Het meest dringende knelpunt ligt bij de aflopende tijdelijke rechten met een looptijd van minder dan dertig jaar. Daarvoor moet een oplossing worden gevonden. Een systeem waarbij alle erfpachters bij afloop van het tijdelijke recht worden gedwongen om te zetten naar eigendom, zal op veel maatschappelijke weerstand stuiten. In de huidige markt blijkt namelijk dat omzetting naar eigendom al weinig plaatsvindt en in toenemende mate tot bezwaren leidt, en dat is dan nog vrijwillig. Een versoepeling van de rekensystematiek, waarbij de omzetting substantieel goedkoper wordt, biedt geen oplossing. Er zal nog steeds maatschappelijke weerstand zijn, zij het wat minder, want er blijft een verplichting tot omzetting in zitten. Bovendien kan een al te goedkope regeling al snel strijdig zijn met de grondslag marktconformiteit. Het risico bestaat dan dat de gemeente de blote eigendom onder de marktwaarde verkoopt. Ook zal door kopers worden gesteld dat het niet redelijk is: de erfpachters die vóór de ingangsdatum van het nieuwe beleid nog hebben omgezet in eigendom tegen de oude, duurdere regeling, zullen terecht protesteren. 6.4.1 Een gemengd stelsel: erfpacht naast eigendom Het is daarom onontkoombaar om de erfpachters een alternatief te bieden. Dat kan zijn om een keuze aan te bieden: ofwel omzetting in eigendom tegen betaling van de getaxeerde marktwaarde van de grond, ofwel een nieuwe uitgifte in erfpacht tegen een nieuwe canon, die is gerelateerd aan de marktwaarde. De gemeente is dan financieel indifferent tussen beide keuzes. Wordt er afgekocht, dan ontvangt de gemeente de vergoeding, en indien er een heruitgifte in erfpacht komt, dan ontvangt de gemeente duurzaam de hogere canon. De erfpachter heeft de keuze. Depreciatieregeling
Momenteel wordt bij omzetting gewerkt met een korting op de grondwaarde wegens gebonden omstandigheden (de zogenaamde depreciatie) die jaarlijks oploopt en aan het einde van de looptijd 40% bedraagt. Deze kan worden gehandhaafd, waarbij het eenvoudiger is om de depreciatie te stellen op 1% per verstreken jaar na eerste uitgifte, met een maximum van 40%. Het percentage van 40% sluit aan bij wat in andere gemeenten wordt gebruikt. Ingroeiregeling
De nieuwe canon is bij heruitgifte weliswaar hoger dan de oude canon, maar dat mag geen verwondering wekken. De oude canon was immers lang geleden vastgesteld, en nooit aangepast aan de inflatie of aan de gestegen waarde van de grond. Het is mogelijk om te werken met een ingroeiregeling, waarbij de erfpachter tijdelijk korting krijgt op de nieuwe canon. In het eerste jaar wordt dan bijvoorbeeld 25% van de canonstijging berekend, in het tweede jaar 50% en in het derde jaar 75%. Vanaf het vierde jaar wordt dan de volle nieuwe canon betaald. Zo’n ingroeiregeling kan voor alle gevallen worden ingezet, of alleen indien sprake is van een uitzonderlijk grote canonstijging. In het laatste geval is sprake van een hardheidsclausule. Jaarlijkse indexatie van de canon
Voor de her uit te geven erfpachtrechten moet een duurzame vorm worden gekozen. Er moet worden voorkomen dat de gemeente over vijftig jaar weer met dezelfde problemen zitten. Daarom valt de keuze op een systeem waarbij de canon jaarlijks wordt gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling. Als dit niet wordt gedaan, ontstaat op termijn weer een probleem bij erfpachters die de grond in eigendom willen verwerven. Die omzetting gebeurt tegen betaling van de marktconforme grondwaarde, en het verschil met een vaste canon wordt dan door de jaren heen erg groot. Een canon die jaarlijks wordt geïndexeerd – met de consumentenprijsindex (CPI) – blijft altijd in verhouding staan tot de marktconforme grondwaarde. Renteaanpassing van de canon
In het huidige erfpachtstelsel van Vlaardingen worden canons nog iedere vijf jaar aangepast aan veranderingen in de rente. Dat betekent in de praktijk dat de canons sterk kunnen fluctueren. Vanuit het oogpunt van zekerheid voor de gemeente is een dergelijke aanpassing minder noodzakelijk. Door de indexatie van de canon stijgen de canoninkomsten van de gemeente immers door de jaren heen, waardoor veranderingen in het rentepeil kunnen worden opgevangen. Dat valt binnen het reguliere treasury-beleid van de gemeente. Voor erfpachters zijn de vijfjaarlijkse canonaanpassingen aan de rente minder goed te beheersen. Tussentijdse omzetting in eigendom
De huidige rekenregels voor omzetting in eigendom zijn relatief complex. Ze gaan er van uit dat het contract wordt uitgediend: de erfpachter moet de toekomstige canons tot de einddatum betalen, plus de marktwaarde op de einddatum. Alle te betalen bedragen worden contant gemaakt naar de afkoopdatum. Deze rekenregel is nodeloos complex. De gemeente maakt immers nauwelijks winst op de canon, want de aanvangscanon is gelijk aan de rekenrente maal de grondwaarde. Een eenvoudiger systeem stelt de koopsom voor omzetting in eigendom gelijk aan de getaxeerde grondwaarde, gecorrigeerd met de depreciatiefactor (1% per verstreken contractjaar). Tussentijdse heruitgifte
Het is mogelijk om de erfpachters die nog niet aan de einde van de termijn zitten, maar minder dan 30 jaar over hebben, ook de keuze te geven om een nieuwe erfpacht aan te gaan. Daarmee wordt voor het urgente probleem van de moeilijk verkoopbare woningen een oplossing geboden. De berekening is identiek aan die bij heruitgifte bij einde looptijd. Dit betekent uitgifte tegen een canon van marktwaarde grond (inclusief depreciatiefactor) vermenigvuldigd met de rekenrente gemeente. Deze is op dit moment 4,5%. Eeuwigdurende rechten als basis
Welke vorm krijgen de nieuwe erfpachtrechten? Tijdelijke erfpacht valt direct af: dat betekent dat gemeente en erfpachter na zo’n twintig jaar weer met precies dezelfde problemen zitten, want dan worden woningen weer moeilijk verkoopbaar omdat de resterende erfpachttermijn te kort is. De keuze valt dan op voortdurend met tijdvakken of eeuwigdurend. De voortdurende variant met tijdvakken wordt wel gekozen om er voor te zorgen dat de waardestijging van de grond op termijn steeds bij de gemeente terugkomt. Aan het einde van ieder tijdvak wordt de canon dan aangepast aan de waardeontwikkeling. Dit doel kan echter ook met eeuwigdurende erfpacht worden bereikt, zolang de canon maar periodiek wordt geïndexeerd. De keuze valt op eeuwigdurende erfpacht met jaarlijkse indexatie van de canon. Uitgifte van nieuwe gronden in erfpacht
Een voordeel van de systematiek is dat het nu gemakkelijk wordt om, wanneer dat gewenst is, nieuwe gronden in erfpacht uit te geven. Dat kan prettig zijn voor bedrijven en kantoren, voor de haven en voor woningcorporaties. De nieuwe uitgiften in erfpacht volgen de regels van de heruitgiften. Bovendien heeft de beheerorganisatie voldoende omvang om haar taak te vervullen. Deze methode sluit aan op het onlangs vastgestelde grondbeleid van de gemeente Vlaardingen, waar gronduitgifte tegen de residuele grondwaarde het uitgangspunt is. 6.4.2 Het nieuwe erfpachtstelsel in het kort Puntsgewijs ziet de kern van het nieuwe erfpachtstelsel er als volgt uit: • Vlaardingen krijgt een gemengd stelsel, waarin erfpacht en eigendom naast elkaar bestaan. • Voor bestaande tijdelijke erfpachtrechten heeft de erfpachter bij einde looptijd een keuze:
1. Omzetting in eigendom, tegen betaling van de getaxeerde marktwaarde van de grond. Daarbij wordt een depreciatie gehanteerd van 1% per verstreken jaar sinds de eerste uitgifte in erfpacht, met een maximum van 40%.
2. Heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht, waarbij de aanvangscanon gelijk is aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min depreciatie, vermenigvuldigd met de rekenrente. Deze canon wordt jaarlijks aangepast door middel van de CPI. • Voor bestaande tijdelijke erfpachtrechten heeft de erfpachter gedurende de looptijd een keuze:
1. Omzetting in eigendom, waarbij een vereenvoudigde regeling geldt. De koopsom voor omzetting is gelijk aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min depreciatie.
2. Heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht, waarbij de aanvangscanon gelijk is aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min depreciatie, vermenigvuldigd met de rekenrente. Deze canon wordt jaarlijks aangepast door middel van de CPI. • Voor nieuwe gronduitgiften heeft de gemeente de keuze:
1. Uitgifte in eigendom, waarbij de grondwaarde wordt getaxeerd.
2. Uitgifte in eeuwigdurende erfpacht, tegen een aanvangscanon die gelijk is aan de getaxeerde grondwaarde, vermenigvuldigd met de rekenrente. Deze canon wordt jaarlijks aangepast aan het prijspeil. De depreciatie is in dit geval gelijk aan 0%. • Bij heruitgifte bij einde looptijd wordt een ingroeiregeling van kracht, waarbij in het eerste jaar 25% van de canonstijging wordt berekend, in het tweede jaar 50% en in het derde jaar 75%. Vanaf het vierde jaar wordt de volle nieuwe canon betaald. 6.4.3 Uitzonderingen Bestaande, van voor deze beleidswijziging geldende eeuwigdurende rechten
De grootste knelpunten liggen bij de tijdelijke rechten. De bestaande, van voor deze beleidswijziging geldende eeuwigdurende rechten leveren minder problemen op. Wel is het zo dat de canon van de eeuwigdurende rechten, die veelal niet is afgekocht, doorgaans zeer laag is in verhouding tot de beheerkosten. Deze rechten zijn immers al lang geleden uitgegeven. Bij deze rechten is er geen mogelijkheid om de canon aan te passen aan de actuele marktwaarde van de grond. Het ligt daarom voor de hand om het voor deze erfpachters gemakkelijker te maken de eigendom te verkrijgen. Daar gaat voor de gemeente geen waarde verloren. We zoeken aansluiting bij het Haagse systeem, waarbij een afgekocht eeuwigdurend recht kan worden omgezet in eigendom tegen betaling van 2,5% van de gedeprecieerde actuele grondwaarde. Voorwaarde hiervoor is dat de canonverplichting eeuwigdurend is afgekocht. Puntsgewijs gelden voor de bestaande, van voor deze beleidswijziging geldende eeuwigdurende rechten dan de volgende regels:
• Omzetting in eigendom, tegen betaling van 2,5% van de gedeprecieerde actuele grondwaarde. In de praktijk zal altijd sprake zijn van de maximale depreciatie van 40%, aangezien het om oude rechten gaat.
• In het geval de canonverplichting nog niet is afgekocht, dient dat alsnog te gebeuren. Koopappartementen
Complexen met koopappartementen op erfpachtgrond die zijn gesplitst in appartementsrechten vormen een uitzondering voor het omzetten van erfpacht in eigendom. De gemeente heeft in de erfpacht een contractuele relatie met de vereniging van eigenaren. Per bewoner is sprake van twee rechten: één appartementsrecht op de opstal (het appartement zelf) en een appartementsrecht op een deel van het erfpachtrecht. Bij deze complexen is dus én het eigendom van het opstal én het erfpachtrecht gesplitst in appartementsrechten. De omzetting van erfpacht naar vol eigendom van grond onder een grondgebonden woning gebeurt automatisch op het moment dat de erfpachter ook het bloot eigendom verschaft. Dit gebeurt door vermenging van de rechten: één partij heeft zowel het blote eigendom als het erfpachtrecht op de grond en wordt daardoor automatisch (bij het kadaster) vol eigenaar van de grond. Bij het voorbeeld van koopappartementen werkt dit niet zo. Een eigenaar van een koopappartement op erfpachtgrond kan wel het bloot eigendom kopen van het appartementsrecht op de grond, maar in dit geval maakt het hebben van én het bloot eigendom én het recht van erfpacht van een gesplitst recht juridisch nog geen eigendom. Slechts wanneer alle erfpachters binnen de vereniging van eigenaren (VVE) hun bloot eigendom van de grond hebben gekocht, kan de VVE als geheel vol eigenaar worden van de grond. Aangezien elke eigenaar van een appartement binnen een complex zelf een afweging maakt hierover en de uitkomsten hiervan vaak zullen verschillen is het niet realistisch te denken dat complexen met meerdere erfpachters over zullen gaan tot omzetting in eigendom. Een systeem waarin de gemeente heruitgifte van erfpachtrechten mogelijk houdt, is voor deze gevallen dan ook een vereiste. Corporaties
Woningcorporaties vormen een aparte categorie. Tot op heden is gewerkt met gebiedsafspraken, zoals in de Babberspolder. Daarbij was het uitgangspunt dat een wijk grondig werd geherstructureerd, met sloop en nieuwbouw. Er zijn echter ook veel corporatiewoningen die in normale beheergebieden staan, waar voortgang van de verhuur als sociale huurwoning het uitgangspunt is. Het zou voor die complexen vreemd zijn om na afloop van het tijdelijke recht de marktwaarde van de grond te rekenen, alsof het koopwoningen zijn. Logischer is het om vaste grondwaarden af te spreken voor sociale huurwoningen. Deze vormen de basis voor zowel omzetting in eigendom als heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Zie hiervoor ook paragraaf 7.3. Bestemmingswijzigingen
Het ligt voor de hand om de huidige Nota Bestemmingswijzigingen te integreren in het nieuwe erfpachtstelsel. Daarbij moet een balans worden gevonden tussen het belang van de gemeente en dat van de erfpachter. De nieuwe richtlijnen van de Nederlandse Vereniging van Banken stellen dat een bijbetaling bij bestemmingswijziging niet toelaatbaar is, maar dat is vanuit het oogpunt van de gemeente een wat al te algemene stelling.. De huidige regeling, waarin voor kleine wijzigingen in het gebruik een vrijstelling geldt, is daarbij een redelijk uitgangspunt. Bij substantiële wijzigingen in bebouwing dient de erfpachtcanon aangepast te worden.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies