelen: een kaart van het plangebied, een omschrijving van de uit te voeren werken en een exploitatieopzet. Daarnaast is er een aantal facultatieve onderdelen: eventueel kunnen ook een verkavelingskaart, eisen aan de uit te voeren werken, specifieke woningbouwcategorieen of andere regels voor de uitvoering en regels voor de fasering worden opgesteld.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies