Algemeen
Dit gebied bestaande uit het plein Heuvel en een reeks van kleine slotjes met daar tussen de Slotparken en de voormalige oprijlaan wordt voornamelijk rondom de Heuvel gekenmerkt door kleinschalige aaneengesloten bebouwing, met linden beplante en kasseien bestrate Heuvel. Behoud van deze gebiedskenmerken staat voorop.
Bebouwingsbeeld
Het beschermde stadsgezicht Heuvel e.o. wordt gevormd door de Heuvel met daaraan grenzend meerlaagse herenhuizen, het park en de Slotjes ten midden van de kern Oosterhout. Het plein Heuvel en de Slotjes worden van elkaar gescheiden door de slotparken en de Ridderstraat.
Afbeelding 5 - Beschermd stadsgezicht Heuvel en omgeving.
Ambities
De ambitie van het gemeentebestuur van Oosterhout is gericht op behoud van de aanwezige karakteristiek binnen het beschermd stadsgezicht Heuvel e.o..
Welstandscriteria
ALGEMEEN
De toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht en de beleidsuitgangspunten welstand maken deel uit van deze beoordelingscriteria.
Alle hierna met * gemerkte criteria gelden slechts indien en voor zover het geldende bestemmingsplan niet anders bepaalt.
PLAATSING/SITUERING*
In de structuur, de opbouw, de breedte en het type van de bebouwing dient het oorspronkelijke en beschermde ruimtelijke karakter als uitgangspunt.
Algehele nieuwbouw is slechts toegestaan voor zover het gebouw geen rijks- of gemeentelijk monument betreft en voor zover de bestaande karakteristiek niet aangetast wordt; algehele nieuwbouw moet binnen de contouren van de bestaande bebouwing plaatsvinden (zowel de vier gevels als de dakvorm), tenzij door een geringe verschuiving de karakteristiek van de omgeving wordt verbeterd.
De geslotenheid langs de markt dient hier als uitgangspunt. In het overige deel dient de openheid tussen twee bebouwingselementen of complexen bewaard te blijven; uitbreidingen zijn hier aan de voorkanten niet toegestaan; uitbreidingen aan de zijkanten zijn alleen toegestaan als de openheid tussen de bebouwingselementen gehandhaafd blijft.
Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de ritmiek van de bestaande bebouwing in de omgeving.
Het ruimtelijk karakter moet gebaseerd zijn op het gegroeide en beschermde ruimtelijke karakter van de directe omgeving. Het wisselende bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden dient in stand gehouden te worden. Panden moeten gericht zijn naar de openbare ruimte, tenzij de oorspronkelijke situatie hiervan afwijkt. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden.
MASSAVORM*
Bij renovatie van gebouwen dient de originele vorm(geving) het uitgangspunt te zijn.
Elke bouwmassa moet zijn eigen karakteristiek hebben, maar moet passen bij de bouwmassa's in de omgeving. Grote ingrepen aan bestaande gebouwen dienen zo veel mogelijk op één punt te worden geconcentreerd, rekening houdend met de originele hoofdvorm en kapvorm.
De bestaande samenhang en afwisselende vormgeving van de kappen in de omgeving dient gehandhaafd te blijven.
Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel.
De hoofdvormen, die moeten bestaan uit liggende staafvormige bouwmassa's met lage goothoogte en forse, hoogoplopende kappen, dienen ervoor te zorgen dat de gebouwen passen bij de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek.
De bouwhoogte moet afgestemd worden op de bouwmassa en kapvorm van de belendende omgeving.
GEVELOPBOUW
Bij verbouw, renovatie en/of vervangende nieuwbouw dient respect voor de oorspronkelijke gevelopbouw, materiaaltoepassing en kleurgebruik essentieel te zijn en moet de oorspronkelijke (traditionele) gevelindeling gehandhaafd blijven, waarbij de gevelopeningen verticaal gericht zijn.
Bij nieuwbouw dient de bebouwing in de omgeving v.w.b. stijlkenmerken en materialiseren het uitgangspunt te vormen.
De verticale geleding van de gevel dient benadrukt te worden.
De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand dient uitgangspunt te blijven in geval van splitsing.
De individualiteit van de panden dient bij samenvoeging gehandhaafd te blijven.
KLEUREN EN MATERIALEN (HOOFDVLAKKEN)
Bij renovatie van gebouwen dient het originele materiaalgebruik het uitgangspunt te zijn.
De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek in het dorpsgezicht, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan. Daken zijn gedekt gebakken pannen, gevels van (rode/bruinrode) baksteen en/of hout. Als historische panden een rieten kap hebben, is vervanging door ander materiaal niet toegestaan tenzij aangetoond kan worden dat daardoor de cultuurhistorische en architectonische waarde niet wordt aangetast.
COMPOSITIE MASSAONDERDELEN*
Gebouwen moeten geclusterd en in onderlinge samenhang op het terrein geplaatst te staan. Aan- en bijgebouwen dienen rekening te houden met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing.
GEVELINDELING
Bij verbouw en renovatie dient te worden aangesloten bij de richting en de maatverhoudingen van de bestaande gevelopeningen.
De maat en schaal van de gevelindeling moet worden gerespecteerd. De verticale geleding en ritmiek van de gevel dient te worden benadrukt, mede gelet op gevelassen, kolomplaatsingen en dergelijke.
In de horizontale gevelopbouw moeten de begrenzing van de onderzijde (plint) en de bovenzijde (goot of kroonlijst) als belangrijke elementen zijn behandeld.
De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand blijft uitgangspunt in geval van splitsing.
De vormgeving van het dak moet afgestemd zijn op de stijl van het betreffende pand. De vormgeving van entree en de eventuele symmetrie van de gevelopbouw wordt zorgvuldig behandeld. Toevoegingen, zoals opgetrokken middenrisalieten en dakuitbouwen aan de voorzijde maken in plaatsing en vormgeving deel uit van het ontwerp van de onderliggende (voor)gevel.
MATERIALEN EN KLEUREN (DEELVLAKKEN)
Spiegelende oppervlakken, kunststof en trespa mogen niet worden toegepast bij beplating van de gevels.
De kleuren van dakpannen en gevels moeten op elkaar afgestemd zijn.
DETAILLERING
Bij detaillering moeten de aanwezige fijne en/of ambachtelijke onderdelen behouden blijven.
Bij renovatie dient zorgvuldig omgegaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk lijsten en speklagen. De detaillering van nieuwere onderdelen moet qua vorm en uitstraling passen bij de aanwezige details. Extra aandacht is vereist voor: voordeuren, garagedeuren kozijnen, gootbakken, boeiboorden en windveren.
BOUWWERKEN OP ERVEN EN ERFAFSCHEIDINGEN*
Bij voorkeur dient men hagen of heggen toe te passen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd sierhekwerk.
Gebouwde erfafscheidingen moeten worden vormgegeven in samenhang met de architectuur en hoofdmateriaalkeuze van het pand.
Hekwerken e.d. aan de straatzijde zijn niet toegestaan. Zij-erven grenzend aan openbare ruimte dient men als voorerf te behandelen. Erfafscheidingen op achtererven in zicht van de openbare ruimte mogen niet hoger zijn dan 2 meter. Men dient gemetselde tuinmuren of hagen toe te passen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk.
Toegestaan worden hagen of heggen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk.
Zij-erven, indien gelegen in zicht van de openbare ruimte, dienen als voorerf behandeld te worden.
Achtererven, indien gelegen in zicht van de openbare ruimte: toegestaan zijn hagen of heggen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk tot een maximale hoogte van 2 meter.
Voor andere uitvoeringen van erfafscheidingen gelden de gebiedsgerichte welstandscriteria.
Dakkapellen en Dakramen
Dakkapellen aan de voorzijde zijn in beginsel niet toegestaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor toevoegingen die in plaatsing en vormgeving afgestemd zijn op de onderliggende gevel. Aan de voorzijde zijn geen dakramen toegestaan.
Aan- en uitbouwen
Bijgebouwen worden uitsluitend achter de hoofdbebouwing op de kavel geplaatst en worden in massa, maatvoering en stijl afgestemd op (ondergeschikt aan ) de hoofdmassa.
Materialen, kleuren en detaillering van de aan- en bijbouwen dienen zorgvuldig te worden afgestemd op die van het hoofdgebouw.
Bijgebouwen voor de voorgevelrooilijn worden niet toegestaan. Toevoegingen aan het dak mogen uitsluitend aan de achterzijde worden aangebracht. In het geval dat de kap haaks op de as van de straat staat, zijn toevoegingen niet toegestaan.
ROLLUIKEN E.D.
Aan de voorzijde en de zijgevels zijn geen rolluiken toegestaan
Aan de achterzijde zijn rolluiken toegestaan, mist deze zijn opgenomen in de gevelstructuur (in of achter de gevel aanbrengen) en materiaal en kleur zijn afgestemd op de overige gevel.
RECLAME-UITINGEN
Voor de reclame-uitingen binnen het beschermd stadsgezicht de Heuvel e.o. gelden de volgende voorwaarden:
Voor monumenten gelden de in 2.3 genoemde voorwaarden;
Maximaal één lichtbak tegen de gevel is toegestaan van maximaal 100x50 cm;
In principe dient te worden gestreefd naar onverlichte uithangborden dwars op de gevel (maximaal 2 per monument);
De maatvoering en plaatsing van – al dan niet aangelichte – objecten dient extra kritisch afgezet te worden tegen de structuur van de gevel;
De dikte van zowel het vlak tegen de gevel als het haaks op de gevel geplaatste object mag maximaal 5 cm bedragen;
Eventuele aanlichtings-armaturen dienen qua afmetingen maximaal ondergeschikt te zijn en dienen onopvallend qua kleurstelling te zijn;
Waar mogelijk zal worden aangestuurd op een reclamevoering met ‘open’ belettering.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.4
Beschermd stadsgezicht Heuvel en omgeving
Onderdeel van Welstandsnota 2016 gemeente Oosterhout