a. Reguliere woningen (bestaande voorraad)
Het is conform het huidige bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’ niet mogelijk ‘shortstay’-arbeidsmigranten te huisvesten in reguliere woningen. In dit bestemmingsplan is een woning gedefinieerd als “een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden”. Het begrip ‘huishouden’ is vervolgens gedefinieerd als “een persoon of een groep samenlevende personen waar sprake is van onderlinge verbondenheid en waar sprake is van continuïteit in samenstelling, waar bedrijfsmatige kamerverhuur niet onder wordt begrepen.” Indien sprake is van één huishouden van arbeidsmigranten (één persoon of een gezin) volgens de definitie in het bestemmingsplan is sprake van reguliere bewoning. Bij het geval van huisvesting van één persoon in de woning mag geen sprake zijn van kamerverhuur. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’ is bewoning van een woning door meerdere personen zonder onderlinge verbondenheid en/of zonder continuïteit of in de vorm van kamerverhuur dus niet rechtstreeks mogelijk.
Voorwaarden
Het is daarom van belang in dit kader te bezien wie in de woning gaat wonen: een huishouden bestaande uit één persoon of meerdere personen die een verbondenheid met elkaar hebben (een gezin) of een groep personen die geen relatie met elkaar heeft. In het eerste geval is dit rechtstreeks toegestaan en in het tweede geval niet. In dat gevel dient een ruimtelijke procedure gevolgd te worden voor (tijdelijk) afwijkend gebruik ten behoeve van arbeidsmigrantenhuisvesting. Het college zal per aanvraag beoordelen of huisvesting van ‘shortstay’-arbeidsmigranten mogelijk is. Hierbij gelden, aanvullend op het BVP, de volgende twee voorwaarden:
het aantal personen dat in de woning gaat wonen maximaal vier mag bedragen; bij hergebruik van grote panden/woningen kan per locatie specifiek worden gekeken of huisvesting van meer dan vier personen mogelijk is;
maximaal 10% van de panden in een straat mag worden benut voor ‘shortstay’-arbeidsmigratenhuisvesting.
Planologische regeling/procedure
Indien huisvesting van arbeidsmigranten gewenst is dient voor tijdelijke situaties een procedure omgevingsvergunning (‘kruimelgeval’) ex artikel 4, sub 11 van Bijlage II van het Bor (Besluit omgevingsrecht) te worden doorlopen waarmee kan worden afgeweken van het planologisch geregelde gebruik van woningen. Indien sprake is van een permanente voorziening in bestaande bebouwing kan dit eveneens via een ‘kruimelgeval’ maar dan ex artikel 4, sub 9 van Bijlage II van het Bor. Mocht sprake zijn van uitbreiding van bestaande bebouwing dan dient een bestemmingsplanprocedure (ex artikel 3.8 Wro) dan wel een procedure projectafwijkingsbesluit (ex artikel 2.1, eerste lid onder c./artikel 2.12 eerste lid onder a. onder 3e Wabo) te worden gevolgd.
b. Andere leegstaande gebouwen en complexen
Bestaande complexen zoals kloosters, zorgcomplexen, asielzoekerscentra, scholen, hotels of daarmee vergelijkbare bebouwing kunnen gebruikt worden als logiesgebouw voor huisvesting van ‘shortstay’-arbeidsmigranten. Het maximum aantal te huisvesten arbeidsmigranten zal afhankelijk zijn van de locatie en dient per aanvraag te worden afgewogen. Daarbij kunnen het type omgeving, de impact op de omgeving, het parkeren en andere initiatieven voor arbeidsmigrantenhuisvesting in de directe omgeving een rol spelen. Dit aspect is ter beoordeling aan het college.
Voorwaarden
Voor dit huisvestingstype gelden, naast het BVP, de volgende aanvullende voorwaarden:
er mogen uitsluitend onzelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd;
uitbreiding van bestaande gebouwen is, afhankelijk van de ligging en de in de Structuurvisie Echt-Susteren 2012-2025 aangegeven gebiedsspecifieke uitgangspunten dienaangaande, toegestaan mits dit leidt tot een integrale kwaliteitsverbetering; indien daarbij extra eisen uit het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu (GKM) van toepassing zijn geldt dit onverkort voor het betreffende initiatief;
de onder b. bedoelde uitbreiding dient noodzakelijk te zijn voor de realisering van sport- of sociale (algemene) verblijfsruimten die niet op een andere wijze in het gebouw te realiseren zijn.
Planologische regeling/procedure
Indien alleen wijziging van het gebruik plaatsvindt, dient een procedure omgevingsvergunning (‘kruimelgeval’) ex artikel 4, sub 9 (permanent) of 11 (tijdelijk) van Bijlage II van het Bor (Besluit omgevingsrecht) te worden doorlopen waarmee kan worden afgeweken van het planologisch geregelde gebruik van bestaande gebouwen. Indien uitbreiding van gebouwen plaatsvindt, dient een bestemmingsplanprocedure (ex artikel 3.8 Wro) dan wel een procedure projectafwijkingsbesluit (ex artikel 2.1, eerste lid onder c./artikel 2.12 eerste lid onder a. onder 3e Wabo) te worden gevolgd.
c. Nieuwe logiesgebouwen
De gemeente Echt-Susteren kiest primair nadrukkelijk voor het gebruik maken van bestaande bebouwing. Zoals aangegeven zal een initiatiefnemer eerst aannemelijk moeten maken dat er geen mogelijkheden zijn voor het realiseren van huisvesting voor shortstay-arbeidsmigranten in leegstaande gebouwen en complexen. Het maximum aantal te huisvesten arbeidsmigranten zal afhankelijk zijn van de locatie en dient per aanvraag te worden afgewogen. Daarbij kunnen het type omgeving, het parkeren en andere initiatieven voor arbeidsmigrantenhuisvesting in de directe omgeving een rol spelen. Dit aspect is ter beoordeling aan het college.
Voorwaarden
Indien dit aannemelijk is gemaakt mag onder voorwaarden een nieuw logiesgebouw worden ontwikkeld. Hierbij gelden, aanvullend aan het BVP, de volgende aanvullende voorwaarden:
er mogen uitsluitend onzelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd;
er dient te worden getoetst/voldaan aan de gebiedsspecifieke randvoorwaarden voor nieuwbouwontwikkelingen zoals opgenomen in de Structuurvisie Echt-Susteren 2012-2025; indien daarbij het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu (GKM) van toepassing is geldt dit onverkort voor het betreffende initiatief.
het (de) nieuw(e) logiesgebouw(en) wordt(en) gezien als woningcontingent(en) en het plan dient derhalve te passen binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma;
parkeren op eigen terrein is bij nieuwe initiatieven een harde voorwaarde.
Planologische regeling/procedure
Er dient een bestemmingsplanprocedure (ex artikel 3.8 Wro) dan wel een procedure projectafwijkingsbesluit (ex artikel 2.1, eerste lid onder c./artikel 2.12 eerste lid onder a. onder 3e Wabo) te worden doorlopen.
4
Artikel 4.1