We willen minstens de huidige kwaliteit van onze woningvoorraad behouden en vraaggestuurd bouwen
Het grootste deel van de huisvesting vindt plaats binnen de bestaande woningvoorraad. Daarom krijgt de bestaande voorraad de meeste aandacht in de woonvisie: hoe kunnen we de Opmeerse woningvoorraad toekomstbestendig houden, de bestaande hoge kwaliteit versterken, het woonklimaat bevorderen en woningen verduurzamen. De Opmeerse woningmarkt moet eigenlijk gezien worden als een woningportefeuille, waarin we kijken hoe we deze zo toekomstgericht mogelijk kunnen maken. Hiervoor zal er een deel nieuwbouw nodig zijn, zal er soms een woning gesloopt moeten worden, en gaat het vooral om renoveren en investeren in de toekomstige aantrekkelijkheid van de woningvoorraad in de hele gemeente. Hierbij wordt goed gekeken naar de huidige kwaliteit. Om die reden voegen we alleen segmenten in de woningmarkt toe waar tekort aan is, of segmenten die er nog niet zijn. Zo kan de gemeente doorstroming stimuleren, en werken we stap voor stap aan een woningvoorraad die zo goed mogelijk past bij de inwoners van Opmeer.
REGIONALE WOONVISIE OVER DE KWALITEIT VAN DE BESTAANDE VOORRAAD
In het kader van de gemeentelijke woonvisie willen we het goede beeld / imago dat inwoners van hun woongemeente hebben behouden en verder versterken. In de Regionale woonvisie zijn binnen dit thema de volgende beleidsuitgangspunten opgenomen:
stimuleren van en informeren over duurzaamheidsinvesteringen en uiteenzetten hoe deze worden vormgegeven
aansluiten bij de behoefte voor energietransitie in de buurten om klimaatdoelstellingen te behalen
verbeteren van de kwaliteit van openbaar gebied
zorgen voor voldoende woningen voor alle doelgroepen en kwaliteit voor de primaire en secundaire doelgroep in het sociale segment, geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen en woonurgenten
voorzien in de behoefte aan middeldure huurwoningen
zorgen voor voldoende en geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten 1 Waarbij de werkgever verantwoordelijk is voor het voorzien in geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten
aandacht hebben voor woonurgenten op de woningmarkt
onderzoeken van middeldure huur als smeermiddel en tussenvormen in huur/koop
Deze uitgangspunten gelden voor iedere gemeente die deel uitmaakt van onze regio. Wij hebben de uitgangspunten in deze Opmeerse Woonvisie verwerkt
We stimuleren en faciliteren de verduurzaming van de Opmeerse woningvoorraad
Er ligt een opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. In het Convenant Energiebesparing Huursector is vastgelegd dat de sociale huurwoningvoorraad in Nederland in 2020 ten minste gemiddeld energielabel B heeft bereikt. De woningcorporaties en het GWB hebben de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Ook in het particuliere woningbezit zijn de energielabels verbeterd door toepassing van energiebesparende maatregelen. Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen tot het niveau van minimaal Energielabel A. Dat betekent dat de meeste ‘winst’ in Opmeer te behalen is bij het verduurzamen van bestaande koopwoningen. Daarnaast heeft ook het klimaatakkoord invloed op de verduurzaming van de bestaande voorraad, waarbij in 2030 circa 45% en in 2050 alle woningen van het aardgas af moeten zijn. In 2021 dienen we te besluiten over hoe we deze transitie in gaan richten. Energiebesparingsmaatregelen leveren vergaande voordelen op: bewoners kunnen hiermee hun woonlasten omlaag brengen, terwijl het comfort verbetert, en er een grote milieuwinst te behalen valt.
DE STRUCTUURVISIE OVER VERDUURZAMING
Kern van de gemeentelijke aanpak is een praktische en resultaatgerichte benadering van verduurzaming. Hieraan geven we invulling door onze voorbeeldfunctie als gemeente nadrukkelijker op te pakken, deel te nemen aan praktische en resultaatgerichte duurzaamheidsprojecten en het faciliteren van initiatieven van netwerken uit de Opmeerse samenleving. Een voorbeeld is de verduurzaming van het gemeentehuis of een meer gescheiden afvalinzameling.
Hoewel duurzaamheid daarmee geen zelfstandig thema is geworden binnen onze gemeente, is het van groot belang. De uitwerking van duurzaamheid zal verspreid over de verschillende sectoren, dus gemeentebreed plaatsvinden en we kiezen ervoor om duurzaamheid breed onder de aandacht te brengen door bijvoorbeeld persberichten, informatieavonden of informatieborden en een website.
Duurzaamheid is ook in de structuurvisie niet als losstaand thema neergezet, maar komt terug binnen de afzonderlijke thema’s. Bij ruimtelijke ontwikkelingen zoeken we naar duurzame oplossingen en invullingen, o.a. door rekening te houden met klimaatadaptatie, gasloze nieuwbouw en duurzame energievoorziening. Door dit in de woonvisie centraal te stellen geven we inwoners en bedrijven de juiste handvaten om meer duurzaam te werk te gaan.
Om de Opmeerse woningvoorraad toekomstbestendig te houden, zetten we als gemeente sterk in op verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad. Hierbij kan gedacht worden aan ingrepen als: energiezuinig maken, levensloopbestendig maken en de flexibiliteit van woningen vergroten.
Duurzaamheid hangt ook samen met betaalbaarheid, aangezien de hoogte van het energielabel invloed heeft op de energielasten (en dus woonlasten).
Om het koopwoningbezit van deze huishoudens ook toekomstbestendig te houden, is het goed om eigenaren en bewoners te stimuleren om de woningen allereerst goed te onderhouden, en daarnaast om eigenaren zoveel mogelijk bewust te maken van de kansen en meerwaarde van het aansluiten bij verduurzamingsontwikkelingen op de woningmarkt. Hierbij moet gedacht worden aan de mogelijkheid om subsidies aan te vragen die ten gunste komen aan de verduurzaming van de woning. Ook wordt nadruk gelegd op de kostenbesparingen die het oplevert. We zien veel kansen voor een wijkgerichte aanpak. Voorbeelden zijn het opplussen van woningen (het woongenot verhogen) het levensloopbestendig maken van woningen (het flexibel inrichten zodat ouderen hier langer kunnen blijven wonen) en het verduurzamen (zoals isoleren, installeren van zonnepanelen en gebruiken van nieuwe technologieën zoals luchtwarmtepompsystemen).
We werken aan de flexibiliteit van de bestaande voorraad
Duurzaamheid gaat tot slot ook om het hergebruik van bestaand vastgoed en anticiperen op toekomstige leegstand. Dit draagt bij aan de flexibiliteit van de woningvoorraad en biedt ruimte aan initiatieven van onze inwoners en ondernemers. Dit is ook in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking, waar we als gemeente aan zijn gebonden. Daarnaast zien we meerwaarde in het hergebruik en de transitie van bestaand vastgoed om te voorzien in woonwensen van Opmeer. Dit betekent dat we bij nieuwbouw bijvoorbeeld eerst kijken naar mogelijkheden voor hergebruik van bestaand vastgoed.
NIEUWE REGELS MAKEN VERBOUWEN, TOEVOEGEN EN SAMENVOEGEN MAKKELIJKER
Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Doel van de Wabo is een eenvoudige en snellere vergunningverlening en een betere dienstverlening door de overheid op het terrein van bouwen, ruimte en milieu. De Wabo introduceerde hiervoor de omgevingsvergunning. De Wabo biedt ook mogelijkheden om woningen toe te voegen. Voorheen kon dit niet. Daarnaast zijn mantelzorgwoningen via de Wabo voor het onderdeel bouwen vergunningsvrij of zelfs geheel vergunningsvrij. Om die reden wordt in nieuwe bestemmingsplannen hierover niets meer opgenomen.
Ook zijn er met ingang van november 2014 wijzigingen doorgevoerd die het eenvoudiger maken om leegstaande kantoorgebouwen en andere gebouwen (al dan niet tijdelijk) een (andere) maatschappelijk gewenste functie te geven. Daarnaast verruimt de wijziging de mogelijkheden voor het realiseren van (tijdelijke) studentenhuisvestiging, (tijdelijke) huisvesting van arbeidsmigranten en andere (tijdelijk) gewenste functies. Ook deze dragen bij aan meer flexibiliteit.
We zien ook kansen voor het tijdelijk omzetten van bestaand vastgoed op basis van de Crisis- en herstelwet om korte termijn vragen van woonurgenten (Opmeerders of andere woningzoekers uit de regio die op korte termijn (goedkope) woonruimte nodig hebben). Waar mogelijk, gebruiken we hier ook ons eigen vastgoed als gemeente voor, maar bieden ook anderen kansen dit te benutten. Dit betekent concreet dat we eerst kijken naar het bestaande vastgoedaanbod voordat we besluiten over te gaan op nieuwbouw. Waar belemmeringen in de regelgeving zich voordoen, proberen we deze weg te nemen en een flexibele transformatie te bevorderen. We houden hierbij ook rekening met andere ‘nieuwe’ woningen, zoals splitsing van stolpen of ruimte-voor-ruimte. Voor de aanvragen stellen we concrete handvatten op.
We faciliteren initiatieven waar mogelijk
Als gemeente hebben we tot slot ook een belangrijke taak in het verbinden van initiatieven en in kennisdeling en goede voorlichting rondom het thema duurzaam wonen. In de uitvoering kiezen we voor intensieve regionale samenwerking op het gebied van duurzaamheid. Binnen deze aanpak kunnen mogelijke activiteiten, zoals het energieloket worden ondergebracht. Daarnaast sluiten wij aan bij provinciale en landelijke financieringsregelingen. We willen daarnaast ondersteuning bieden aan energiecoöperaties (ondersteuning inwonersinitiatieven). Doel is om zoveel mogelijk mensen te verleiden tot het doen van duurzame investeringen in hun eigen woning.
We willen meer kansen creëren voor starters en jonge gezinnen
Starters hebben vaak (nog) een beperkt budget en zoeken vooral betaalbare huurappartementen. Verhuisbewegingen, laten zien dat starters in duurdere en grotere woningen terecht komen dan ze eigenlijk zouden willen. Dit geeft aan dat het bestaande beschikbare aanbod op dit punt niet voldoende aansluit bij de vraag.
Met behulp van de starterslening kunnen startende kopers een extra lening bovenop hun hypotheek krijgen, waardoor een koophuis voor deze doelgroep beter bereikbaar wordt. Positieve punten aan de starterslening voor inwoners van Opmeer zijn dat het de (bestaande) woningmarkt stimuleert en bijdraagt aan de doorstroming in de huursector (en het tegengaan van scheefwonen), continuering van de woningbouw en werkgelegenheid.
Starters faciliteren we daarnaast in sociale huurwoningen en in middeldure huurwoningen, zoals de eerste en tweede fase van Heerenweide, waar 12 starterswoningen en 11 middeldure huurwoningen worden gerealiseerd.
We willen doorstromers meer mogelijkheden bieden
Er is in Opmeer een grote vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen en aan middeldure huurwoningen 2 Bron: Woonwensenonderzoek 2015. De laatste jaren zijn in Opmeer zowel koop- (circa 60 stuks in 2012 – 2017) als sociale huurwoningen (circa 50 stuks in 2012 – 2017) gerealiseerd (Bron; CBS, 2018). De doelgroep van huishoudens die willen doorstromen in Opmeer is divers: denk aan senioren met vermogen (overwaarde uit de woning), jongeren met een flexibel arbeidscontract, doorstarters die na een scheiding weer een wooncarrière willen opbouwen. Hier gaan we in het nieuwbouwprogramma rekening mee houden.
We bevorderen doorstroming in de koopmarkt
We willen ervoor zorgen dat de Opmeerse woningmarkt ook voor wat betreft koopwoningen voor huishoudens goed te bereiken is. We willen daarom naast kwalitatieve koopwoningen in de hogere prijscategorieën, ook inzetten op middeldure en goedkope woningen. Deze woningen zijn complementair aan onze bestaande voorraad en zorgen voor een breder palet. Door de doorstroming ook op de koopmarkt op gang te helpen, kunnen we ervoor zorgen dat de Opmeerse woningvoorraad optimaal wordt benut,
In het kader hiervan zetten we ook in op het bevorderen van doorstroming van scheefwoners naar goedkope koopwoningen (sociale koop). Op kleine schaal zijn er in bepaalde wijken kansen voor toevoeging in dit segment door nieuwbouw of transformatie. We denken aan vernieuwende woonconcepten die uitgaan van een compacte en flexibele indeling, zeer duurzaam en betaalbaar voor kleine huishoudens. Daarnaast voorzien de corporaties met de verkoop van huurwoningen op dit moment voor een deel in dit segment.
We bevorderen doorstroming in de huurmarkt
Van mensen met een laag middeninkomen (met een jaarinkomen tussen circa € 36.798 en € 41.056, prijspeil 2018) wordt verwacht dat zij bij voorkeur een passende woning buiten de sociale huursector vinden, bijvoorbeeld in de middeldure huur (huur € 711 tot € 850). In dit segment is er een tekort omdat er weinig woningen in dit segment in de bestaande voorraad zitten, terwijl er wel vraag is. Vooral van kleine huishoudens en ouderen die een aantrekkelijke levensloopbestendige woning op een goed gelegen locatie in Opmeer wensen. Daardoor valt het vinden van een woning in dit segment in de praktijk in Opmeer niet mee. We verwachten dat de behoefte aan middeldure huurwoningen de komende tien jaar toeneemt, en kijken of private partijen geïnteresseerd zijn in het ontwikkelen en exploiteren van deze woningen.
Daarnaast werkt het GWB aan de doorstroming door jongerenwoningen toe te wijzen, waarbij de inschrijving als woningzoekende blijft staan.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.1
Goed wonen in Opmeer
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Opmeer houdende de Woonvisie gelukkig wonen in Opmeer 2018-2022