Algemeen
Indien een belanghebbende een eigen woning heeft, dient bij de beoordeling van het recht op bijstand bekeken te worden of er een geldlening op de eigen woning gevestigd kan worden. Voor de beoordeling of er een lening gevestigd kan worden wordt verwezen naar de artikelen 34 en 50 van de Participatiewet.
(NB: Uiteraard moet er ook gekeken worden op welk moment de cliënt eigenaar is geworden van de eigen woning. Er kan namelijk sprake zijn van een tekortschietend besef in de verantwoordelijkheid van het bestaan. Wel een woning kopen, maar geld niet gebruiken voor bestaansvoorziening)
Besluit vestiging geldlening op de eigen woning
Bij de beoordeling of een belanghebbende aanspraak kan maken op een
bijstandsuitkering moet de vraag gesteld worden of belanghebbende in zodanige omstandigheden verkeert of dreigt te geraken, dat hij niet over de middelen beschikt om in de noodzakelijke kosten van het bestaan te voorzien. Ook bij een zelf bewoonde eigen woning/woonschip kunnen dergelijke omstandigheden zich voordoen. Een eigen woning vertegenwoordigt echter, na aftrek van de daarop rustende schulden, een bepaald vermogen. De belanghebbende beschikt dan over middelen die in aanmerking moeten worden genomen. Eigenlijk is er geen aanleiding om bijstand te verlenen. De belanghebbende heeft immers de mogelijkheid om of zijn huis verder te bezwaren of zijn huis te verkopen.
Het eerste is niet altijd realiseerbaar omdat de bank ook naar het inkomen kijkt en bij het verkopen van het huis dient vervangende woonruimte aanwezig te zijn. Bovendien is het in een aantal gevallen niet redelijk dat de zelf bewoonde woning wordt verkocht of verder te gelde wordt gemaakt.
Voor deze situatie is de mogelijkheid ingevoerd om, als verkoop of (verdere) bezwaring niet in redelijkheid kan worden verlangd, de bijstandsuitkering in de vorm van een geldlening te verstrekken. Ook wel geldlening op eigen woning genoemd.
Opnieuw bijstand na geldlening eigen woning
Als binnen 2 jaar na beëindiging van de bijstand onder verband van de geldlening op de eigen woning opnieuw recht bestaat op bijstand wordt deze verstrekt met toepassing van de "oude" geldlening op eigen woning. De 2 jaar termijn waarbinnen wordt afgezien van het opnieuw taxeren van een woning geldt dus niet wanneer, vanwege de geringe overwaarde, in de vorige uitkeringsperiode geen geldlening op de eigen woning is gevestigd.
Vaststelling van de geldlening op de eigen woning
Als de eigenaar/bewoner een aanvraag om bijstand indient, moet bekeken worden of er een geldlening eigen woning gevestigd moet worden. Een aantal criteria is van belang:
de belanghebbende moet eigenaar en bewoner van de woning of het woonschip zijn;
van de belanghebbende kan niet in redelijkheid worden verlangd dat hij de woning verkoopt of (verder) te gelde maakt;
de algemene bijstand moet op jaarbasis naar verwachting meer bedragen dan het nettominimumloon per maand, bedoeld in artikel 37 eerste lid Participatiewet. De kosten van een eventuele taxatie etc. worden ook begrepen in de algemene bijstand, behalve als er uitsluitend bijzondere bijstand wordt aangevraagd;
en het vermogen in de woning moet meer bedragen dan het vrij te laten vermogen, bedoeld in artikel 34, tweede lid, onder d, Participatiewet.
alvorens tot toekenning over te gaan, dient de belanghebbende een bereidverklaring tot vestiging geldlening op de iegen woning te ondertekenen
Is er geen ander over vermogen, dan komt de vraag aan de orde of de lening in verband met eigen woning kan worden gevestigd en tot welk maximum bedrag.
Uitgangspunt van de berekening is de taxatiewaarde van de woning bij vrije oplevering. Hierbij wordt uitgegaan van de taxatiewaarde zoals vastgesteld in het kader van de Wet Onroerende Zaakbelasting. Deze gegevens zijn bij de gemeente bekend en worden jaarlijks geactualiseerd.
Op de waarde van het huis moeten in mindering worden gebracht de hypotheekschuld en/of de overige reële schulden die verband houden met het huis en eventueel de contante waarde van de zakelijke rechten, zoals het recht van gebruik en bewoning. Bij een leven- of spaarhypotheek dient op de hypotheekschuld de contante waarde van deze verzekering in mindering te worden gebracht. Deze contante waarde kan worden opgevraagd bij de betreffende bank of verzekeringsmaatschappij.
Vervolgens wordt de extra vrijlating afgetrokken (= vast bedrag volgens artikel 34 lid 2, sub d Participatiewet). Het vermogen in de woning moet los worden gezien van het overige vermogen. Beide onderdelen moeten dus apart worden berekend.
De eventuele bijstand moet worden verstrekt in de vorm van een geldlening. Vestiging van een geldlening op eigen woning is niet meer verplicht. Bij bedragen boven de € 10.000,00 geldt in De Wolden het beleid dat een geldlening op de eigen woning via de notaris wordt gevestigd. Onderstaand een tweetal voorbeelden ter verduidelijking:
Voorbeeld I:
Waarde woning
€ 100.000
Hypotheek
-/- € 50.000
Vermogen in de woning
€ 50.000
Af:vast vrij te laten bedrag art. 34 lid 2 sub d
-/- € 50.100,00
=
Restvermogen
+ € nihil
Voorbeeld II:
Waarde woning
€ 150.000
Hypotheek
-/- € 50.000
Vermogen in de woning
€ 100.000
Af:vast vrij te laten bedrag art. 34 lid 2 sub d
-/- € 50.100,00
=
Restvermogen
+ € 49.900,00
Nu er vermogen overblijft hoger dan € 10.000,00 dient er eengeldlening eigen woning teworden gevestigd (bedragen gebaseerd op 1-1-2016).
Dit laatste betekent niet dat geen rekening wordt gehouden met dit vermogen indien het huis (op een later tijdstip dan bij aanvang van de bijstand) wordt verkocht. Ook kan een hertaxatie plaatsvinden indien de belanghebbende langer dan 2 jaar geen recht op bijstand heeft gehad, er geldt dan immers een nieuwe vermogensvaststelling en geen “herleving” van oud recht.
In de situatie dat een geldlening op de eigen woning gevestigd is en de bijstandsuitkering onafgebroken wordt voortgezet, vindt tussentijds geen hertaxatie plaats, ook niet in de situatie dat er sprake is van een tussentijdse aanzienlijke waardevermeerdering. Een aanzienlijke waardestijging van de woning als gevolg van normale marktontwikkelingen is op zichzelf niet voldoende om tot verhoging van het bijstandskredietplafond over te gaan. Ook met een waardedaling van de woning wordt immers geen rekening gehouden.
Taxatie woonschepen
Voor de taxatie van woonschepen wordt gebruik gemaakt van de daartoe aangewezen taxateur. Bij woonschepen wordt uitgegaan van een taxatie op zicht. Wanneer de hoogte van de taxatie wordt bestreden dan kan na instemming van de belanghebbende worden overgegaan tot een verdere taxatie incl. drooglegging van het woonschip. De kosten van de tweede taxatie worden bij een te vestigengeldlening opgeteld, tenzij de belanghebbende in het gelijk wordt gesteld. Dan worden de kosten van de tweede taxatie om niet verstrekt.
Intussen kan voorlopig bijstand worden toegekend, indien daaraan de verplichting (artikel 55 Participatiewet) wordt verbonden tot medewerking aan de vestiging van een krediethypotheek. Laat de belanghebbende al bij de aanvraag weten geen medewerking te willen verlenen aan het vestigen van een krediethypotheek, dan is bijstand niet mogelijk. Wordt hieraan in een later stadium geen medewerking verleend, dan is de verleende bijstand terstond opeisbaar, wegens het niet nakomen van de bovengenoemde verplichting.
Intering ander vermogen
Is er sprake van over vermogen, dan dient eerst te worden bekeken of er kan worden ingeteerd op ander vermogen (vermogen niet in de woning minus niet op het huis drukkende schulden) dat hoger is dan het bescheiden vermogen.
Kosten vestiging geldlening eigen woning
De kosten van eventuele taxatie, de hypotheekakte, de inschrijving van de lening en de bijkomende kosten komen ten laste van de belanghebbende. Voor deze kosten kan bijstand worden verstrekt, als onderdeel van de in totaal te verstrekken geldlening. Deze kosten worden als bijzondere bijstand aangemerkt.
Als na de taxatie blijkt, dat er niet voldoende overwaarde is om een geldlening te vestigen, wordt voor de gemaakte taxatiekosten bijzondere bijstand ‘om niet’ verleend.
Aflossing, looptijd en beëindiging geldlening eigen woning
De aflossing van de geldlening vindt over maximaal tien jaar plaats. Na beëindiging van de bijstandsuitkering moet de geldlening maandelijks worden terugbetaald. Het maandbedrag van de aflossing wordt telkens voor de periode van een jaar vastgesteld. Als het inkomen de van toepassing zijnde bijstandsnorm niet overschrijdt, hoeft er niet te worden afgelost. Als de omstandigheden daartoe aanleiding geven stelt de gemeente, zo nodig tussentijds, de aflossing hoger/lager vast. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de eventuele bijzondere kosten van de belanghebbende.
Als de belanghebbende gedurende de periode van aflossing nalatig is in het maandelijks betalen van de aflossing, wordt het nog niet afgeloste deel van de lening direct opeisbaar en is daarover ook de wettelijke rente verschuldigd. De geldlening is niet rentedragend over de periode waarin bijstand werd genoten. Als na afloop van de tienjarige aflossingsperiode een deel van de geldlening nog niet is afgelost, moet wel de wettelijke rente minus 3% worden betaald over het nog niet afgeloste deel van de geldlening.
Als belanghebbende de rente geheel of gedeeltelijk kan betalen, maar niet kan aflossen, wordt dit bedrag tot ten hoogste de verschuldigde maandrente, aangemerkt als aflossing. De rente die daardoor niet betaald wordt, wordt bijgeschreven bij het nog niet afgeloste deel van de geldlening. Over dit bijgeschreven gedeelte van de rente hoeft geen rente te worden betaald.
Verkoop van de woning
Bij verkoop of vererving van de woning wordt het nog niet afgeloste gedeelte van de geldlening en de bijgeschreven rente direct afgelost. Het is in beginsel niet toegestaan om -met overschrijving van de geldlening op de eigen woning– een andere woning te kopen! Het vrijgekomen vermogen moet dan (zonder extra vrijlatingen) worden ingeteerd.
Dit geldt ook in die gevallen dat geen geldlening is gevestigd wegens het ontbreken van over vermogen. Indien de belanghebbende het huis verkoopt, moet de opbrengst volledig worden ingeteerd. De speciale regeling voor vermogen in de door de belanghebbende zelf bewoonde eigen woning is alleen bedoeld om te voorkomen dat men de bij aanvang van de bijstand bewoonde woning moet verkopen en ‘opeten’.
Geldlening eigen woning bijstand en aankoop andere woning
Wegens bijzondere omstandigheden van sociale of medische aard of werkaanvaarding elders, kan de gemeente toestemming geven om een andere woning te kopen, waarbij een nieuwe lening onder verband van een geldlening wordt verleend tot ten hoogste het bedrag van de afgeloste geldlening. Een en ander wel onder voorwaarde dat het vrijgekomen vermogen geheel wordt ingezet voor de aankoop van de andere woning (zo niet, dan moet het meerdere worden ingeteerd). Een voorbeeld van een sociale reden kan zijn onteigening door de gemeente van de eigen woning die de belanghebbende bij aanvang van de bijstand bewoont. Als de woning wordt verkocht tegen een prijs die normaal is in het economisch verkeer en de opbrengst lager is dan het restant bedrag van de geldlening en rentevordering, wordt het verschil kwijtgescholden.
Eigendom woning is in handen van belanghebbende én niet-belanghebbende
Het komt soms voor dat de belanghebbende een woning in eigendom heeft en deze eigendom deelt met een persoon die geen belanghebbende is in de zin van de Participatiewet. Een geldlening op de eigen woning kan alleen dan worden gevestigd indien de niet-belanghebbende mee wil werken aan de vestiging ervan. De geldlening dient dan gevestigd te worden voor het vermogensaandeel van de belanghebbende.
Indien de niet-belanghebbende niet wil meewerken aan de vestiging van een
geldlening op de eigen woning dan wordt bijstand ‘om niet’ verstrekt en dienen B. en W., op het moment dat belanghebbende over dit vermogen kan beschikken, een terugvorderingsbesluit te nemen.
Het is raadzaam om in de toekenningsbeschikking mede op te nemen dat er sprake is van:
middelen waarover nog niet kan worden beschikt en dat daarom bijstand wordt verleend;
de verplichting dat belanghebbende de gemeente op de hoogte houdt van het tijdstip waarop de betreffende middelen beschikbaar komen;
terugvordering zodra de middelen ter beschikking (kunnen) komen (deze laatste opmerking is een mededeling en dus geen besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht).
Afhandelingstermijn
De gemeente dient de aanvraag binnen acht weken af te handelen.
Opgave stand van de geldlening op de woning aan belanghebbende
Na afloop van een kalenderjaar wordt jaarlijks aan belanghebbende opgave gedaan van de stand van de geldlening en de rentevordering. Ook bij de beëindiging van de bijstand wordt een dergelijke opgave verstrekt.
Toetsingskader geldlening op de eigen woning
Indien een belanghebbende een eigen woning heeft, dient bij de beoordeling van het recht op bijstand bekeken te worden of er een krediethypotheek gevestigd kan worden. Voor de beoordeling of er een geldlening op de eigen woning gevestigd kan worden wordt verwezen naar de artikelen 34 en 50 van de Participatiewet.
Criteria vaststelling van de geldlening op de eigen woning:
verkoop of (verdere) bezwaring kan in redelijkheid niet worden verlangd van de woningeigenaar,
belanghebbende moet eigenaar en bewoner zijn,
de algemene bijstand moet op jaarbasis meer bedragen dan het netto minimumloon per maand,
het vermogen in de woning moet meer bedragen dan het vrij te laten vermogen, bedoeld in artikel 34, tweede lid, onder d, Participatiewet en,
tenslotte dient er een bereidverklaring geldlening ondertekend te worden.
Bij de berekening van het bedrag van de geldlening wordt voor de waarde van de woning aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde.
Indien het vermogen in de woning (na aftrek van het vrij te laten vermogen) meer bedraagt dan € 10.000,00 wordt een geldlening op de eigen woning gevestigd. Bedraagt het vermogen in de woning € 10.000,00 of minder dan wordt er een lening gevestigd voor dat bedrag.
Gedurende de looptijd van de geldlening vindt geen hertaxatie van de waarde plaats (niet bij waardevermeerdering en ook niet bij waardevermindering).
Na beëindiging van de bijstandsuitkering moet de geldlening maandelijks worden terugbetaald. Het maandbedrag van de aflossing wordt telkens voor de periode van een jaar vastgesteld. Als het inkomen de van toepassing zijnde bijstandsnorm niet overschrijdt, hoeft er niet te worden afgelost. De aflossing van de geldlening vindt over maximaal tien jaar plaats.
De kosten van vestiging van de geldlening op de eigen woning komen voor rekening van belanghebbende.
Bij verkoop of vererving van de woning wordt het nog niet afgeloste gedeelte van de geldlening en de bijgeschreven rente direct afgelost. Het is in het algemeen niet toegestaan om - met overschrijving van de geldlening – een andere woning te kopen!
Is de woning in eigendom van een belanghebbende en een niet belanghebbende, dan dient de niet-belanghebbende in te stemmen met de vestiging van de geldlening. De geldlening op de eigen woning kan slechts gevestigd worden voor het waarde aandeel van de belanghebbende. Stemt de niet-belanghebbende niet in, dan wordt bijstand ‘om niet’ toegekend en volgt terugvordering van de bijstand zodra belanghebbende over het vermogen kan beschikken.
Na afloop van ieder kalenderjaar en bij einde van de bijstand volgt een opgave van de stand van de geldlening op de eigen woning (aflossing en rente).
Deel 3
Artikel 3.5
Geldlening op de eigen woning
Onderdeel van Beleidsuitvoeringsplan bijzondere bijstand en minimabeleid 2017