Kaders omtrent functieverandering worden vastgelegd op provinciaal en gemeentelijk niveau.
In omgevingsvisie van de Provincie is het beleid ten aanzien van functieverandering in het algemeen als volgt verwoord.
Functieverandering in de omgevingsvisie
Het hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing in het buitengebied waarbij:
al dan niet vervangende nieuwbouw plaatsvindt;
ruimtelijke kwaliteitswinst ontstaat door:
de sloop van gebouwen
landschappelijke inpassing; en
eventueel aanvullende investeringen in ruimtelijke kwaliteit.
Wanneer er geen sprake is van sloop en bestaande gebouwen worden benut, dan dient er sprake te zijn van uitzonderlijke kwaliteitswinst.
de vervangende nieuwbouw in verhouding staat tot het te slopen oppervlak.
de aard en schaal van de nieuwe functie(s) passend zijn in het buitengebied:
Dat wil zeggen dat de nieuwe situatie zich geruisloos in het karakter van het betreffende buitengebied laat passen.
afhankelijk van de schaal van de ontwikkeling, de ladder van duurzaamheid moet worden toegepast.
functies waarvoor regionale afspraken gelden (wonen, werken en detailhandel), binnen die afspraken passen.
specifiek voor functieverandering van agrarische bebouwing naar een andere ‘werkfunctie' geldt dat hergebruik van vrijkomende gebouwen het uitgangspunt moet zijn. Bij vervangende nieuwbouw zal altijd de vraag beantwoord moeten worden waarom het nieuwe bedrijfspand niet op een lokaal bedrijventerrein kan worden opgericht. Bedrijvigheid die op een bedrijventerrein hoort kan zich niet vestigen in het buitengebied.
De provincie geeft het stokje door aan de gemeenten als het gaat om het verder invullen van de kaders voor functieverandering. Deze notitie beschrijft de gemeentelijke regeling voor functieverandering. Deze regeling is vertaald in de regels van de bestemmingsplannen Buitengebied Lingewaard en Park Lingezegen.
Er zijn drie vormen van functieverandering te onderscheiden:
van agrarisch naar wonen
van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen naar wonen
van agrarisch naar andere functies dan wonen
2.1 Van agrarisch naar wonen
Functieverandering naar wonen kan plaatsvinden bij volledige beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten en sloop van alle agrarische bebouwing en – gebouwen op één agrarisch bouwperceel. De bestemmingsplannen Buitengebied Lingewaard en Park Lingezegen voorzien in dergelijke situaties, er is een wijzigingsbevoegdheid[1] opgenomen om invulling te geven aan de omvorming van een agrarisch bouwperceel naar wonen. Daarbij is onderscheid gemaakt in functieverandering zonder toevoeging van woningen (dus uitsluitend sloop van voormalige bedrijfsopstallen c.q. glasopstanden) en functieverandering met toevoeging van woningen. Bij functieverandering met toevoeging van woningen is het Kwalitatief Woningbouw Programma (KWP) van belang. Hierin zijn de met de gemeenten in de regio en de provincie afspraken gemaakt over een maximaal aantal woningen dat per gemeente per jaar gerealiseerd kan worden. Toe te voegen woningen dienen binnen het KWP te passen.
2.1.1. Uitleg indeling gebieden
In het gehele buitengebied is functieverandering zonder toevoeging van woningen toegestaan. Functieverandering met toevoeging van woningen is niet in alle gebieden toegestaan. Aangezien het effect van functieverandering verschilt tussen gebieden, is er voor gekozen bepaalde gebieden prioriteit te geven voor functieverandering. Er is zo een onderscheid te maken in drie gebieden:
Functieverandering toegestaan (donkergroen)[2]: In deze gebieden is, mits aan voorwaarden wordt voldaan, functieverandering met toevoeging van woning(en) toegestaan
Functieverandering toegestaan in combinatie met scorekaart (lichtgroen): Middels een scoringstabel toetst de gemeente of het initiatief tot functieverandering tot voldoende ruimtelijke (en economische) kwaliteitswinst leidt.
Functieverandering is niet toegestaan (wit): In deze gebieden is functieverandering niet toegestaan omdat het in deze gebieden niet wenselijk is, als er nieuwe woningen worden toegevoegd.
Op de kaart met legenda op de volgende pagina is aangegeven waar functieverandering met toevoeging van woningen van toepassing is.
Het aantal woningen dat mag worden toegevoegd in de “gekleurde” gebieden is afhankelijk van het oppervlak aan agrarische gebouwen dat wordt gesaneerd. De verhouding tussen te slopen opstallen en te realiseren woningen is als volgt.
Glastuinbouw
Als alle glasopstanden, bedrijfsgebouwen en -bebouwing worden gesloopt bestaan de volgende mogelijkheden voor de bouw van woningen:
0-1000 m² glasopstand
geen mogelijkheden voor bouw woning
1000-8.000 m² glasopstand
1 vrijstaande woning
meer dan 8.000 m² glasopstand
2 vrijstaande woningen
Veehouderijen e.d.
Als alle bedrijfsgebouwen en -bebouwing worden gesloopt bestaan de volgende mogelijkheden voor de bouw van woningen:
0-750 m² bedrijfsgebouwen
geen mogelijkheden voor bouw woning
750-1.500 m² bedrijfsgebouwen
1 vrijstaande woning
meer dan 1.500 m² bedrijfsgebouwen
2 vrijstaande woningen
2.2 Van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen naar wonen
In enkele situaties is in het bestemmingsplan sprake van een woonbestemming, waar nabij de woning een aanzienlijk aantal vierkante meters voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en -bebouwing aanwezig is. In lijn met hetgeen genoemd is in paragraaf 2.1 kan bij sloop van deze voormalige agrarische gebouwen en bedrijfsbebouwing medewerking worden verleend aan het toevoegen van woning(en). De verhouding tussen te slopen opstallen en te realiseren woningen is hetzelfde als toegelicht onder “2.1 Van agrarisch naar wonen”. Ook hierbij geldt dat er geen sprake is van een recht op medewerking. Het college weegt af of ze mee wil werken aan de ontwikkeling. In het bestemmingsplan Buitengebied Lingewaard is in de regels van de bestemming Wonen, een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen om bij functieverandering maximaal twee woningen toe te voegen.
2.3 Van agrarisch naar andere functies dan wonen
Naast wonen kunnen niet-agrarische werkfuncties de vitaliteit van het landelijk gebied ondersteunen. Deze notitie richt zich niet op de mogelijkheden voor verbreding (activiteiten naast een agrarisch bedrijf) of verandering van de werkfunctie, maar op bedrijfsbeëindiging of –verplaatsing. Functieverandering naar werkfuncties is altijd maatwerk waarbij per casus afgewogen moet worden of de nieuwe functie passend is in het buitengebied en of er voldoende sprake is van kwaliteitsverbetering.
Invulling van de bestaande opstallen door een agrarisch verwant bedrijf of agrarisch hulpbedrijf is onder voorwaarden mogelijk. Het dient dan te gaan om een naar schaal in het buitengebied passend bedrijf dat niet op een bedrijventerrein kan worden gevestigd. De opstallen die niet nodig zijn voor de nieuwe bedrijfsactiviteiten dienen te worden gesloopt. De exacte voorwaarden zijn, voor zover generiek te vertalen, opgenomen in de bestemmingsplannen Park Lingezegen en Buitengebied Lingewaard.
[1] Met een wijzigingsbevoegdheid wordt door de gemeente aangegeven wat de toekomstige functie op een bepaald perceel kan zijn. De wijzigingsbevoegdheid bevat voorwaarden waaronder het college medewerking kan verlenen aan het wijzigen van de bestemming
[2] Er is geen sprake van een recht op functieverandering met toevoeging van woningen. Het college kan meewerken aan functieverandering met toevoeging van woningen. Ook kan het een verzoek afwijzen.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies