Art. 7.3 Nota erfpacht gemeente Vlaardingen — Gehanteerde uitgangspunten bij berekeningen

Het doen van voorspellingen vereist vaak het doen van aannames. Dit is niet anders bij het doorrekenen van de portefeuille erfpacht. Hieronder een opsomming van de stappen die zijn genomen en de aannames die zijn gedaan om te komen tot de uitkomsten uit paragraaf 7.4. • Uitgangspunt is het bronbestand dat de afdeling Vastgoed heeft samengesteld in combinatie met de afdeling Belastingen. Dit bestand bevat alle rechten in Vlaardingen met een WOZ-waarde en een objectcode. Totaal aantal rechten: 13.568. • De berekende grondwaarde is gebaseerd op de WOZ-waarde en een aanname voor grondquote (afhankelijk van objectcode); • Bij een afgekochte canon vindt er bij tussentijdse omzetting naar eigendom een verrekening plaats van de nog resterende periode. • Voor corporatiewoningen: alle rechten hebben een vaste grondwaarde gekregen in plaats van een waarde op basis van grondquote en WOZ. Zo vindt het systeem aansluiting bij de landelijke manier van het beprijzen van gronden. Een corporatie is niet in staat (gemiddeld) meer te betalen voor grond onder haar woningen dan de hieronder aangenomen bedragen: o Vaste grondwaarde grondgebonden woningen: € 15.000,- o Vaste grondwaarde appartementen: € 10.000,- • Voor corporatiewoningen in Babberspolder en Holy Zuid: geen opbrengsten voor omzetting in eigendom ingerekend, maar wel de boekwaarde afgeschreven op moment van omzetting, omdat het uitgangspunt nu is dat deze rechten binnen de gebiedsafspraken vallen. o Hierover is nog specifiekere informatie nodig om zo die rechten die in de gebiedsovereenkomsten zitten geen opbrengst mee te geven en de rechten die wel in de gebieden vallen, maar niet in de overeenkomsten worden meegenomen, wel een opbrengst bij omzetting mee te geven. • Om een omzettingsbedrag te kunnen berekenen, hebben alle rechten een einddatum gekregen, ook de eeuwigdurende rechten; • In het nieuwe beleid heeft de erfpachter de keuze tussen omzetting in eigendom en heruitgifte van het erfpachtrecht. Uitgangspunt bij de berekeningen is dat de helft van de erfpachters met een tijdelijk recht deze op einddatum omzetten in eigendom en dat de andere helft kiest voor heruitgifte van het erfpachtrecht. o Deze verhouding is een aanname. Als in de toekomst blijkt dat het meer dan de helft van de erfpachters met een tijdelijk recht kiest voor omzetting in eigendom in plaats van heruitgifte betekent dit hogere incidentele inkomsten uit omzettingen en vanaf het moment van omzetting lagere structurele inkomsten (geen canoninkomsten meer uit deze rechten). Als blijkt dat meer dan de helft van de erfpachters met een tijdelijk recht in de toekomst kiest voor heruitgifte in plaats van omzetting in eigendom betekent dit hogere structurele inkomsten (uit canoninkomsten) en lagere incidentele inkomsten (uit omzettingen). • Bij omzetting van eeuwigdurende rechten het ‘Haagse systeem’ gehanteerd: na afkoop canon slechts een koopsom eigendom á 2,5% van de contante waarde van de grondwaarde (incl. depreciatie);

Rechtspraak bij dit artikel