Voorwaarde om aan functieverandering te kunnen meedoen is een financiële bijdrage van de initiatiefnemer aan de kosten op grond van een wettelijke regeling voor kostenverhaal en een bijdrage aan het landschapsfonds.
Als de gemeente meewerkt aan functieverandering krijgt een initiatiefnemer te maken met drie soorten kosten:
exploitatiebijdrage;
bijdrage Ruimtelijke Ontwikkelingen, e.e.a. conform de door de gemeenteraad op 30 mei 2013 vastgestelde Nota Ruimtelijke Ontwikkelingen Gemeente Lingewaard 2013 dan wel de op het moment van het aangaan van de overeenkomst geldende Nota;
bijdrage Landschapsfonds.
5.1 Exploitatiebijdrage
Bij de exploitatiebijdrage gaat het conform de wettelijke systematiek (Afdeling 6.4 Wro) om het verhalen van de door de gemeente te maken kosten voor de planontwikkeling. Concreet gaat het om:
ambtelijke uren voor onder meer het toetsen van de stukken, het voeren van overleg, het adviseren van de betrokken bestuursorganen en doorlopen van de planologische procedure;
kosten van externe adviseurs (bijvoorbeeld voor het toetsen van stukken);
publicatiekosten (ontwerp en vaststelling planologisch besluit).
Bij de exploitatiebijdrage gaat het alleen om de vaststelling van een wijzigingsplan of bestemmingsplan. De publiekrechtelijke legesinning voor een omgevingsvergunning (bijvoorbeeld om een woning te kunnen bouwen) wordt op basis van de legesverordening los in rekening gebracht.
Om vooraf duidelijkheid te bieden aan de initiatiefnemers is er een vaste exploitatiebijdrage van €15.000,- (excl. BTW). Over dit bedrag wordt BTW geheven. Dit bedrag geldt voor functieveranderingen van zowel 1 als 2 woningen.
Uitgangspunt voor het bedrag is een situatie waarbij er geen openbaar gebied is betrokken en een vlot proces van initiatief tot en met planologische regeling. Voor ingewikkelde situaties (bijvoorbeeld met openbaar gebied, langdurig voortraject, grondtransacties) kunnen hogere kosten aan de orde zijn, waarbij de basis blijft om de gemeentelijke kosten volledig af te dekken. Dit bedrag wordt als een vast bedrag in de te sluiten anterieure overeenkomst opgenomen. Er vindt dus geen nacalculatie en afrekening plaats van de werkelijke kosten. De exploitatiebijdrage dienen bij het tekenen van de overeenkomst te worden voldaan.
Het voorliggend functieveranderingsbeleid is vastgesteld op 12 december 2017 en gepubliceerd op 1 januari 2018. Voor functieveranderingsinitiatieven waarvoor principemedewerking wordt verleend na de publicatiedatum geldt de exploitatiebijdrage van €15.000. Voor functieveranderingsinitiatieven waarvoor principewerking is verleend vóór deze datum gelden de exploitatiebijdrage uit het voorgaande functieveranderingsbeleid.
5.2 Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkelingen
Voor elke woning (wooneenheid) die binnen de gemeente wordt gerealiseerd dient op basis van de Nota Ruimtelijke Ontwikkelingen Gemeente Lingewaard 2013 een bijdrage aan de gemeente te worden betaald. Deze bijdrage is per kern verschillend en bedraagt:
Kern Huissen € 980,- per wooneenheid
Kern Bemmel € 1.165,- per wooneenheid
Kern Gendt € 698,- per wooneenheid
Kern Doornenburg € 718,- per wooneenheid
Kern Angeren € 377,- per wooneenheid
Kern Haalderen € 666,- per wooneenheid
Het betreft hier bijdragen zonder BTW (worden dus niet vermeerderd met BTW).
De bijdrage wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst en dient bij het tekenen van de anterieure overeenkomst te worden voldaan.
5.3 Verevening / bijdrage Landschapsfonds
Uitgangspunt is dat bij functieverandering verevening plaatsvindt. Dit gebeurt in hoofdzaak door de sloop van de bestaande opstallen op de locatie (kassen, bedrijfsbebouwing). Daarbij dient de ruimtelijke kwaliteit van de locatie duidelijk te verbeteren. Onderdeel hiervan is het versterken van het landschap (herstellen doorzicht, aanplanten van bomen, aanleggen houtwallen etc.). Ook aspecten als het verbeteren van de verkeerssituatie en leefbaarheid kunnen een onderdeel zijn van de verevening. Dit is verevening in natura. Deze aspecten maken integraal deel uit van het plan van de initiatiefnemer en zijn voorwaardelijk voor de instemming met de functieverandering door de gemeente.
Naast verevening in natura dient ook een bijdrage aan het Landschapsfonds te worden betaald. Het Landschapsfonds is door de gemeente ingesteld voor de bekostiging van maatregelen die het landschap ten goede komen zoals opgenomen in het uitvoeringsprogramma van het landschapsontwikkelingsplan. Door een financiële bijdrage is geborgd dat er naast een ruimtelijke kwaliteitswinst op de locatie zelf ook een bijdrage wordt geleverd aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de versterking van het landschap buiten de locatie. Voorheen werd door de gemeente de situatie voor en na de functieverandering getaxeerd en diende het surplus van de waardeontwikkeling in het Landschapsfonds te worden gestort. Dit leidde in sommige gevallen tot hoge berekende bijdragen. Deze systematiek is losgelaten, er wordt een vaste bijdrage gehanteerd. Deze bijdrage is als volgt bepaald.
De maatregelen uit de ‘Actualisatie maatregelenlijst Landschapsontwikkelingsplan (LOP)’ (september 2013) maken onderdeel uit van de ‘Update Vereveningslijst Ruimtelijke Ontwikkelingen’ (november 2013). Daardoor betalen initiatiefnemers van functieveranderingen via een ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’ reeds een bijdrage aan de eenmalige investeringen uit het LOP op grond van de Nota Ruimtelijke Ontwikkelingen (2013). Aanvullend hieraan wordt aan initiatiefnemers een bijdrage aan het Landschapsfonds in rekening gebracht, specifiek voor de in het Landschapsontwikkelingsplan opgenomen maatregel ‘beplantingen’ (karakteristieke landschapselementen). Deze maatregel is niet opgenomen in de ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’.
De hoogte van deze additionele bijdrage is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
circa 60 nieuwe kavels te realiseren in het kader van de functieverandering op grond van de huidige lijst met initiatieven.
de ervaring leert dat initiatieven door uiteenlopende factoren niet gerealiseerd worden. Het is daarom reëel aan te nemen dat slechts een deel van de 60 kavels daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De aanname is dat 60% van deze kavels daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Dit komt overeen met 36 nieuwe kavels.
het Landschapsontwikkelingsplan gaat voor het project beplantingen uit van een jaarlijkse investering van € 10.000,-.
uitgaande van een periode voor de functieverandering van 10 jaar bedraagt de totale investering € 100.000,-.
de te leveren bijdrage per te realiseren kavel bedraagt derhalve: € 100.000,-/36 kavels = € 2.800,-per kavel. Het betreft hier een bijdrage zonder BTW (worden dus niet vermeerderd met BTW).
de bijdrage is forfaitair. Dit betekent dat als het aantal kavels dat wordt gerealiseerd hoger of lager is dan de aangehouden 36 kavels er geen terugbetaling danwel nabetaling plaats vindt.
De bijdrage wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst en dient bij het tekenen van de anterieure overeenkomst te worden voldaan.
Het volgende voorbeeld maakt duidelijk met welke gemeentelijke kosten een initiatiefnemer bij het doorlopen van een planologische wijziging voor functieverandering te maken krijgt.
Fictief rekenvoorbeeld
Functieverandering Huissen, sloop 10.000 m2 glas, realisatie 2 woningen:
Exploitatiebijdrage:
€ 15.000,-
BTW (over de exploitatiebijdrage)
€ 3.150,-
Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling:
2 x € 980,-
Bijdrage Landschapsfonds:
2 x €2.800,-
Totale afdracht
€ 25.710,- totale afdracht
(exclusief leges voor de aanvraag omgevingsvergunning), de initiatiefnemer levert de noodzakelijke stukken aan (concept bestemmingsplan of wijzigingsplan met ruimtelijke onderbouwing, noodzakelijke onderzoeken, waaronder een planschaderisico-analyse en een inrichtingstekening).
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies