Residuele benadering
De grondprijzen worden in principe naar functie bepaald volgens de residuele methode. Dit houdt in dat de grondwaarde wordt afgeleid van de marktwaarde van het te realiseren vastgoed na aftrek van de bouw- en bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico van/voor de realisator van het vastgoed). Dit principe geldt voor alle soorten commerciële bebouwing, dus zowel voor woningen als voor bedrijfsbebouwing en winkels. En bij woningen dus voor zowel eengezinswoningen als voor appartementen (grondgebonden bebouwing versus gestapelde bebouwing). Van belang voor de keuze voor de residuele benadering is mede het risico van het door de gemeente verstrekken van ongeoorloofde staatssteun.
De residuele methode kan worden toegepast omdat in principe geen relatie aanwezig is tussen de waarde van het toekomstig vastgoed en de bouw- en bijkomende kosten daarvan:
De marktwaarde van een woning wordt met name bepaald door de waarde van de bestaande woningvoorraad (en die wordt weer grotendeels bepaald door lokale omstandigheden en, niet in de laatste plaats, beïnvloed door het overheidsbeleid, waaronder een restrictief bouwbeleid).
De bouw- en bijkomende kosten worden enerzijds bepaald door de kosten van lonen en producten bij de bouwbedrijven en anderzijds door de mate van schaarste op de bouwmarkt. Deze kosten worden mede beïnvloed door de algemene verandering van het prijspeil vanwege inflatie.
Dit (i.c. het ontbreken van een relatie tussen de vastgoedwaarde en de bouwkosten) wordt alleen doorbroken door de mogelijkheid om via een bepaald ontwerp en bepaalde materiaalkeuze de waarde van het vastgoed tot op zekere hoogte te verhogen. In economische terminologie: de marginale meeropbrengsten zijn daarbij dus minimaal gelijk aan de marginale meerkosten. Anders gezegd: als de meerkosten hoger zijn dan de meeropbrengsten is in financieel opzicht sprake van ‘geldverspilling’ (dit onverlet dat op andere gronden (bijvoorbeeld prestige) toch kan worden gekozen voor een dergelijk ontwerp, als maar duidelijk blijft dat dit in strikt economische zin niet het meest efficiënte is).
Het voorgaande leidt tot een bestuurlijke keuze voor een bepaalde prijs-kwaliteitverhouding en de keuze om de grond met de grootste potentiële opbrengst te bestemmen voor de meest rendabele voorzieningen. Bijvoorbeeld: winkels in het centrum en vrije sectorwoningen aan de rand van de bebouwing met het mooiste uitzicht (zoals gesteld: een puur financiële benadering).
De residuele benadering geldt in beginsel niet voor het gebied dat valt onder de Notitie erfpacht Middenboulevard: aldaar geldt de in de betreffende nota beschreven methodiek.
Voorzieningen van algemeen belang/niet-commerciële functies
De residuele methode is niet geschikt om te worden gebruikt bij projecten die per definitie een negatieve grondwaarde kennen of die niet kunnen worden gewaardeerd volgens het marktmechanisme. Dit geldt bijvoorbeeld voor voorzieningen van algemeen belang en niet-commerciële functies (zoals medisch-maatschappelijke en sociaal-culturele voorzieningen). De grondproductiekosten dienen daarbij echter wel op enigerlei wijze te worden vergoed, mede rekening houdend met de fiscale aspecten.
Voor deze gevallen stelt de gemeente een normatieve minimale grondwaarde vast in/na overleg met de fiscus ter dekking van de grondproductiekosten (in de regel per m2 bruto vloeroppervlak en/of per m2 uitgeefbaar terrein). Deze grondwaarde wordt normatief in de stichtingskostenopzet van het betreffende project opgenomen.
Woningen in de sociale sector
Voor de berekening van grondprijzen voor sociale woningbouw wordt een vast bedrag per eenheid gehanteerd dat enerzijds mede dient ter dekking van de door de gemeente te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken en anderzijds de mogelijkheid tot het stimuleren van voldoende aanbod voor huishoudens die zijn aangewezen op deze woningen, tenzij dit in een bepaald geval leidt tot overcompensatie in de zin van staatssteunregelgeving. De betreffende bouw moet wel leiden tot daadwerkelijke toewijzing aan de doelgroep.
Vrije sector huurwoningen
De grondprijzen voor woningen in de vrije sector worden gebaseerd op een residuele benadering en met een marktconforme beleggerswaarde op maat.
Uitgifte van groenstroken: ‘snippergroen’
De grondprijsbepaling voor snippergroen komt relatief weinig voor en betreft steeds maatwerk. Het vaststellen van vaste grondprijzen is daarom weinig zinvol.
3
Artikel 3.8
Grondprijsbeleid
Onderdeel van Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Zandvoort houdende informatie over het grondbeleid Nota grondbeleid 2015