Het in hoofdstuk 2 “Beleid” beschreven en in de bestemmingsplannen Buitengebied Lingewaard en Park Lingezegen verankerde beleid voor functieverandering is in de meerderheid van de situaties passend en voldoende. Er zijn echter situaties die niet binnen de generieke regels van het bestemmingsplan passen en waarin maatwerk nodig is. Deze situaties zijn onderstaand weergegeven. Dergelijke situaties passen niet binnen de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Buitengebied Lingewaard en/of Park Lingezegen, voor de planologische invulling is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.
6.1 Realisatie van de woning op een andere locatie
Uitgangspunt bij het toevoegen van woningbouwkavels is dat de kavels op het perceel van het te beëindigen bedrijf worden gerealiseerd. Er zijn situaties denkbaar waar de functieveranderingsregeling van toepassing is en waarbij het ruimtelijk onwenselijk is of ruimtelijk niet mogelijk is een extra woningen te realiseren op het perceel waar de opstallen worden gesloopt. In zo’n geval kunnen de woningen op een ander perceel worden gerealiseerd; dit gebeurt in overleg met de gemeente. Voorwaarde is dat de locatie waar de woningen worden gerealiseerd, zich hier ruimtelijk voor leent en aansluit op de kaders zoals opgenomen in het landschapsontwikkelingsplan of andere vastgestelde landschapsvisie. Op de locatie waar de opstallen worden gesloopt, dienen de mogelijkheden voor herbouw planologisch te worden weggenomen. Zowel het perceel waar de opstallen worden gesloopt, als het perceel waar de woning wordt gerealiseerd, dienen landschappelijk te worden ingepast met inheemse beplanting. Beide locaties behoren zich te bevinden in het “gekleurde” gebied conform de kaart onder “2.1 Van agrarisch naar wonen”.
6.2 Locatie overstijgend belang, integrale afweging
Vanuit het beleid is het aantal te realiseren woningen gemaximeerd op twee. In situaties waarbij een grote oppervlakte aan bebouwing wordt gesaneerd, kan de verhouding tussen de waarde van de opstallen en het verdienvermogen ter compensatie van de kosten vanuit de woningen scheef worden. Dan kan het toevoegen van meer dan twee woningen aan de orde zijn.
Bij functieverandering in het buitengebied gaat het om het voorkomen van verrommeling en leegstand, ruimtelijke kwaliteitswinst en een bijdrage aan de financiering van de bedrijfsbeëindiging dan wel verplaatsing. Er zijn situaties waarin naast deze doelen door een (ook financiële) inspanning van een initiatiefnemer ook belangen worden gediend die de locatie overstijgen. Dit kan letterlijk, bijvoorbeeld als een initiatiefnemer buiten de functieveranderingslocatie landschapsontwikkeling realiseert. Dan dient het bij voorkeur te gaan om het realiseren van doelen die ook beleidsmatig zijn vastgelegd (bijvoorbeeld in een structuurvisie, landschapsontwikkelingsplan of landschapsvisie). Maar ook op de locatie zelf kan door een initiatiefnemer een investering worden gedaan in zaken die het algemeen belang dienen. Voorbeelden hiervan zijn het realiseren van (een ontbrekende schakel in het stelsel van) openbare wegen, fietspaden of wandelpaden. Daarnaast zijn er situaties waarbij verschillende ontwikkelingen op verschillende locaties zodanig met elkaar ‘verknoopt’ zijn dat er alleen met een integrale afweging een oplossing komt. Voorbeelden hiervan zien we terug in de herstructurering van de glastuinbouw (bijvoorbeeld: op twee locaties sanering van verouderde glasopstanden, een grondruil om een wandelpad te kunnen realiseren in combinatie met een bedrijfsverplaatsing en –uitbreiding). In dergelijke gevallen kan sprake zijn van ruimtelijke kwaliteitswinst (sanering van verouderde glasopstanden), het behalen van een beleidsdoel (wandelpad) in combinatie met een economische impuls (bedrijfsverplaatsing en –uitbreiding). Bij dergelijke gevallen kan worden afgeweken van de vastgelegde verhouding tussen te slopen opstallen en te bouwen woningen, en kan er sprake zijn van het toevoegen van meer dan twee woningen. Hierbij dient er uiteraard wel een balans te zijn tussen kosten en opbrengsten van de functieverandering.
6.3 Van agrarisch naar andere functies
Er is een begrensde markt voor vrijstaande woningen in het buitengebied. Het is niet realistisch te veronderstellen dat de markt in korte tijd relatief grote aantallen vrijstaande woningen zal opnemen. Ook beleidsmatig zit er een ‘rem’ op het toevoegen van woningen. Er zijn met de gemeenten in de regio en de provincie afspraken gemaakt over een maximaal aantal woningen dat per gemeente per jaar gerealiseerd kan worden (Kwalitatief Woningbouw Programma). Een te sterke concurrentie met de woningbouwlocaties in de kernen binnen de gemeente is ook tegen deze achtergrond ongewenst. Hoewel de praktijk leert dat het bij functieverandering in het buitengebied niet om grote aantallen woningen gaat is het toch wenselijk dat er naast woningen ook andere toekomstige functies in ogenschouw worden genomen bij functieverandering. Dit kunnen bijvoorbeeld zorgconcepten (al dan niet in combinatie met wonen) zijn, of een passende recreatieve invulling. Voor dergelijke functies kan bij functieverandering ruimte worden geboden.
6.4 Van niet-agrarische functie naar Wonen
Voor het wegbestemmen van een niet-agrarische functie met veel opstallen kan een zelfde regeling worden getroffen als voor een agrarische functie bestemmen naar een woonfunctie. Te denken valt aan een groot bedrijfspand of loods in het buitengebied die niet de garrische functie bezit maar een bedrijfsbestemming heeft.
In deze maatwerk gevallen moet worden beoordeeld wel aantal kavels kan worden vergeven tegen de hoeveelheid bedrijfsbebouwing die wordt gesloopt.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies