Art. 5.4 Nota erfpacht gemeente Vlaardingen — Verwerking in de begroting en werkelijke cijfers

Meerjarenbegroting In de detailbegroting 2012 – 2015 staan voor erfpacht de onderstaande baten en lasten. De baten bestaan uit inkomsten uit niet afgekochte erfpachtcanons (‘Erfpachtcanons, opbrengst’), inkomsten uit omzettingen in eigendom (‘Verkopen, ruil’) en uit een onttrekking uit de voorziening afkoopsommen (‘Algemeen’). De lasten bestaan uit het negatieve saldo van de rente op de boekwaarde en de rente op de voorziening afkoopsommen (‘Kapitaalslasten, verrekende rente’) en de kosten voor het gemeentelijke apparaat (‘Algemeen’). Slechts door de onttrekking uit de voorziening afkoopsommen is het mogelijk een positief saldo te realiseren, erfpacht is dan ook voor de gemeente momenteel feitelijk een verliesgevend dossier. Pas na 2025 een positief resultaat Duidelijk is dat erfpacht in Vlaardingen geen winstmaker is. De opbrengsten uit erfpachtcanons zijn lager dan de rentelasten over de boekwaarde, en de opbrengsten uit omzetting in eigendom drogen op in de huidige slechte woningmarkt. Hieronder een opsomming van alle relevante baten en lasten omtrent erfpacht. De getallen zijn ontleend aan de erfpachtadministratie en de gegevens van de afdeling Financiën. Op elementen: • De boekwaarde van de erfpachtrechten bedraagt zo’n € 137 miljoen. Daarover moet rente worden betaald. Daartegenover staan de voorziening ontvangen afkoopsommen, die momenteel € 46 miljoen bedraagt. Daarover wordt rente ontvangen. Die renteverrekening loopt weliswaar via de Algemene Dienst, maar is desondanks zeer relevant. • Het saldo van deze beide posten is dus zo’n € 91 miljoen. Dat leidt tot een jaarlijkse rentelast van € 4,0 miljoen. De uitvoeringskosten bedragen zo’n € 0,2 miljoen per jaar. De totale kosten van het erfpachtstelsel bedragen dus zo’n € 4,2 miljoen per jaar. • Aan canoninkomsten int de gemeente zo’n € 2,4 miljoen per jaar. Vergeleken met het saldo (van de boekwaarde en de voorziening) van € 91 miljoen is dat een zeer laag rendement. • Dit betekent feitelijk dat erfpacht jaarlijks een tekort van € 1,8 miljoen kent. Slechts door incidentele opbrengsten – de omzetting naar eigendom – kan een sluitende begroting worden gehaald. De omzetting naar eigendom staat in de meerjarenbegroting voor € 0,3 miljoen per jaar, maar in de huidige woningmarkt wordt dat niet gemakkelijk gerealiseerd. • Alleen door de jaarlijkse onttrekking van momenteel € 1,9 miljoen uit de voorziening afkoopsommen wordt een licht positief resultaat op erfpacht behaald. Dit systeem is niet duurzaam, want de voorziening afkoopsommen is eindig. Wanneer een bedrag wordt onttrokken aan de voorziening afkoopsommen, wordt over de voorziening in het volgende jaar minder rente ontvangen. De netto rentelast zal daarmee oplopen, waardoor er iets meer uit de voorziening moet worden gehaald om een neutraal resultaat te behalen. Op termijn is de voorziening afkoopsommen leeg en uiteindelijk ontstaat een jaarlijks gat van zo’n € 4,0 miljoen: € 2,1 miljoen rente over de voorziening en € 1,9 miljoen onttrekking uit de voorziening. Zou er voor worden gekozen om de voorziening afkoopsommen nu volledig te laten vrijvallen, dan ontstaat dus direct een ongewenst negatief resultaat van zo’n € 4,0 miljoen op erfpacht per jaar. De posten rente, jaarlijkse erfpachtcanons en afkoopsommen zijn door de gemeente goed te ramen. De rente op basis van de boekwaarde en afgesloten financieringen, de canons op basis van de contracten en de afkoopsommen op basis van het door de gemeente gehanteerde interne financiële beleid. De voor de omzettingen opgenomen post is echter een stelpost. De opbrengsten van omzetting naar eigendom vormen een eenmalige bate en verschillen sterk van jaar tot jaar. Zeker op lange termijn zijn deze opbrengsten moeilijk in te schatten. In dit geval is gekozen voor een jaarlijkse vrijval van € 1,9 miljoen van een totaalbedrag van ca. € 46 miljoen (in het verleden geactiveerde baten). We weten dat op termijn veel tijdelijke erfpachtrechten aflopen. Daarbij ontstaat voor de gemeente een financieel voordeel door ofwel de omzetting in eigendom, ofwel de berekening van een nieuwe, hogere canon. Tot 2025 gaat het echter om een zeer beperkt aantal erfpachtrechten (ongeveer 80 op een totale portefeuille van ruim 11.000 tijdelijke rechten), waarbij het financiële voordeel klein is. Dit zijn alleen de tijdelijke rechten die aflopen. Bij de huidige rekenregels zijn er maar weinig erfpachters die vrijwillig kiezen voor vroegtijdige omzetting in eigendom, dus voordat het einde van de erfpachttermijn bereikt is. Zou worden gekozen voor een rekenregel waarbij omzetting in eigendom aantrekkelijker wordt gemaakt voor de koper, dan mag verwacht worden dat er weer een stroom van vroegtijdige omzettingen ontstaat.

Rechtspraak bij dit artikel