Art. 5.3 Nota erfpacht gemeente Vlaardingen — Huidige rekenregels

De rekenregels zoals deze eind 2011 door de gemeente zijn vastgesteld zijn een stap in de richting van het streven naar marktconformiteit. Op sommige vlakken zijn de aanpassingen al fors, op andere fronten liggen momenteel voorstellen voor ter besluitvorming. 1. Jaarlijkse erfpachtcanon In de huidige methodiek wordt de grondwaarde bepaald op basis van een standaard waarde per woning van € 11.572 (25.500 gulden). Deze waarde wordt gecorrigeerd voor: • het soort gebruik; • de wijk; • het aantal woonlagen; • de looptijd van het contract. Van de berekende grondwaarde wordt op basis van 5,75% (4,5% rekenrente plus 1% marge en 0,25% voor administratieve kosten) de canon vastgesteld. Deze canon is niet onderhevig aan indexeringen, wel wordt de canon vijfjaarlijks bijgesteld op basis van rentewijzigingen. 2. Berekening afkoop erfpachtcanon Op dit moment kan de erfpachter kiezen om de jaarlijkse erfpacht in één keer af te kopen. Om te berekenen wat het afkoopbedrag (van de toekomstige jaarlijkse erfpachtcanons) vandaag de dag is, hanteert de gemeente een percentage van 5,75% voor het contant maken. 3. Omzetting naar eigendom Voor de omzetting van erfpacht naar eigendom moeten drie stappen doorlopen worden: 1. berekening van de jaarlijkse erfpachtcanon; 2. berekening van de afkoopsom van de jaarlijkse erfpachtcanons; 3. berekening van omzetting van erfpacht in eigendom. Het totaal van de contante waarde van enerzijds de afkoop erfpachtcanons en anderzijds de vergoeding voor het bloot eigendom vormt samen de koopprijs. De eerste twee stappen hiervan zijn hierboven al toegelicht. De derde gaat als volgt. Allereerst wordt de grond getaxeerd door een onafhankelijk NVM makelaar. Afhankelijk van de looptijd sinds uitgifte van het erfpachtrecht wordt een korting gegeven op de grondwaarde wegens gebonden omstandigheden (de zogenaamde depreciatie). Deze loopt jaarlijks op en aan het einde van de looptijd (na 50 jaar) bedraagt deze 40%. Deze resterende waarde (getaxeerde grondwaarde met een maximale korting van 40%) wordt met 2,5% geïndexeerd over de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Hieruit komt naar voren wat de waarde van de grond aan het eind van de contracttermijn zou zijn. Deze waarde wordt vervolgens tegen 4,5% contant gemaakt. De wijziging van eind 2011 is een aanpassing van de rente waarmee getaxeerde en geïndexeerde grondwaarden contant worden gemaakt. Deze rente was voorheen 7,0% en is nu 4,5%. Het gevolg is dat de koopprijs voor omzetting in eigendom hoger wordt. Ter toelichting is in bijlage I een rekenvoorbeeld opgenomen waar de voor omzetting van voor eind 2011 en van na eind 2011 met elkaar worden vergeleken.

Rechtspraak bij dit artikel