Art. 2: Kempische visie op wonen 2019-2023 — Behoud van betaalbaar wonen

De economie van onze regio groeit zeer hard. Harder dan gemiddeld in Nederland. Dat is niet alleen positief voor onze koopkracht, maar ook voor onze woningmarkt. Huizenprijzen stijgen en de nieuwbouwontwikkeling krijgt een boost. Maar deze groei kent ook nadelen. Het aanbod aan goedkope koopwoningen neemt door de stijgende huizenprijzen snel af. Dit is met name te zien bij de kernen die het dichtst tegen Eindhoven en Veldhoven aan liggen, waar de instroom van expats en andere mensen die in de regio gaan werken, de woningprijzen verder doen toenemen. Maar ook in de andere kernen van de Kempen neemt het aanbod aan goedkope woningen af. Dit maakt het lastig voor vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een koopwoning, ook als je inmiddels een inkomensontwikkeling hebt doorgemaakt Daar komt bij dat niet iedereen van de economische voorspoed profiteert. Juist bij de middenklasse en lagere inkomens zien we betaalbaarheidsproblemen ontstaan. Bijvoorbeeld doordat banen verdwijnen als gevolg van de digitalisering of doordat de arbeidsmarkt meer en meer flexibiliseert (met als gevolg een minder vast inkomen). Invulling geven aan de behoefte Het is daarom belangrijk dat er voldoende sociale huurwoningen in onze regio beschikbaar zijn. In opdracht van Woningstichting De Zaligheden is begin 2018 een analyse gemaakt van de verwachte behoefte aan sociale huurwoningen, waarbij rekening is gehouden met diverse factoren, zoals demografische trends, koopkrachtontwikkeling, beperkte doorstroommogelijkheden, huisvesting van statushouders en mogelijke verkoop van corporatiewoningen. Op basis daarvan zou de benodigde toevoeging aan sociale huurwoningen in de Kempen voor de komende tien jaar er als volgt uit zien2: 2 De tabel vormt de samenvatting van de analyse van de toekomstige behoefte aan sociale huur in de subregio. Een uitgebreide toelichting op de cijfers is terug te vinden in Bijlage I. Tabel 2.1: Kempen: Verwachte ontwikkeling behoefte aan sociale huur per gemeente (2018-2028) Bergeijk Bladel Eersel Bergeijk Bladel Eersel Reusel-De Mierden Kempen totaal < Huurtoeslag +25 +45 +20 +50 +140 Huurtoeslag - € 36.800 +15 +25 +15 +45 +100 € 36.800 - € 41.055 +5 +5 0 +5 +15 > € 41.055 +15 +20 0 +5 +40 Totaal basisbehoefte +55 +95 +35 +110 +295 Extre vraag als gevolg van overige factoren3 +125 +90 +95 +70 +380 Totale vraag +180 +185 +130 +180 +675 Bron: Woningmarktanalyse Woningstichting De Zaligheden (2018) 3 Toename van goedkope scheefheid vanwege beperkte doorstroommogelijkheden naar de particuliere sector, extra vraag van vergunninghouders, extra vraag door uitstroom beschermd wonen, afname voorraad door verkoop. Voor de gemeenten is de basisbehoefte het uitgangspunt voor de toekomstige woningbouwopgave voor de sociale huur. We willen niet bij voorbaat al extra sociale huurwoningen bouwen als gevolg van de beperkte doorstroommogelijkheden naar de koopsector. Eerst willen we met de corporaties kijken naar alternatieve instrumenten om de doorstroming voor scheefwoners van de sociale huur naar de particuliere sector (huur danwel koop) te bevorderen. Vervolgens is het zaak om de ontwikkelingen in de sociale sector nadrukkelijk te monitoren. Als dan blijkt dat ook met extra maatregelen de doorstroming niet op gang komt, gaan we in gesprek over het vergroten van de bouwopgave. De komende jaren willen we als gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties gezamenlijke prestatieafspraken maken om de nieuwbouwambitie en andere maatregelen concreet in te gaan vullen. Hiervoor is het belangrijk dat corporaties binnen de regio met een gelijk speelveld te maken krijgen. Dat betekent dat binnen de regio afstemming plaatsvindt over de grondprijs voor sociale woningbouw die corporaties realistische mogelijkheden biedt om voldoende sociale huurwoningen te realiseren tegen een goede basiskwaliteit. Zoeken naar nieuwe oplossingen Maar om tot betaalbare sociale huurwoningen te komen is een passende grondprijs lang niet het enige instrument. Er valt ook nog winst te behalen in het ontwikkelen van slimme bouwconcepten of het experimenteren van tijdelijke woonconcepten. Goede voorbeelden hiervan zijn het bouwen van boven- en benedenwoningen die op termijn weer tot één grondgebonden woning kunnen worden samengevoegd, of het herbestemmen van leegstaand vastgoed, zoals leegstaande bedrijven of winkelpanden. Juist deze locaties bieden ook de mogelijkheden om woonoplossingen te bieden voor diverse doelgroepen die met spoed op zoek zijn naar (tijdelijke) woonruimte. Met onze corporaties gaan we om tafel om te kijken welke locaties mogelijkheden bieden om tot tijdelijke / flexibele woonvormen te komen. Ruimte bieden aan nieuwe woonvormen De opmars van nieuwe, flexibele (al dan niet tijdelijke) woonvormen beperkt zich niet alleen tot mensen die op zoek zijn naar betaalbare woonruimte. Ook doelgroepen die iets meer te besteden hebben, willen soms iets anders dan een reguliere grondgebonden woning. Het collectief particulier opdrachtgeversschap is onder starters al jaren een aantrekkelijke manier om met gelijkgestemden een goedkope woning te realiseren. Maar ook steeds meer oudere particuliere woningbezitters denken erover na om (vaak met meerdere mensen samen) een aantal woningen te realiseren waar men samen oud kan worden (zoals het wonen in een hofje, meergeneratiewoningen, kangoeroewoningen), eventueel met aanvullende zorgvoorzieningen. Als regio willen we ruimte geven aan dergelijke initiatieven. Daarom is het zaak dat bestemmingsplannen voldoende flexibiliteit herbergen om deze en andere nieuwe woonvormen mogelijk te maken. Een andere mogelijkheid is het ontwikkelen van Tiny Houses, gericht op mensen met een tijdelijke woonvraag. Op dit moment loopt hiervoor al een succesvolle pilot in de gemeente Veldhoven in samenwerking met Wooninc. Het gaat om verplaatsbare wooneenheden (ongeveer 40 m² woonoppervlak) waarin mensen die met spoed woonruimte zoeken (omdat ze in scheiding liggen, of al jaren bij hun ouders wonen) hier voor twee jaar kunnen wonen. Deze wooneenheden kunnen wellicht ook worden ingezet voor sommige bijzondere doelgroepen die tijdelijke zorg of begeleiding nodig hebben4. Daarnaast is er een doelgroep voor Tiny Houses die niet zozeer vanuit betaalbaarheidsmotieven, maar vooral vanuit ideëel overwegingen (het beperken van de ecologische voetafdruk) naar een kleinere, liefst energieneutrale woonruimte zouden willen verhuizen. Diverse gemeenten in de Kempen denken al na over het bieden van een specifieke locatie voor Tiny Houses. Daarvoor is het wel belangrijk dat we als regio met elkaar heldere afspraken maken over de kwalitatieve kaders voor dergelijke locaties (bereikbaarheid, beheer, etc.) en de tijdelijkheid van de woonvorm. Buiten het zoeken naar nieuwbouwoplossingen voor mensen die met spoed woonruimte zoeken, kunnen we ook efficiënter samenwerken als het gaat om de verdeling van vrijkomende huurwoningen uit de bestaande woningvoorraad. Als regio gaan we met onze woningcorporaties in gesprek om tot een uniform urgentiebeleid te komen, bij voorkeur via aansluiting bij de verordening van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Dit schept helderheid voor urgente woningzoekenden. Zij worden dan niet meer geconfronteerd met voorwaarden die per gemeente verschillen. Belangrijk is daarbij wel dat corporaties voldoende maatwerk kunnen bieden, zodat kwetsbare doelgroepen gehuisvest kunnen worden in hun eigen vertrouwde woonomgeving, mocht dat gezien de zorgvraag nodig zijn. 4 Te denken valt aan jongeren die vanuit een jeugdzorginstelling weer zelfstandig gaan wonen of mensen met een lichte psychiatrische problematiek. Gevarieerde wijken Niet alle inwoners profiteren evenveel van de huidige economische groei. Onze corporaties constateerden in hun Manifest ‘Toekomstvast wonen’ (2018) dat hierdoor steeds meer in tweedeling in onze samenleving ontstaat. Die wordt versterkt door het passend toewijzen. Dit houdt in dat aan 95% van de huishoudens met een laag inkomen een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens moet worden toegewezen. In de praktijk betekent dit dat de laagste inkomensgroepen meer en meer geconcentreerd bij elkaar komen te wonen, op plekken waar de goedkoopste woningen staan. Dit is een situatie die we niet wenselijk vinden. We streven in dit woondocument naar gemêleerde woonwijken. Bij nieuwbouw houden we daarom aan dat bij substantiële projecten (> 10 woningen) minimaal 20% sociale huur wordt nagestreefd5. Daarbij is het van belang dat we vooraf met de corporaties in gesprek gaan over belangrijke uitgangspunten voor het Programma van Eisen waar ontwikkelaars rekening mee moeten houden, zodat de beoogde woonkwaliteit van nieuwe huurwoningen in verhouding staat tot een sociale huurprijs. Op regioniveau gaan we uit van 40% sociaal (koop en huur) op de totale nieuwbouwopgave. Hiervan is 10% nodig om het reeds bestaande tekort aan sociale huurwoningen weg te werken en de overige 30% om in de toekomstige behoefte te voorzien. Daarmee bewerkstellingen we de opgaven die we voor de komende tien jaar zien, uitgaande van een totale woningbehoefte van ruim 2.400 woningen. De segregatie manifesteert zich op dit moment echter met name in de bestaande wijken. Daarom willen we samen met de corporaties kijken naar de mogelijkheid om tot een tweehurenbeleid te komen. Hierbij wordt de huurprijs van de woning aangepast aan het inkomen van de potentiële huurder. Als de huurprijs van de woning hoger is dan het inkomen van de huurder toelaat, topt de corporatie deze woning af. Als regio zijn we bereid om mee te denken met het bewerkstelligen van dit tweehurenbeleid. Bijvoorbeeld door mee te denken in creatieve oplossingen, zoals het compenseren van de extra investeringen om tot een tweehurenbeleid te komen via een korting op de grondprijs. 5 Exclusief Ruimte voor Ruimte locaties. Betaalbaar wonen voor middeninkomens Corporaties richten zich primair op huisvesting voor de mensen met een wat lager inkomen (< €36.800). Voor de groep middeninkomens zijn de mogelijkheden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning tijdelijk verruimd6. Dat biedt enig soelaas, maar nog steeds is er een aanzienlijke vraag duurdere huurwoningen. Uit het MRE-onderzoek kwam naar voren dat ongeveer 10% van de totale woningbehoefte betrekking heeft op dit marktsegment (zie paragraaf hoofdstuk 2). In de basis vinden we dat particuliere investeerders hiervoor de aangewezen personen zijn om in deze vraag te voorzien. Onze regio is gezien de economische kracht aantrekkelijk genoeg voor beleggers. Het is daarbij wel van belang dat investeerders iets verder kijken dan alleen de directe omgeving van Eindhoven. Als regio willen we daarom gezamenlijk in gesprek gaan met deze marktpartijen om te kijken welke locaties zich lenen voor het vergroten van het aanbod aan particuliere huurwoningen. 6 Corporaties mogen de komende jaren 10% van de vrijkomende voorraad met voorrang toewijzen aan de inkomensgroep tussen €36.800 en €41.055. Daarnaast 10% vrij ingezet worden. Voorheen moest 90% aan de laagste inkomensgroep worden toegewezen en mocht 10% vrij worden ingezet. Wat spreken we met elkaar af… Minimaal 40% van de totale woningbouwopgave wordt in het sociale segment (huur en koop) gerealiseerd. Bij substantiële nieuwbouwprojecten (> 10 woningen) minimaal 20% sociale huur (exclusief RvR). We maken bij voorkeur regionale prestatieafspraken met daarbij concrete maatregelen om de doorstroming naar de particuliere sector te vergroten. Monitoren van de doorstroming in de sociale huur en zo nodig maken van aanvullende nieuwbouwafspraken voor de sociale huur als de doorstroming niet / onvoldoende op gang komt. We stemmen regionaal de grondprijs voor sociale huur af die realisatie van voldoende sociale huurwoningen tegen een goede basiskwaliteit mogelijk maakt. In samenhang onderzoeken met mogelijkheden om tot tweehurenbeleid over te gaan Onderzoeken mogelijkheden voor nieuwe woningbouwconcepten / tijdelijke woonvormen Onderzoeken mogelijkheden en behoefte voor de ontwikkeling van Tiny Houses en vastleggen van kwalitatieve kaders Samen met onze woningcorporaties gaan we in gesprek over het aansluiten bij het urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio. Als regio faciliteren we particuliere investeerders om komende tien jaar extra particuliere huurwoningen te realiseren. We maken met woningcorporaties bij voorkeur regionale prestatieafspraken over het huisvesten van vergunninghouders. Uitgangspunt is dat de gemeentelijke taakstelling primair in de sociale huur wordt ingevuld. Als dat niet mogelijk is, gaan de gemeenten op zoek naar alternatieven binnen de particuliere woningvoorraad.

Rechtspraak bij dit artikel