Art. 1.3 Nota Grondprijsbeleid 2013 en 2014 — MARKTWAARDE, GRONDUITGIFTEPRIJS EN KOSTPRIJS

Binnen de context van het uitgifteprijsbeleid moet telkens vanuit drie invalshoeken een houvast gezocht worden: Houvast 1 is de marktwaarde van grond. Marktwaarde is een begrip dat verondersteld dat in een open markt in het vrije verkeer van maatschappelijke krachten, een koper en verkoper, die goed geïnformeerd zijn over de technische en planologische kwaliteiten van een perceel en niet onder druk of dwang handelend, komen tot een prijsafspraak. Het opereren van de locale overheid is - naast vele micro en macro economische invloeden (rente, inflatie, verdienmogelijkheden, investeringsklimaat, fiscaliteit)- van invloed op de marktwaarde. De waarde van grond wordt vanuit de locale overheid onder meer beïnvloed door het beheersniveau van de openbare ruimte, voorgenomen bestemmingswijzigingen, vraag en aanbod van hoeveelheden enz. Houvast 2 is de gronduitgifteprijs die de gemeente hanteert. Die komt in de meeste gevallen overeen met de marktwaarde omdat het grondbedrijf van een gemeente zakelijk moet opereren, maar kan ook afwijken omdat de gemeente expliciet bestuurlijk beleid wil realiseren en bepaalde ontwikkelingen wil stimuleren dan wel afremmen. Dit rechtvaardigt in sommige gevallen suboptimale condities ten opzichte van de markt, waardoor de gronduitgifteprijs lager is dan de marktwaarde. Bij meting voor het succes van een gemeente kan het zijn dat de outcome (de mate waarin de productie bijdraagt aan de doelen) belangrijker is dan de output (de opbrengst van de verkochte hoeveelheid terrein). Houvast 3 is de kostprijs van de grond die de gemeente zelf produceert. Voor de klant van minder belang, omdat de prijs wordt ontleend aan houvast 1 of houvast 2. Het in de hand houden van de kostprijs is van belang, omdat de wig tussen houvast 1 en 2 enerzijds en 3 anderzijds bepalend is voor winst, verlies, tekort of overschot en zo de economische uitvoerbaarheid van het plan beïnvloedt. Daarbij speelt een adequate beschrijving wat tot de kostprijs behoort. Vroeger was in de sfeer van bouwgrondexploitaties de kostprijsbenadering vrij algemeen geaccepteerd als maatstaf om de uitgifteprijs te bepalen. Op dit moment is een marktbenadering, waarbij gemikt wordt op het incasseren van de marktwaarde van bouwrijpe grond, vrij algemeen geaccepteerd bij de uitgifte van (bouwrijpe) grond door een gemeente. De gemeente wil bij de meeste uitgiftes zo dicht mogelijk zitten op de marktwaarde. Er zijn in Nederland enkele uitzonderingen bij het streven om de marktwaarde te ontvangen. Deze houden verband met regulering van specifieke markten: Het sociale deel van de woningbouw. Uitgifte vindt plaats tegen een aangepaste prijs (richtprijs). Dit deel van de productie is een van de belangrijkste bestaansgronden voor het grondbedrijf. Van oudsher werd de realisatie van sociale woningbouw gezien als een gemeenschappelijke taak van de corporaties (via dekking van de onrendabele top; dit is het verschil tussen de stichtingskosten en de bedrijfswaarde en dat wordt doorgaans gedekt ten laste van de algemene bedrijfsreserve van de corporatie) en de gemeente (via hantering van een aangepaste gronduitgifteprijs). Maar inmiddels is hier ook een kentering zichtbaar want sociale woningen worden op termijn vaak verkocht en de winstgevendheid van grondexploitaties loopt terug waardoor de gemeente minder vereveningsmogelijkheden heeft. Sommige andere functies zoals sportterreinen, volkstuinen en niet commerciële bijzondere doeleinden,waarbij een rol speelt dat deze percelen minder courant zijn en minder opbrengsten genereren uit gebruik.

Rechtspraak bij dit artikel