Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit kan de gemeente, als hierin één of meer bouwplannen worden mogelijk gemaakt, met de grondeigenaren of exploitanten een overeenkomst sluiten. We noemen dit een anterieure overeenkomst. Op deze overeenkomst is het privaatrecht van toepassing en geldt een ruime mate van contractsvrijheid.
Art. 6.2.1 Bro geeft aan wat onder een bouwplan wordt verstaan:
de bouw van één of meer woningen;
de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² of met één of meer woningen;
de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
Als er geen overeenkomst tot stand is gekomen over kostenverhaal en de gemeente wil toch het bestemmingsplan, projectbesluit of wijzigingsplan vaststellen, dan moet tegelijk met dit ruimtelijk plan ook een exploitatieplan worden vastgesteld. Het kostenverhaal is dan niet ‘anderszins verzekerd’ (art. 6.12 Wro). Uit het exploitatieplan, dat een publiekrechtelijk besluit is, blijkt de hoogte van de door een initiatiefnemer te betalen bijdrage in de kosten van de locatieontwikkeling.
Ook als er wel een anterieure overeenkomst tot stand is gekomen, kunnen er redenen zijn om toch tot vaststelling van een exploitatieplan over te gaan, bijvoorbeeld als er onvoldoende zekerheid bestaat over de uiteindelijke betaling van het kostenverhaal of de nakoming van de locatie-eisen (bijvoorbeeld als de marktpartij failliet gaat en de contractpositie wordt verkocht).
Na vaststelling van het exploitatieplan heeft een initiatiefnemer de keuze om alsnog een overeenkomst met de gemeente te sluiten. Dit noemen we een posterieure overeenkomst. Deze overeenkomst moet inhoudelijk overeen stemmen met het exploitatieplan. De overeenkomst bevat bij voorkeur ook een regeling voor de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente. Als geen overeenkomst gesloten wordt, dan moet aan de bouwvergunning een financiële voorwaarde verbonden worden. Om betaling van de bijdrage af te dwingen heeft de gemeente allerlei publiekrechtelijke instrumenten ter beschikking, waaronder het opleggen van een bouwstop of het intrekken van de bouwvergunning.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.1.1
Twee sporen: privaatrecht en publiekrecht
Onderdeel van Nota kostenverhaal Gemeente Kampen