Art. 3. Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B — Voorwaarden en weigeringsgronden voor het verlenen van een omzettingsvergunning

Toets in twee delen Het omzetten van zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige wooneenheden kan een onaanvaardbare druk leggen op de leefbaarheid in een straat, wijk of buurt. In het kader van een aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt daarom op fysieke - en op leefbaarheidsaspecten getoetst. Vergunningsaanvragen worden inhoudelijk getoetst door de Commissie Omzetting Woonruimte. Deze commissie komt periodiek bijeen om de aanvragen voor omzetting te bespreken en daarover een advies uit te brengen. In dat kader wordt onder meer informatie ingewonnen bij de afdeling wijkmanagement, bureau toezicht en handhaving, de ODRN en de politie. Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning, al dan niet onder nadere voorwaarden, wordt verleend of wordt geweigerd. De toets bestaat uit twee onderdelen: De fysieke toets: de om te zetten zelfstandige woonruimte dient zélf aan een aantal fysieke eisen in het kader van de leefbaarheid te voldoen (o.a. bouwkundige kwaliteit en parkeren); De leefbaarheidstoets: indien de om te zetten zelfstandige woonruimte, naar het oordeel van de Commissie Omzetting Woonruimte, in een qua leefbaarheid kwetsbare omgeving ligt, wordt ook een uitgebreide leefbaarheidstoets van de directe omgeving van de betreffende woonruimte uitgevoerd. In dit deel worden aspecten van de leefbaarheid in een straat, buurt of wijk, en mogelijke impact daarop door de te verlenen vergunning, onderzocht en gewogen. Als niet wordt voldaan aan (één van) de beide onderdelen van de toets, wordt de omzettingsvergunning geweigerd. Ad 1. Fysieke eisen A.. De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet na omzetting aan de normen bepaald volgens NEN 5077(Bouwbesluit 2012, nieuwbouwniveau), voor luchtgeluidsisolatie, met betrekking tot de woningscheidende constructies (horizontaal/verticaal) van gebruiksruimten, teneinde de directe buren zoveel mogelijk te vrijwaren van geluidsoverlast. B.. De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet voorts op zijn minst aan de bouwkundige eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan bestaande bouwwerken met een woonfunctie. C.. De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet aan de specifieke eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt ten aanzien van de woonfunctie voor kamergewijze verhuur. Dat betekent ook dat er een melding brandveilig gebruik moet worden gedaan door de aanvrager van de omzettingsvergunning indien er 5 of meer personen worden gehuisvest. D.. Het gebruik ten behoeve van kamergewijze bewoning is (na omzetting) niet strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Dat betekent dus dat na omzetting moet worden voldaan aan de parkeernormen, zoals beschreven in de actuele beleidsregels Parkeren, die voor kamergewijs bewoonde panden gelden, indien het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat voorschrijft. Daarmee wordt overlast als gevolg van een toegenomen parkeerdruk voorkomen. E.. Na omzetting van een zelfstandige woonruimte wordt eveneens voldaan aan de parkeernorm voor fietsen. Dat betekent dat na de omzetting een kamergewijs bewoond pand dient te beschikken over een, al dan niet inpandige, voorziening om de fietsen van de bewoners te stallen op het eigen terrein, waarbij: per onzelfstandige wooneenheid een fietsparkeerplaats aanwezig is; een inpandige stalling voor fietsen niet hoger gelegen is dan de begane grondvloer; een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke, daartoe bestemde, ruimte. F.. Indien de om te zetten zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige wooneenheden, zou leiden tot het insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig bewoonde woning , door kamergewijs bewoonde woningen, dan wordt de vergunning niet verleend. G.. Voor omzetting van zelfstandige woonruimten met een WOZ waarde lager of gelijk aan € 220.000 in onzelfstandige woonruimten wordt geen vergunning verleend. Het college wenst namelijk de goedkope(re) zelfstandige woningvoorraad in Nijmegen te behouden voor starters en gezinnen met een kleine(re) beurs. H.. Er wordt geen vergunning verleend indien sprake is van omzetting in onzelfstandige woonruimte voor het verschaffen van kortdurend tijdelijk verblijf, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers. Dat laatste veroorzaakt naar de mening van het college een té grote inbreuk op de leefbaarheid van een buurt. Toelichting Verblijfsruimte in de vorm van logies , die vaak door een eigenaar / ondernemer wordt aangeboden aan door hem ingehuurde werknemers, heefteen zeer forseimpact op de directe omgeving. Werknemers wonen er niet, maar verblijven er slechts tijdelijk. Er is veel verloop. Er is geenof nauwelijks contact met de omwonenden. Er is geen betrokkenheid met het pand of de omgeving daarvan. Werknemers hebben doorgaans allemaal een auto, hetgeen de parkeerdruk in de buurt sterk verhoogd. Uit ervaring blijkt dat er vaak sprake is van fors conflicterende leefstijlen en het volstrekt negeren van klachten van omwonenden. Dat wil het college voorkomen. Deze vorm van logies wijkt af van kamerverhuur omdat men daardoorgaans toch langere tijd in een bepaald pand woont. Buurtgenoten kennen elkaar beter en weten ook wie ze aan moeten spreken in het geval van overlast. Ad 2. De leefbaarheidstoets Met deze toets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart gebracht. Onderzocht wordt of het woonmilieu van de wijk, buurt of straat al onder druk staat, dan wel of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid op ontoelaatbare wijze toeneemt. De volgende vragen worden in dat kader beantwoord: A.. Hoe scoort de wijk/het stadsdeel op leefbaarheid in de meest recente Stads- en Wijkmonitor? Om te bepalen hoe het is gesteld met de leefbaarheid wordt hier in eerste instantie naar gekeken. De monitor is onder meer gebaseerd op tweejaarlijkse enquêtes onder bewoners en is daarmee een belangrijke graadmeter. B.. Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren? De monitor onder A. is een momentopname en daarmee onvoldoende om een goed en volledig beeld van de situatie te krijgen. Daarom wordt er ook navraag gedaan bij de afdeling Wijkmanagement en de afdeling Toezicht & Handhaving van de gemeente Nijmegen. Daarnaast wordt de politie (wijkagent) gevraagd om de registraties van de politie terzake, inclusief duiding. Tenslotte worden eventuele reacties van omwonenden op het publiceren van de aanvraag bij de beeldvorming betrokken. C.. Is er sprake van overlast door bestaande kamerbewoning? Hierbij wordt informatie verzameld over het aantal en de aard van meldingen van overlast en handhavingsacties in de directe omgeving van de het pand. D.. Zijn er nog overige, voor de leefbaarheid relevante, factoren in de omgeving? Hierbij wordt gedoeld op de eventuele aanwezigheid van bijvoorbeeld overlast gevende horecagelegenheden, coffeeshops, prostitutie en mogelijke andere overlast gevende situaties. Indien er sprake is van de aanwezigheid van twee of meer van deze situaties, binnen een straal van 50 meter van het pand waarvoor de aanvraag wordt gedaan, dan wordt de vergunning geweigerd.

Rechtspraak bij dit artikel