In het nieuwe beleid is het mogelijk om zowel bestaande gebouwen voor een nieuwe functie te gebruiken als een nieuw gebouw op te richten. De voorwaarden voor hergebruik binnen bestaande bebouwing zijn in het structuurplan buitengebied Peel en Maas, vastgesteld op 17 december 2008 opgenomen. Een toevoeging is dat hergebruik door een niet agrarisch verwant bedrijf in de zone ontwikkeling bebouwingslinten en in de zone in de nabijheid van kernen (kernrandzone) is toegelaten (flankerend beleid).
Voor het oprichten van een nieuw gebouw geldt de hergebruikstabel zoals hierboven onder ‘Huidig beleid uit structuurplan buitengebied Peel en Maas’ is opgenomen met de toevoeging dat hergebruik door een niet agrarisch verwant bedrijf in de zone ontwikkeling bebouwingslinten en in de zone in de nabijheid van kernen (kernrandzone) is toegelaten (flankerend beleid).
Voor de kernrandzone wordt verwezen naar de door de raad op 25 januari 2011 vastgestelde beleidsuitgangspunten voor de Structuurvisie IV en Glas.
Het intrekken van een milieuvergunning kan een vorm van kwaliteitsverbetering zijn waardoor er een extra motivatie is om mee te werken aan een dergelijk verzoek. Om te bepalen welke bedrijven er in een VAB gevestigd mogen worden, is een lijst van referentiebedrijven opgesteld. Uitgangspunt is maximaal categorie 1 en 2 bedrijven.
Voor het oprichten van een nieuw gebouw gelden de volgende voorwaarden:
nieuwbouw is alleen mogelijk indien er binnen het bestemmingsvlak een (bedrijfs)woning aanwezig is
de woonfunctie blijft de hoofdfunctie, dat wil zeggen dat de bedrijfswoning en het bedrijf aan elkaar gekoppeld blijven
er moet sprake zijn van substantiële kwaliteitswinst, die bestaat uit het verminderen van verstening en het slopen van oude vervallen bebouwing
er mag maximaal 2/3 van inhoud van de te slopen bebouwing worden teruggebouwd met een maximale inhoud van 1500 m3
het gebouw mag niet plat worden afgedekt
er mag geen buitenopslag plaatsvinden
overtollige bebouwing moet worden gesloopt. Het bepalen van wat overtollige bebouwing is, gebeurt in overleg met de gemeente. Hierbij staat het behalen van substantiële kwaliteitswinst centraal. Er wordt maatwerk geleverd.
het nieuwe gebouw moet architectonisch een goede uitstraling hebben. Het gebouw is van baksteen of een ander kwalitatief hoogwaardig materiaal en wordt afgedekt met dakpannen of een ander hoogwaardig materiaal
het nieuwe gebouw hoeft niet op dezelfde plaats als het te slopen gebouw opgericht te worden maar moet wel binnen het bestaande bouwvlak worden opgericht
het onbenutte bouwvlak vervalt, dus het bouwvlak moet worden verkleind.
er mogen geen bestaande natuur- en landschappelijke, cultuurhistorische, abiotische en archeologische waarden worden aangetast
in een (anterieure) overeenkomst wordt vastgelegd dat de oude gebouwen gesloopt worden
vestiging van een niet agrarisch verwant bedrijf is toegelaten in het bebouwingslint en in de zone in de nabijheid van kernen (kernrandzone)
er mogen categorie 1 en 2 bedrijven gevestigd worden die in ‘Bijlage 1: referentielijst van bedrijven’ genoemd zijn, of bedrijven die hiermee ruimtelijk gezien vergelijkbaar zijn
er mag geen sprake zijn van verkeersaantrekkende werking
er mag geen detailhandel plaatsvinden
er mag geen bedrijfsverzamelgebouw ontstaan
het concept kwaliteitskader buitengebied Peel en Maas is van toepassing
er mag 1 x gebruik gemaakt worden van de regeling, waarbij er tevens sprake is van een eindsituatie.
Ad 4 totstandkoming van de maximale oppervlakte en inhoud en voorbeelden
Deze locaties zijn bij uitstek geschikt voor bijvoorbeeld een startende ondernemer zoals een ZZP-er, voor wie bedrijven die niet in de kern thuishoren, maar waarvoor de grond op het bedrijventerrein, vanwege bijvoorbeeld de oppervlakte, niet geschikt is.
De VAB locaties in het buitengebied mogen geen concurrentie zijn voor de bedrijventerreinen. De kleinste percelen op een bedrijventerrein in Peel en Maas zijn circa 900 m2 groot.
Er is daarom gekozen voor maximaal nieuw te bouwen inhoud van 2/3 van de inhoud van de te slopen bebouwing met een maximale inhoud van 1500 m3.
Gemiddelde hoogte bij een zadeldak wil zeggen de gemiddeld hoogte tussen de goothoogte en de nokhoogte van een gebouw.
Voorbeeld 1
Op een perceel staat een stal met een oppervlakte van 600 m2 en een inhoud van 2100 m3. Deze stal wordt gesloopt. Er mag maximaal 2/3 x 2100 = 1400 m3 worden teruggebouwd. Bij een gemiddelde hoogte van 4 meter betekent dat een oppervlakte van 350 m2.
Stel dat deze stal wordt teruggebouwd met een gemiddelde hoogte van 3,5 meter. De nieuw te bouwen oppervlakte mag dan 400 m2 bedragen.
Voorbeeld 2
Twee stallen met een oppervlakte van 675 m2 worden gesloopt, dus totaal 1350 m2. De te slopen inhoud bedraagt 4725 m3. Er mag maximaal 1500 m3 worden teruggebouw. Stel dat de gemiddelde hoogte 4 meter bedraagt, dan bedraagt de terug te bouwen oppervlakte 375 m2.
Voorbeeld 3
Er is 1 stal met een oppervlakte van 675 m2 en een inhoud van 2362,5 m3 aanwezig en een werktuigloods van 350 m2 en 1225 m3. De stal van 2362,5 m3 wordt gesloopt terwijl de werktuigloods van 1225 m3 blijft staan, aangezien deze er nog perfect uitziet. Hier moet maatwerk geleverd worden. Een voorbeeld van maatwerk kan zijn: de totale inhoud aan agrarische bijgebouwen is 3587,5 m3. Hiervan wordt 2362,5 m3 gesloopt. Dit is 65% van de totale agrarische gebouwen. Op basis van de 2/3 regeling mag er maximaal 1500 m3 teruggebouwd worden, maar omdat er maar 65% van het totaal gesloopt wordt, mag er 65% van de 1500 m2 teruggebouwd worden, dus 975 m3.
Gebruik van de gebouwen
De nieuwe (bedrijfs) gebouwen die bij een bedrijf of bij een woning worden opgericht, mogen alleen door degene die in de bijbehorende (bedrijfs) woning woont, gebruikt worden. Dat geldt overigens ook voor bestaande gebouwen. Het is dus niet toegestaan om de bedrijfsgebouwen of
bijgebouwen te verhuren aan derden. Indien er een bedrijf wordt gevestigd, wordt de bestemming van het perceel gewijzigd naar bijvoorbeeld een bedrijfsbestemming en is de woning een bedrijfswoning. Dat geeft ook al aan dat er een koppeling moet zijn tussen het bedrijf en de woning.
Planologische regeling
In het nieuwe bestemmingsplan buitengebied zal deze VAB-regeling opgenomen worden middels een wijzigingsbevoegdheid van het college. Als er gebruik gemaakt wordt van de VAB- regeling wordt er een nieuwe passende bestemming toegekend.
Artikel 7
Aanvullend beleid
Onderdeel van Beleidsnotitie ‘nieuwe denkrichting Vrijkomende (Agrarische) Bebouwing (VAB) in het buitengebied’