Art. 3.2 Kantorennotitie 2012-2020 — Trends en ontwikkelingen

Inmiddels blijkt echter maar een deel van die problematiek toe te schrijven aan de economische crisis; de leegstandsproblematiek blijkt structureel van aard en zal niet evenredig oplossen met het aantrekken van de economie (6). De belangrijkste trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt die de toekomstige structurele lagere vraag veroorzaken zijn: Huidige economische terugval; ontgroening en vergrijzing; efficiënter kantoorgebruik door invoering van het “Nieuwe Werken”; duurzaamheid en betere kwaliteit van gebouw en locatie; landelijke concentratieprocessen; toename vraag naar kleinere kantoorgebouwen (kantoorvilla’s). Door de economische terugval zullen zich in de komende 2 à 3 jaar minder gebruikers melden die om nieuwbouw vragen. Zodra de economie weer aantrekt zal de vraag van gebruikers naar verwachting langzaam aantrekken. De markt heeft de opvatting dat de vraag niet meer op het oude niveau komt en wellicht halveert. 3.2.1 Ontgroening en vergrijzing Door de ontgroening en vergrijzing van de Nederlandse bevolking zal er op termijn minder vraag naar kantoorwerkplekken zijn. Ook in Oldebroek stijgt het aandeel 65 plussers fors, van 14,2% in 2010 naar 27,9% in 2040. Hoewel de Oldebroekse bevolking niet zal krimpen in de komende decennia, van 22.784 in 2010 naar 25.625 inwoners in 2040, daalt het aandeel van de beroepsbevolking (15-64 jarigen) in de gemeente Oldebroek wel van 66,4% in 2010 naar 53,2% in 2040 (7). Mogelijk is er op termijn ook in onze gemeente minder vraag naar kantoorruimte. 3.2.2 Het nieuwe werken De meerderheid van de grote Nederlandse organisaties voert het “nieuwe werken” in meer of mindere mate in, met name op het moment dat er een nieuw kantoor gezocht wordt. De norm dat medewerkers van 9.00-17.00 uur op een vaste werkplek zitten wordt daarbij meer en meer verlaten. De huidige ontwikkeling die bedrijven doormaken om efficiënter kantoorgebruik (flexplekken, thuiswerken) in te voeren is inmiddels onomkeerbaar. Op basis van het huidige gedrag van grote kantoorgebruikers voorspellen deskundigen dat het “nieuwe werken” leidt tot een afname van ca. 25 m2 b.v.o. naar ca. 18 m2 b.v.o. kantoorruimte per fte (fulltime employment) en minder werkplekken per fte (van 1,2 naar 0,7). Deze effecten op de kantorenmarkt treden geleidelijk verspreid over de komende 5 jaren op, omdat de meeste bedrijven het nieuwe werken pas echt gaan doorvoeren bij aangaan van een nieuw huurcontract. Bedrijven huren dan tot 30% minder ruimte terug dan voorheen met dezelfde personeelsomvang. 3.2.3 Duurzaamheid Organisaties focussen zich steeds nadrukkelijker op duurzaamheid en willen dit ook in hun huisvesting tot uiting laten komen. Duurzaamheid van kantoorgebouwen wordt een steeds belangrijkere voorwaarde voor de markt: zowel voor de eindgebruiker als voor de vastgoedbelegger. In veel gevallen wordt met een duurzaam kantoorgebouw bedoeld dat het gebouw energiezuinig is (kostenbesparing op de energierekening), weinig CO2 produceert, op milieuvriendelijke wijze omgaat met water, grondstoffen, afval en autogebruik zo veel mogelijk beperkt. Duurzaamheid kan ook veroorzaakt worden door unieke bouweigenschappen, zoals historische panden op bijzondere plekken in de stad. Een andere vorm van duurzaamheid is de mogelijkheid om het gebouw in een tweede levensfase ook voor andere doeleinden te gebruiken als het als kantoor heeft afgedaan: bijvoorbeeld in de vorm van wonen, zorg of sport. Die alternatieve bruikbaarheid kan verbeterd worden door al bij nieuwbouw rekening te houden met de mogelijkheid van functieverandering. Duurzaamheid is een business geworden waaraan niemand zich meer kan onttrekken. De wens om gehuisvest te zijn in een duurzaam pand op een duurzame locatie (openbaar vervoer) leidt tot verplaatsingsvraag en vervangingsvraag. In de huidige marktomstandigheden is veel aanbod, dus kan de kantoorgebruiker alle kwaliteitseisen met succes inbrengen bij aanbieders van vastgoed op de beste locaties. 3.2.4 Schaalvergroting, fusie- en concentratieprocessen Naast krimp is er sprake van schaalvergroting-, fusie- en concentratieprocessen in veel segmenten van de kantorenmarkt (overheid, non-profit, financiële diensten, zakelijke diensten). Die concentratietendens werkt daarbij sterk in het voordeel van grotere steden met een regionaal verzorgingsgebied, zoals Zwolle. Deze ontwikkeling is voor de gemeente Oldebroek dus niet van belang, omdat het geen stedelijk gebied betreft. Uiteraard wordt de gemeente wel beïnvloed door de ontwikkelingen in Zwolle, maar deze notitie richt zich alleen op de lokale vraag. 3.2.5 Bereikbaarheid Daarbij zullen de verschillen in effecten voor de kantorenmarkt per regio en per stad aanzienlijk zijn. Met name de locaties in de grotere steden (top-20) die zowel per spoor als per auto optimaal bereikbaar zijn zullen nog gaan profiteren. Deze ontwikkeling zou ook kansen kunnen bieden voor het huidige bedrijventerrein 'Zeuven Heuvels' dat in de toekomst zal worden gesaneerd en een andere invulling zal krijgen. 3.2.6 'Kleinere' gebruikers In de gemeente Oldebroek zijn veelal 'kleinere' gebruikers, zoals advocatenkantoren, accountants etc. gevestigd. Deze ondernemers willen bij verplaatsing graag een karakteristiek (nieuw) gebouw (kantoorvilla) met een eigen identiteit op een aantrekkelijke locatie. Daarbij is een goede bereikbaarheid (per auto) en uitstekende parkeervoorziening een belangrijke randvoorwaarde. 3.2.7 Van groeimarkt naar vervangingsmarkt De groeimarkt voor kantoren van de laatste decennia is veranderd in een verplaatsing- en vervangingsmarkt. Het aantal vierkante meters verhuurde kantoren in Nederland kan in totaal niet meer groeien, alleen verplaatsen. Dat betekent dat toevoegingen van nieuwe gebouwen in de meeste gevallen zullen zorgen voor het leegtrekken van andere kantoren elders. Kantoorgebruikers hebben de neiging om na afloop van hun huurcontract te verplaatsen naar betere locaties en duurzamere gebouwen. Daarbij wordt door de effecten van het nieuwe werken in de komende jaren gemiddeld ook nog eens meer ruimte achter gelaten dan nieuw wordt aangehuurd. In het ondersegment en middensegment ontstaat vervolgens een groeiend aanbodoverschot, terwijl er in het bovenste segment nieuwbouwvraag ontstaat: nieuwe duurzame gebouwen op de beste locaties. Daarom is nieuwbouw van hoogwaardige duurzame kantoren alleen zinvol op de beste locaties in de stad. De concurrentiepositie als vestigingslocatie wordt daarmee versterkt .(8)

Rechtspraak bij dit artikel