2.5.1 Inleiding
Het begrip ‘bestaand gebruik’ kan op twee manieren worden gedefinieerd. Gebruik in enge zin is het gebruik dat feitelijk bestaand is op het moment van vaststellen van de beheersverordening. Gebruik in ruime zin gaat uit van het vigerende bestemmingsplan. Al het in het vigerende bestemmingsplan rechtstreeks toegelaten gebruik en al de op basis van het bestemmingsplan rechtstreeks toegestane bouwwerken worden in deze uitleg als bestaand beschouwd. Naast de functionele en ruimtelijke situatie kan dus ook de planologisch c.q. juridische situatie op basis van vigerende bestemmingsplannen als bestaand worden aangemerkt.
Eerder is al aangegeven dat ervoor gekozen is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij het bestaande feitelijke gebruik. Voor het grootste deel van het besluitgebied zal dit tevens neerkomen op het vastleggen van het vigerende planologische gebruik. In de woongebieden verandert wat betreft gebruik immers niet veel in pakweg 10 jaar tijd. Dit laatste zal evenzo gelden voor het merendeel van de functies in de meer gemengde gebieden nabij het centrum en ter plaatse van de oude linten. Voor sommige locaties zal het bestaande feitelijke gebruik echter (aanzienlijk) afwijken van het gebruik zoals dat in het vigerende bestemmingsplan is geregeld. Hierop wordt in paragraaf 2.5.2 nader ingegaan. Ook kan er sprake zijn van leegstand, waardoor in het geheel geen bestaand feitelijk gebruik aanwijsbaar is. In dergelijke gevallen staat men voor de keuze de gronden in de beheersverordening te bestemmen conform het laatst voorkomende feitelijke gebruik dan wel het vigerende planologische gebruik. Indien een andere bestemming gewenst is, zal dit via een separate procedure (bestemmingsplan of omgevingsvergunning) dienen te gebeuren en is het opnemen van de betreffende locatie in deze beheers-verordening niet mogelijk.
2.5.2 Afwijkende bestemmingen en leegstand
Met betrekking tot de locaties waarbij uit de inventarisatie is gebleken dat het vastleggen van het bestaande feitelijke gebruik niet mogelijk of wenselijk is, dient per geval een keuze gemaakt te worden. Voor elk van deze locaties is vastgelegd wat het (laatste) feitelijke gebruik en het vigerende planologische gebruik is. Vervolgens is per geval een keuze gemaakt voor de bestemming die zal worden toegekend in het kader van deze beheersverordening, voorzien van een argumentatie. In een overzicht in bijlage 4 bij deze toelichting is dit weergegeven.
In al deze gevallen geldt dat steeds nadrukkelijk een afweging is gemaakt tussen het vastleggen van het gebruik in ruime dan wel in enge zin. Het toekennen van een ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan afwijkende bestemming wordt gedaan in de volgende situaties:
er is een vrijstelling, ontheffing, projectbesluit of omgevingsvergunning verleend: de feitelijk aanwezige functie wijkt legaal af van de vigerende bestemming. In de beheersverordening wordt derhalve het feitelijke gebruik (c.q. het gebruik overeenkomstig het voorafgaande planologische regime) overgenomen en wordt aan het betreffende gebied de daarbij meest toepasselijke bestemming gegeven;
fouten in het vigerende bestemmingsplan: enkele binnen het besluitgebied aanwezige percelen hebben in het vigerende bestemmingsplan abusievelijk een verkeerde bestemming gekregen. In deze beheersverordening worden deze situaties gecorrigeerd. Daarbij wordt in het overzicht bewijs aangevoerd waaruit blijkt dat inderdaad sprake is van een onjuiste vigerende bestemming en dat de nu toe te kennen bestemming legaal en conform het feitelijke bestaande gebruik is;
overig niet corresponderend gebruik: op een aantal locaties in de beheersverordening wordt een van het vigerende bestemmingsplan afwijkende bestemming toegekend, zonder dat sprake is van een verleende vrijstelling/ontheffing of van fouten in het vigerende plan. De reden dat dit gedaan wordt verschilt per geval, maar overwegend is sprake van reeds lang bestaand feitelijk gebruik, dat weliswaar afwijkt van het planologisch toegestane gebruik, maar wel beter aansluit bij de omgeving. In situaties waarbij bijvoorbeeld een bedrijf is opgeheven en waar nu nog enkel wordt gewoond, wordt in alle gevallen er voor gekozen om de vigerende bedrijfsbestemming om te zetten naar een woonbestemming, aangezien de aanwezigheid van bedrijven in een woonomgeving zoveel mogelijk dient te worden beperkt. Naast deze vaker voorkomende situaties zijn er ook diverse unieke situaties aanwezig, waar per geval gekeken is naar de meest wenselijke oplossing. Concreet wordt elk van deze situaties beoordeeld aan de hand van de onderstaande 4 punten. Wanneer daaraan wordt voldaan, wordt het toekennen van een afwijkende bestemming aanvaardbaar of zelfs wenselijk geacht:
het feitelijke bestaande gebruik moet mogelijk zijn op basis van de toe te kennen bestemming;
het feitelijke bestaande gebruik dient al geruime tijd aanwezig te zijn;
de nieuwe bestemming dient planologisch aanvaardbaar te zijn op de betreffende locatie;
er is gedurende de periode van het afwijkende gebruik geen klacht of verzoek tot handhaving ingediend met betrekking tot de betreffende locatie en handhavend optreden is ook niet wenselijk;
leegstand: in het geval van leegstand wordt consequent het laatst bekende legale gebruik aangehouden. Dit kan afwijken van het vigerende planologisch toegestane gebruik, maar zal in een aantal gevallen ook conform het vigerende bestemmingsplan zijn. In het laatste geval is een verdere argumentatie niet vereist, aangezien het bestaande planologische gebruik opnieuw wordt vastgelegd. Wanneer in geval van leegstand wel sprake is van het toekennen van een afwijkende bestemming, wordt dezelfde handelswijze toegepast als bij overig niet corresponderend gebruik (zie punt 3).
2.5.3 Aansluiting bij handboek en SVBP2008
Bij het toekennen van de bestemmingen zal zo veel mogelijk worden aangesloten bij de opzet van de standaardregels uit het Handboek Ruimtelijke Plannen van de gemeente Loon op Zand. Ook dient het vigerende beheersmatige bestemmingsplan voor de kom van Loon op Zand als een leidraad bij de opzet van deze beheersverordening.
Alhoewel voor het instrument beheersverordening geen strikt voorgeschreven richtlijnen gelden zoals dat met de SVBP2008 voor bestemmingsplannen wel het geval is, zal met het oog op eenduidigheid en herkenbaarheid toch grotendeels bij de systematiek van de SVBP2008 worden aangesloten.
Aangezien het vigerende bestemmingsplan (logischerwijs) niet aan de hand van de SVBP2008 is opgesteld, komt de naamgeving van de bestemmingen zoals gebruikt in het vigerende bestemmingsplan niet overeen met de naamgeving van de bestemmingen in deze beheersverordening. De naamgeving van de vigerende bestemmingen 'Woondoeleinden', 'Agrarische doeleinden' en 'Groenvoorzieningen' wordt in de beheersverordening derhalve respectievelijk 'Wonen', 'Agrarisch' en 'Groen'. Inhoudelijk worden de betreffende bestemmingen alleen in lijn gebracht met het gemeentelijke handboek, verder betreft het puur een naamsverandering.
In het vigerende bestemmingsplan komen ook de bestemmingen 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Multifunctioneel centrum' voor. In de beheersverordening word en beide bestemmingen onder de bestemming 'Maatschappelijk' gebracht. Daarbij wordt de ene locatie waarop de bestemming 'Multifunctioneel centrum' van toepassing was, van een aanduiding voorzien, waaraan de inhoud van de oude bestemming wordt gekoppeld. Een zelfde werkwijze wordt toegepast bij de vigerende bestemmingen 'Verkeersdoeleinden' en 'Verblijfsdoeleinden'. Deze worden beide opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. Op deze manier worden de vigerende regelingen voor de betreffende bestemmingen afgestemd op de SVBP2008 en het gemeentelijke handboek, zonder dat inhoudelijk significante wijzigingen optreden in de gebruikte regelingen.
Op één locatie is sprake van de inpassing van een bestemming die in het geheel niet voorkomt binnen het vigerende bestemmingsplan voor de kom van Kaatsheuvel. Het betreft de locatie aan de Hilsestraat 35, waarvoor een postzegelbestemmingsplan is opgesteld. Dit perceel heeft de bestemming 'Gemengd', hetgeen reeds conform de SVBP2008 is. Voor deze locatie wordt de regeling uit het betreffende plan één op één overgenomen in de beheersverordening. Voor de locatie aan de Julianastraat 19 geldt een vergelijkbare werkwijze, aangezien ook hiervoor een postzegelplan is opgesteld. Het verschil met de locatie aan de Hilsestraat is echter dat hier de bestemming 'Bedrijf' wordt overgenomen, welke onder de benaming 'Bedrijfsdoeleinden' wel reeds in het vigerende bestemmingsplan voor Kaatsheuvel is opgenomen.
2.5.4 Uitsplitsen van bestemmingen
Voor een tweetal bestemmingen die in het vigerende bestemmingsplan zijn opgenomen, geldt dat deze juist worden uitgesplitst naar een aantal andere bestemmingen, in plaats van samengevoegd. Het betreft de bestemmingen 'Bedrijfsdoeleinden' en 'Dienstverlening'. De bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' wordt in de beheersverordening uitgesplitst naar de bestemmingen 'Bedrijf' (alle reguliere bedrijven), 'Bedrijf - Brandweerkazerne' (ter plaatse van de brandweerkazerne) en 'Bedrijf - Nutsvoorziening' (ter plaatse van nutsvoorzieningen'). Dit sluit beter aan bij de door de gemeente Loon op zand tegenwoordig gebruikte systematiek en de SVBP2008, zonder afbreuk te doen aan de inhoud van de vigerende regeling. Nutsvoorzieningen werden voorheen geregeld binnen de maatschappelijke bestemming, maar dienen conform de SVBP2008 geregeld te worden binnen de bedrijfsbestemming. De kanttekening dient verder te worden geplaatst dat de locatie van de brandweerkazerne buiten het plangebied van het vigerende bestemmingsplan voor de kom van Kaatsheuvel ligt.
De bestemming 'Dienstverlening' is de andere vigerende bestemming die wordt uitgesplitst. In de vigerende regeling wordt door middel van aanduidingen aangegeven welk type dienstverlening het betreft. In de beheersverordening wordt echter, in overeenstemming met het gemeentelijk handboek, voor elk van de gebruikte typen een separate bestemming toegekend. Aldus worden naast de bestemming 'Dienstverlening' in de beheersverordening de bestemmingen 'Detailhandel', 'Horeca', 'Kantoor' en 'Cultuur en Ontspanning' toegekend. De inhoudelijke verschillen tussen deze bestemmingen concentreren zich met name op de gebruiksregels en corresponderen met de inhoudelijke verschillen tussen de voorheen gebruikte aanduidingen. Er is geen sprake van een verruimde regeling.
2.5.5 Dubbelbestemmingen en aanduidingen
In het vigerende bestemmingsplan zijn geen dubbelbestemmingen of gebiedsaanduidingen opgenomen. In de beheersverordening is dat wel het geval. De reden daarvoor is dat zowel wordt aangesloten op de regeling uit het handboek als op de aan het besluitgebied grenzende bestemmingsplannen. Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen betreffen (vaak plangrens overschrijdende) vlakken, welke beperkingen opleggen aan de onderliggende bestemmingen. Er wordt voor gekozen om bepaalde relevante dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen die ook in de aangrenzende bestemmingsplannen zijn opgenomen, tevens in de beheersverordening op te nemen en deze niet bij de grens van het besluitgebied te laten stoppen.
Binnen het besluitgebied zijn gasleidingen en rioolwatertransportleidingen aanwezig. Ter bescherming van deze leidingen wordt, afwijkend van het vigerende bestemmingsplan' een beschermende zone aan weerszijde van deze leidingen opgenomen in de vorm van de dubbelbestemming 'Leiding'. Dit betreft aldus geen verruiming van de vigerende planologische regeling, zodat dit conform het conserverende karakter van de beheersverordening uitstekend mogelijk is. Het opnemen van de betreffende dubbelbestemming is noodzakelijk om de aanwezige leidingen te beschermen tegen binnen de kaders van de beheersverordening mogelijke graafwerkzaamheden.
De volgende gebiedsaanduidingen worden in de beheersverordening opgenomen: 'veiligheidszone - leiding' en 'veiligheidszone - lpg'. In het vigerende bestemmingsplan zijn deze gebiedsaanduidingen niet, dan wel alleen woordelijk opgenomen. De betreffende gebiedsaanduidingen dienen ter bescherming van aanwezige waarden en belangen en zijn ook in de aangrenzende bestemmingsplannen opgenomen. Net als bij de op te nemen dubbelbestemming betreffen de gebiedsaanduidingen geen verruiming van de vigerende planologische regeling. Er is sprake van een afstemming van de regeling op actuele inzichten en wetgeving en op het gemeentelijke handboek.
Ook wat betreft de overige aanduidingen die in de beheersverordening worden opgenomen (functie-aanduidingen, bouwaanduidingen en maatvoeringsaanduidingen), geldt dat daarbij wordt aangesloten bij de systematiek van de SVBP2008 en het gemeentelijke handboek. Hierdoor ontstaan verschillen in de benamingen van de aanduidingen in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan. Inhoudelijk treden er echter weinig tot geen wijzigingen op in de vigerende regeling. De bestaande bouwhoogtes en bebouwingstypen worden opnieuw vastgelegd, evenals het bestaande gebruik. Waar nodig, worden in de afgelopen jaren ontstane nieuwe functies voorzien van een nieuwe aanduiding, om zo de bestaande situatie nader vast te leggen.
2.5.6 Tot slot
Ondanks dat de planologische regeling zoals opgenomen in de beheersverordening op een aantal punten afwijkt van de regeling uit het vigerende bestemmingsplan voor de kom van Kaatsheuvel, is toch sprake van een conserverende regeling. De punten waarop de nieuwe regeling afwijkt van de oude, zijn in de voorgaande paragrafen beargumenteerd. De beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, waarmee kan worden geconcludeerd dat de bestaande situatie opnieuw wordt vastgelegd, met in achtneming van een afstemming van de regeling op actuele wetgeving en inzichten en op de gemeentelijke standaard.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.5
Juridisch-planologische situatie
Onderdeel van Beheersverordening Woongebieden Kaatsheuvel gemeente Loon op Zand