In Opmeer bedient het GWB voor een belangrijk deel de vraag in het sociale segment. Insteek is woningen aan te bieden aan de Opmeerders die zo goed mogelijk aansluiten bij de wensen en eisen van huurders, en voldoende ruimte laat voor investeringen in het wooncomfort en in duurzaamheid. Dit uitgangspunt hanteren we ook voor prestatieafspraken met woningcorporaties. Insteek van het GWB is dan dat de huurprijs na mutatie zoveel mogelijk wordt geharmoniseerd naar 70% van de maximaal redelijke huur met inachtneming van de streefportefeuille. Dit betekent dat de daadwerkelijke huurprijs circa 30% onder de huurprijs die het GWB kan vragen ligt. Dit komt overeen met het gemiddelde percentage binnen de sociale huursector in Nederland.
Tabel 1: streefportefeuille GWB
Huurprijsklasse per maand
Streefaandeel in de woningportefeuille van het GWB
Goedkoop
< € 417
Circa 10%
Betaalbaar 1
> € 417 < € 597
Circa 65%
Betaalbaar 2
> € 597 < € 640
Circa 15%
Duurder
> € 640 < € 710
Circa 10%
Totaal
100%
Jaarlijks monitort en analyseert de gemeente de betaalbaarheid voor met name de laagste inkomensgroep en voor de doelgroep met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens in een gezamenlijk bestuurlijk overleg met het GWB, de woningcorporaties en huurdersverenigingen. Daarin zetten we, mits passend binnen de wettelijke mogelijkheden, in op een twee-huren-systematiek. Het invoeren van een twee-huren-systematiek kan een bijdrage leveren aan het betaalbaar houden van woningen. De systematiek van de toeslag stelt huurders in staat om een betere woning te kunnen krijgen zonder daar netto (veel) extra aan huur kwijt te zijn. Voor mensen met een laag inkomen geldt een lage huur, voor mensen met een midden inkomen en hoger geldt een meer marktconforme huur.
Bepaling huidige omvang doelgroep kernvoorraad
De doelgroep die gehuisvest moet worden in de kernvoorraad bestaat uit huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 36.165 (prijspeil 2018), ook wel ‘doelgroep toewijzing sociale huurwoning laag’. Tabel 2 laat de verdeling van de huishoudens in Opmeer naar mogelijkheid van wel of geen toewijzing van een sociale huurwoning voor 2016 zien.
Tabel 2: verdeling doelgroep toewijzing sociale huurwoning 3 Corporaties dienen ten minste 80% van de vrijkomende woningen te verhuren aan huishoudens met een belastbaar huishoudinkomen onder € 36.798. Dit betreft de lage doelgroep. Maximaal 10% van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan de hoge doelgroep, de huishoudens met een belastbaar inkomen hoger dan of gelijk aan € 36.798 maar lager dan € 41.056. Woningcorporaties mogen de overige 10% vrij toewijzen aan huishoudens met een belastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan € 41.056 (geen doelgroep). Prijspeil 2018.in gemeente Opmeer
Huishoudens naar doelgroep
Aantal
Aandeel
Geen doelgroep toewijzing
2.385
52%
Doelgroep toewijzing sociale huurwoning hoog
265
6%
Doelgroep toewijzing sociale huurwoning laag
1.920
42%
Totaal
4.570
100%
Bron: Waarstaatjegemeente 2018, Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Stec Groep 2018.
Uit de tabel blijkt dat 42% van de huishoudens in Opmeer behoort tot de doelgroep toewijzing sociale huurwoning, dus een jaarlijks belastbaar inkomen heeft tot € 36.798. Dit is de doelgroep die in feite in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.
Om voor de toekomst inzicht te krijgen in de omvang van de benodigde kernvoorraad, doen we de aanname dat het aandeel van doelgroep voor toewijzing van een sociale huurwoning gelijk blijft ten opzichte van het totale aantal huishoudens. Op basis van de Provinciale prognose bedraagt het aantal Opmeerse huishoudens in 2018 in totaal circa 4.720. Uitgaande van 42%, beslaat de doelgroep toewijzing sociale huurwoningen dus circa 1.982 huishoudens.
Voordat de prognose voor de kernvoorraad bepaald kan worden, dient de doelgroep toewijzing sociale huurwoning die daadwerkelijk in een sociale huurwoning woont, in kaart gebracht te worden. Tabel 3 laat zien hoe de doelgroep toewijzing sociale huurwoning nu woont, verdeeld over koop- en huurwoningen. Hieruit blijkt dat 48% van de doelgroep toewijzing sociale huurwoning in een (corporatie)huurwoning woont.
Tabel 3: verdeling doelgroep toewijzing sociale huurwoning naar woonsituatie in huur- en koopwoningen 4 Het totaal aantal woningen voor de ‘doelgroep toewijzing sociale huurwoning laag’ was 1.920 in 2016, genoemd in tabel 2. Van 130 woningen was het eigendom (huur/koop) echter niet bekend. Het totaal aantal woningen waarvan het eigendom bekend was, komt daarmee op 1.790. Op basis van dit aantal is de verdeling tussen koop- en huurwoningen gemaakt. gemeente Opmeer
Woningtype
Aantal
Aandeel
Koopwoning
935
52%
Huurwoning
855
48%
Totaal bekend
1.790
100%
Onbekend
130
(verdeeld naar rato over huur en koop)
Bron: Waarstaatjegemeente 2018, bewerking Stec Groep 2018.
In tabel 4 is de verdeling van de doelgroep(en) over de woningvoorraad verdeeld over de eigenaren van de woningen (bezit van GWB valt onder particuliere verhuur).
Tabel 4: verdeling huisvesting doelgroepen gemeente Opmeer naar huidige woning
Huidig woningtype
Doelgroep toewijzing
sociale huurwoning laag
Doelgroep toewijzing
sociale huurwoning hoog
Geen doelgroep
toewijzing
Totaal
Koopwoning
49%
79%
90%
72%
Corporatiewoning
2%
0%
0%
1%
Particuliere huurwoning: inclusief bezit GWB
42%
15%
7%
22%
Onbekend
7%
6%
3%
5%
Totaal
100%
100%
100%
100%
Bron: Waarstaatjegemeente 2018 (gegevens uit 2016), bewerking Stec Groep 2018.
Wat opvalt, is dat het aandeel van de ‘doelgroep toewijzing sociale huurwoning laag’ dat in corporatiewoningen woont erg laag is (circa 2%), maar in particuliere huurwoningen relatief hoog (42%). Kortgezegd, slechts een klein percentage van de huishoudens met een inkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018) woont in een corporatiewoning Dit is te verklaren doordat de gebruikte bron, (waarstaatjegemeente.nl), de woningen van het GWB ziet als particuliere huurwoningen.
Prognose doelgroep kernvoorraad (2020 en 2030): toename van 202 huishoudens
In Opmeer neemt de doelgroep kernvoorraad (de sociale huur) toe met 202 huishoudens tot 2030, zie tabel 5. De omvang van de doelgroep kernvoorraad is bepaald op basis van de Provinciale prognose. Het aandeel van deze doelgroep ten opzichte van het totaal aantal huishoudens is berekend op 42%. Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de doelgroep kernvoorraad zien voor 2020 en 2030.
Tabel 5: ontwikkeling huishoudens totaal en doelgroep kernvoorraad in Opmeer, 2018-2030
Huishoudensontwikkeling
2018
2020
2030
Totaal huishoudens
4.720
5.000
5.200
Doelgroep kernvoorraad (42% van totaal)
1.982
2.100
2.184
Ontwikkeling doelgroep kernvoorraad
-
+ 118
+ 84
Bron: Waarstaatjegemeente 2018 (gegevens uit 2016), Prognose provincie Noord-Holland 2017, bewerking Stec Groep 2018.
De doelgroep kernvoorraad neemt met 202 huishoudens toe tot 2030, maar dit betekent niet dat de kernvoorraad ook met 202 woningen toe dient te nemen. Dit kan als volgt worden uitgelegd:
Circa 45% van de huishoudens in de doelgroep woont daadwerkelijk in een huurwoning. Aangenomen wordt dat dit aandeel in de toekomst gelijk blijft. Dit betekent een theoretisch tekort van 90 woningen in de kernvoorraad.
Circa 11% van de huishoudens in Opmeer woont in een sociale huurwoning, maar heeft daar in termen van inkomensniveau in beginsel geen toegang toe. Wanneer deze huishoudens verhuizen, komen deze huurwoningen weer vrij voor huishoudens die wel bij de doelgroep kernvoorraad horen. Hierdoor neemt het tekort in de kernvoorraad mogelijk verder af.
Hoofdstuk 4
Artikel 4.1
In Opmeer worden veel woningen in het sociale segment door het GWB aangeboden
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Opmeer houdende de Woonvisie gelukkig wonen in Opmeer 2018-2022