Art. 2.26a Welstandsnota Waterland 2013 — Planlocatie Kloosterdijk 2

1.. Gebiedsbeschrijving Gebied Planlocatie Kloosterdijk 2 beslaat het gebied dat in bijlage 1 (Gebiedsaanduidingen) van deze welstandsnota is aangegeven als Afbeelding P. 2.. Waardebepalingen en beleid Ontwikkelingen In de toekomstige situatie zal de opzet van het terrein grotendeels veranderen. Op basis van de modellenstudie vormt de ontwikkeling van het zorghotel een kwaliteitsverbetering voor de locatie. Het ruimtelijke voorkeursmodel gaat uit van de realisatie van een zorghotel als nieuwe baken langs de N247 en de toevoeging van een woning naast Kloosterdijk nummer 3. Op basis van het voorkeursmodel kunnen de volgende randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de locatie worden meegegeven: Uitstraling van de bebouwing De bebouwing vormt een bijzonder buitendijks accent aan de Purmer Ee. Vanuit verschillende invalshoeken is de locatie van het zorghotel goed zichtbaar. Een vrije interpretatie van een nieuwe “molen” als landschappelijk baken op deze plek is denkbaar en cultuurhistorisch verantwoord. Een kopie van de zaagmolen is niet wenselijk. Het zorghotel heeft een eigentijdse maar landelijke uitstraling door de toepassing van hout, steenachtige materialen/beton en glas. De gebouwen hebben zowel een oriëntatie op de dijk als op het water, staan los op de kavel op een groene voet. Landschappelijke inpassing De kwaliteit van de locatie betreft de ligging aan het water en de openheid van het veenweidelandschap (recreatieve waarde, rust en ruimte). Natuurlijk verloop van de oever intact houden. Eventuele natuurcompensatie kan plaatsvinden ter versterking van de kwaliteit van de oevers. Eventuele watercompensatie kan plaatsvinden ter versterking van het eilandkarakter van de twee deelgebieden. Het westelijke deel van de planlocatie zoekt aansluiting bij het landschap en het water met een fijne bebouwingskorrel, vrijstaande woningen en een transparante setting. Ligging in de rand van Monnickendam De kwaliteit van de locatie betreft de goede ontsluiting per weg, de nabijheid van openbaar vervoer en de nabijheid van het stedelijke gebied van Monnickendam (voorzieningen) en het beschermd stadsgezicht van Monnickendam (recreatieve waarde). Het oostelijke deel van de planlocatie zoekt aansluiting bij het stedelijke gebied van Monnickendam, met een grote korrel, een gebouw met heldere hoofdvorm, een zorghotel als zelfstandige ontwikkeling. Het oostelijke deel van de planlocatie verknoopt het landschap met Monnickendam. Maatvoering Woningen sluiten aan op de maatvoering van nieuwe woningen in het buitengebied. Alleen voor de meergezinswoning is een hoogte van twee bouwlagen met kap toegestaan. Uitgangspunt is een uit meerdere massa’s samengesteld gebouw met een totaal volume van max. 1533m3, en een complex van bijgebouwen max. 260 m2. Voor het zorghotel is de bestaande toegestane hoogte maatgevend: 10 meter. De modellen zijn getekend op basis van een gewenst vloeroppervlak begane grond van 1550 m2 (kaveloppervlak ca. 3100 m2: waarvan ca. 1500 m2 in eigendom Hoogheemraadschap). Op grond van deze aanname is het volume van het zorghotel op deze plek acceptabel. Op het terrein van het Hoogheemraadschap zal geen bebouwing worden gerealiseerd, dit gebied maakt wel onderdeel uit van de terreininrichting van het gebouw. Het zorghotel vraagt een maatbestemming in het bestemmingsplan. 3.. Gebiedsgerichte welstandscriteria woningen Relatie met de omgeving Landelijke woning met grote groene voet. Bebouwing en tuinen gericht naar het landschap. De hoofdrichting van het gebouw is evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrenzen. Ontsluiting van de woning vanaf de dijk. Daarnaast ook oriëntatie op het water. Massa en opbouw van het gebouw Gebouw staat vrij op de kavel, op enige afstand van de dijk. Het hoofdgebouw is een samenspel van eenvoudige hoofdvormen, welke in materiaal– en/of kleurgebruik herkenbaar zijn. Gebouwen zijn afgedekt met een duidelijk zadeldak. Bijgebouw staan vrij en refererend in kleurstelling en materialisatie aan de karakteristiek van het gebied, aan het water, vormgeven als/integratie in botenhuis Detaillering, materiaal- en kleurgebruik De gevelopeningen dienen in verhouding te zijn met de opbouw van de gevel. Gebruik materiaal dat voor het gebied kenmerkend is, dus hout en steen voor gevelvlakken. Het gebruik van kunststof is niet toegestaan, tenzij sprake is van sterke houtgelijkende materialen en detailleringen. Traditioneel kleurgebruik, terughoudende kleuren. Kleurgebruik refereert aan de omgeving: donkere gevelbeplanting, lichtere kozijnen, boeidelen en goten. Groene erfafscheidingen gewenst. 4.. Gebiedsgerichte welstandscriteria zorghotel Relatie met de omgeving Gebouw straalt kwaliteit en representatie uit. Samenhang tussen de bebouwing en de groene omgeving. Compact gebouw op groene voet. Ingang zorghotel aan zijde dijk. Oriëntatie ook op het water en de dijk. Het gebouw is rondom zichtbaar. Aan- en -bijgebouwen staan niet op de voorgrond, bijgebouwen bij voorkeur in het gebouw oplossen. Het bouwplan van het zorghotel dient de worden vergezeld door een terreininrichtingsplan. Bouwen in het water is niet mogelijk maar uitkragend boven het water wel. Massa en opbouw van het gebouw Gebouw staat vrij op de kavel. Opbouw van de massa komt overeen met de structuur van de plattegronden; dove gevel en niet geluidgevoelige ruimtes aan zijde N247, gebouw opent zich met gastenkamers richting het water. De bouwmassa vertoont samenhang en richting, een samenhangend geheel van verschillende volumes. Een kap is gewenst. De dakhelling en het dakvlak moeten in goede relatie staan tot de gevels. De aansluiting op de gevels dient zorgvoldig te worden vormgegeven. De plaatsing van gevelelementen zoals ramen en deuren moet relatie vertonen. Aanbouwen zijn ondergeschikt en maken deel uit van de totaalcompositie van het gebouw. Goede aansluiting van het gebouw op het maaiveld, gebouw staat buitendijks, niet op de dijk. Detaillering, materiaal- en kleurgebruik De vormgevende details moeten overeenkomen met de stijl van het ontwerp. De entree krijgt nadruk in de compositie. Eigentijdse maar landelijke uitstraling door de toepassing van hout, steenachtige materiaal/beton, glas. Traditioneel kleurgebruik, terughoudende kleuren, bescheiden en natuurlijke uitstraling. Het gebruik van kunststof is niet toegestaan, tenzij sprake is van sterke houtgelijkende materialen en detailleringen. Balkon- en terrasafscheidingen dienen in principe van glas of natuurlijke materialen te zijn waardoor een grote openheid ontstaat; de kleur dient donker te zijn. Het hekwerk dient binnen de daklijn geplaatst te zijn. Bouwen boven het water is mogelijk, in het water niet. Gevelreclame is niet toegestaan. 5.. Beeldkwaliteit en openbare ruimte De terreininrichting sluit aan op het standaard civiel-technisch programma van eisen van de gemeente Waterland. Terreininrichting In de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de drooglegging van het terrein. Het terrein is als erf ingericht: 1 soort verharding. Geen hoge bomen, geen hoog opgaand groen, buitendijks terrein zoveel mogelijk open en transparent houden. Geen gebouwde erfafscheidingen (een poort– of damhek mag wel), bij woningen zijn eventueel hagen mogelijk. In terreininrichting is een knipoog naar de historische molen mogelijk, bijvoorbeeld in de bestrating of als kunstwerk. Ontsluiting en parkeren Gebruiken huidige ontsluitingen vanaf de Kloosterdijk. Het parkeren dient op eigen erf te worden opgelost, voor het zorghotel bij voorkeur uit het zicht (verdiept); Indien parkeren op maaiveld dan in een halfopen verharding en groene setting. Op basis van het definitieve programma dient de parkeerbehoefte voor het zorghotel te worden onderbouwd; toets parkeernorm volgens ASVV 2004. Inrichting waterkant Continuiteit oeverlanden en waterkant waarborgen; natuurlijk kronkelend verloop van de oever intact houden. Uitgangspunten zijn natuurvriendelijke oevers (met riet) en enkele ingerichte plekken aan het water. Oeverbeschoeiingen moeten worden uitgevoerd in hout of houtgelijkende materialen en dienen zo laag mogelijk te worden gehouden (max. 0,50 meter) en bij voorkeur met riet aangeplant; aanwezige hoogteverschillen op maaiveld moeten bij voorkeur met een natuurlijk talud worden opgevangen. Hekwerken als afscheiding met het water mogen de oever niet ontsieren, moeten transparant van karakter zijn, niet hoger dan 1 meter en minimaal 1 meter uit de oeverlijn geplaatst. Nieuwe steigers mogen, tenzij anders overlegd met het Hoogheemraadschap, maximaal 6 meter lang zijn 1 meter breed zijn en 1 meter het water insteken Bestaande steigers zijn 15 meter lang en mogen 1.80 meter breed (rolstoelvriendelijk). Bestaande palen in het water mogen worden opgewerkt tot steigers.

Rechtspraak bij dit artikel