Voor u ligt de Nota Grondprijsbeleid 2013 -2014. In deze nota zijn actuele gemeentelijke uitgangspunten vastgelegd voor de manier waarop de grondprijzen van verschillende bestemmingen en/of functies worden bepaald. Een belangrijk deel van de gebiedsverandering in de gemeente Oldebroek gebeurt immers door uitgifte van (bouwrijpe) grond door de gemeente. Het gronduitgiftebeleid dat is vastgelegd in de nota Grondbeleid beantwoordt de vraag: “Aan wie verkoopt de gemeente”? Het grondprijsbeleid geeft aan tegen welke prijs de grond verkocht wordt. Beide beleidsdocumenten vormen belangrijke instrumenten bij de deelname van de gemeente Oldebroek aan het proces van ruimtelijke verandering.
Voorheen maakte het grondprijsbeleid deel uit van de nota Grondbeleid. Om beter en sneller te kunnen inspelen op actuele ontwikkelingen op de grondmarkt, is het grondprijsbeleid uit de nota Grondbeleid gehaald en zal elke twee jaar worden herzien (in de herziening zal worden verwezen naar deze nota en de herziening zal bestaan uit een kortere, samengevatte versie). Sterk veranderende omstandigheden op de grondmarkt kunnen aanleiding zijn om de nota eerder te herzien. De nota Grondprijs-beleid wordt opgesteld binnen de door de Raad vastgestelde kaders uit de nota Grondbeleid. De nota Grondbeleid wordt één keer in de vier jaar herzien. Tussentijdse actuele ontwikkelingen rond het gronduitgifte prijsbeleid worden opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting en –rekening in de paragraaf grondbeleid.
De nota Grondprijsbeleid geeft onder meer aan met welke methode gerekend wordt, hoe grondprijzen voor projectmatige woningbouw, sociale woningbouw, particuliere kaveluitgifte, bedrijventerreinen, commerciële en maatschappelijke voorzieningen worden bepaald.
Het uitgifteprijsbeleid van het, met de gemeenten Heerde en Hattem in ontwikkeling genomen, bedrijventerrein valt buiten deze nota.
1.1.1 De huidige situatie op de grondmarkt
Er is een aantal redenen om juist op dit moment het huidige grondprijsbeleid te herzien.
Het gedrag van de spelers op de grondmarkt verandert. Ontwikkelaars hebben moeite financiering te verwerven dan wel de financiering te continueren voor hun eigen projecten. Corporaties hebben te maken met splitsing van de klassieke sociale taak en overige rollen. Beleggers zijn zich aan het herpositioneren rondom investeringen in grond en vastgoed. Eigenaren van grond hebben in de context van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een duidelijker plaats gekregen.
De beleidsopgave wordt ook anders. De klassieke middel-doel relatie blijft centraal staan, maar bestuurlijke doelen veranderen en de middelen die worden ingezet, wijzigen ook. Er ligt meer accent op verandering binnen de bebouwde kommen van de gemeente en op duurzame gebiedsontwikkeling.
Ook beweegt de programmatische opgave. Te bouwen woningaantallen nemen af. Landelijk krijgen we gaandeweg meer te maken met stabilisatie in, dan wel afname van, de groei. Bij winkels, kantoren en bedrijfsterreinen wordt de lagere hartslag van de economie gevoeld.
Maar ook de vooruitgang van de technologie (denk bijvoorbeeld aan het nieuwe werken, internetverkopen) laat sporen na.
Consumenten zijn terughoudend rond investeringen in grond en vastgoed. Dat heeft te maken met gebrek aan vertrouwen in de economie, de trage verkoop van achter te laten woningen, de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en zo meer. Het geloof in de planning is ook tanende. Medicatie, zoals tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, lijkt snel uitgewerkt. De grondwaarden zijn in beweging en dat vraagt grote alertheid. Risico´s nemen toe. Gemeenten moeten als ondernemer binnen bestuurlijke kaders slagvaardig kunnen handelen.
De boekwaarde van (bouwrijpe) grond loopt door rentebijschrijving snel op als gevolg van de vertraging in de uitgifte. Het klassieke mechanisme van ontwikkelen en gronduitgifte hapert en dat vraagt inventiviteit en slagvaardigheid van gemeenten en vergt een toegesneden inzet van het gronduitgifte-prijsbeleid. Van belang is te onderkennen dat gronduitgifteprijzen de marktwaarde volgen. Het is een belangrijke keuze om die marktwaarde te willen incasseren. Omdat de marktwaarde kan stijgen (dat was de situatie in de laatste jaren) of dalen (dat speelt nu op diverse plaatsen in ons land), is het logisch de uitgifteprijzen ook te laten meebewegen. Oldebroek kent tot nu toe overigens een relatief stabiele grondmarkt.
De effecten van de huidige crisis laten zich inmiddels vooral gelden op de woningmarkt en de markt voor kantoor- en bedrijfsgronden. De financiële crisis heeft een fors effect op de economie. Het tanende vertrouwen in de euro als gevolg van hoge schulden in de landen rondom de Middellandse Zee versterkt de misère in de eurozone. Banken scherpen de regels aan voor het verstrekken van leningen en hypotheken, woningen staan langer te koop en bedrijven herbezinnen zich op investeringen en verhuisplannen. Het verdere verloop cq. de afloop van deze crisis, laat zich nog steeds moeilijk voorspellen. En dan vooral wat betreft eventuele verdere effecten op de grondmarkt.
Leidende gedachten:
Andere factoren dan de uitgifteprijs bepalen in overwegende mate of er een kavel wordt aangekocht of niet. Te denken valt hierbij aan onder andere sociale- en economische binding. Er is in de recente uitgiftehistorie in onze gemeente een aarzeling waargenomen bij kopers. Deze heeft met name te maken met de marktproblemen om de eigen koopwoning te verkopen (woningbouw) en financieringsmogelijkheden bij banken (voor particulieren maar met name ook voor bedrijven).
Uitgifteprijsdaling biedt niet direct een oplossing voor deze problemen. Ook niet voor de financiering van bedrijfskavels omdat, gemiddeld van de kosten voor een nieuw bedrijfspand, slechts 10 tot 15% bestemd is voor de grond (onderzoek op basis van vergunningverlening op het bedrijventerrein Wezep Noord Rondweg onder 10 bedrijfspanden). Een prijsdaling van bijvoorbeeld 5% van de grondprijs, betekent op de totale kosten slechts een voordeel van 0,75%. Daarnaast moeten gronden marktconform worden aangeboden.
1.1.2 Gewenste wijziging in het grondprijsbeleid
Naast de huidige situatie op de grondmarkt is er een meer specifieke aanleiding om deze nota grond-prijsbeleid te maken. Het verschil tussen sociale- en vrije sector woningbouwgrond is momenteel te groot, vooral voor de woningbouwcategorieën die net iets duurder zijn dan de sociale woningbouw; de uitgifteprijs voor sociale huur en sociale koop is nu 50% van die van de andere woningbouw.
Het voorstel is dan ook om het verschil tussen sociale woningbouwgrond en de gronden voor andere woningbouwcategorieën te verkleinen.
Hoofdstuk 1.
Artikel 1.1
AANLEIDING VAN DE NOTA GRONDPRIJSBELEID
Onderdeel van Nota Grondprijsbeleid 2013 en 2014