Een paar definities;
Een sociale huurwoning is een woning die valt onder de definitie van artikel 1.1.1. onder d van het Bro 2008; een woning die wordt verhuurd tot aan de huurtoeslaggrens, conform de Wet op de huurtoeslag (huren tot € 681,02, prijspeil 1 januari 2013).
Een sociale koopwoning is een woning die voldoet aan twee eisen. Ten eerste mag de VON-koopsom niet hoger liggen dan € 172.750,00 (prijspeil 1 januari 2013). Ten tweede kennen deze woningen een minimale kwaliteit die onder meer tot uitdrukking komt in de minimale gebruiksoppervlakte (G.B.O.). Deze ligt voor een gelijkvloerse woning op tenminste 70 m².
Deze nota is van toepassing op alle nieuwbouw projecten waarbij het gaat om de bouw van één of enkele nieuwe woningen. Wij zijn van mening dat ook bij bouwinitiatieven van deze beperkte schaal de 30% sociaal norm moet worden aangelegd.
Onder nieuwbouw woning wordt verstaan een nieuw te realiseren woning als toevoeging aan de woningvoorraad. Het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen valt dus niet binnen het bestek van deze nota.
Er komen op verschillende manieren kavels voor sociale woningbouw beschikbaar op de markt. Historisch gezien is de gemeente zelf een belangrijke aanbieder van deze kavels via de actieve gemeentelijke productierol. De gemeente Kaag en Braassem is een faciliterende grondpolitiek gaan voeren. Een belangrijk gedeelte van de woningbouwproductie vindt nu plaats via risicodragende samenwerkingsverbanden, particuliere initiatieven en de woningcorporaties.
Hoe kan nu sociale woningbouw naar de juiste behoefte op een locatie of in een dorpskern worden geregeld? De verdienpotentie is immers minder dan bij kavels voor vrije sectorbouw en daarmee is het niet vanzelfsprekend dat sociale woningbouw in bouwplannen worden opgenomen.
Sociale woningbouw is een doelstelling die op een aantal manieren verankerd kan worden. Bij verordeningen kan gedacht worden aan een bestemmingsplan. Ook kan een beleidsdocument de plaats zijn om deze vast te leggen. In ons geval ligt de norm voor sociale woningbouw vast in de MRSV. Qua taakverdeling is voorstelbaar dat een meer globale ambitie geformuleerd is in een structuurvisie en dat deze in een bestemmingsplan nader concreet wordt gemaakt. Maar hiertoe is niet altijd noodzaak aanwezig. Indien een initiatiefnemer tot bouw zich niet wil conformeren aan de doelstelling, de norm van 30% sociale woningbouw, kunnen we hier in het algemeen als volgt mee omgaan.
De gemeente kan de gewenste vorm van uitvoering privaatrechtelijk vastleggen in een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk in een exploitatieplan.
De gemeente heeft gekozen voor een faciliterende of passieve grondpolitiek te voeren en particuliere ontwikkelingen te stimuleren. In deze situatie kan de gemeente via twee wegen sociale woningbouw tot stand te laten komen.
De ene manier is via een anterieure overeenkomst waarin afspraken worden gemaakt over deze onderwerpen. De andere manier is via het juridische instrument “exploitatieplan” de realisatie van sociale woningbouw af te dwingen. Deze wijze zorgt echter voor zienswijzen en beroep en waarbij eigenaren en/ of initiatiefnemers in het geweer kunnen komen.
De privaatrechtelijke weg heeft onze voorkeur. Dit model is gebaseerd op solidariteit. De woningbouwopgave wordt neergelegd op alle bouwlocaties ook al gaat het maar om één nieuwbouwwoning. Het idee is om de realisant van een bouwplan die niet in de mix van 30/70 sociaal/vrije sector bouwt, maar bijvoorbeeld 0/100 (100% vrije sector) een bijdrage aan de sociale woningbouw elders te laten betalen. Dit is bij contract vrijwillig overeen te komen. In dit voorbeeld zal deze realisant een hogere grondwaarde ontvangen. Andere realisanten moeten dan relatief meer sociale huur of sociale koop realiseren om gemiddeld weer op een woningbestand van 30/70 uit te komen.
In dit voorbeeld zal de ontwikkelaar een hogere grondwaarde realiseren door de bouw van alleen vrije sector woningen in plaats van te voldoen aan de verplichting van 30% sociale woningen met een lagere grondwaarde. De overwaarde die daarmee behaald wordt zal ingezet moeten worden om in een ander project meer sociale woningbouw te realiseren om per saldo aan de gestelde norm van 30% te voldoen.
De essentie is een programmaontwikkeling met een hogere grondwaarde (door minder sociaal dan norm) via een anterieure overeenkomst te laten betalen voor een programma-ontwikkeling met een lagere grondwaarde (door de realisering van meer sociaal dan norm). Dit is een vorm van verevening. Dit is de doelstelling van het verenevingsfonds sociale woningbouw.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.3
Sociale woningbouw: afdwingbaarheid
Onderdeel van Nota vereveningsfondsen Kaag en Braassem