De economie groeit sterk en daarmee ook de behoefte aan extra woonruimte in de Kempen. In de basis is het zaak dat er voldoende woningen zijn voor onze eigen inwoners. Maar we zien dat -net als elders in de Metropoolregio Eindhoven- de woningvraag verder wordt opgestuwd door mensen die hier in de buurt komen werken (en dus ook willen wonen). Willen we in voldoende woonruimte voorzien, dan is bouwen voor enkel de lokale vraag onvoldoende.
Meer ruimte om in spelen op de vraag naar woningen
De provincie Noord-Brabant heeft de kwantitatieve woningbehoefte voor de Kempengemeenten in beeld gebracht, uitgedrukt in een laag en hoog scenario. Gelet op de sterke economische groei en de daarmee gepaard gaande aantrekkingskracht op vestigers nemen we het hoge scenario als richtlijn voor de toekomstige woningbehoefte. Op basis daarvan is er behoefte aan 2.440 extra woningen in de regio voor de periode 2018-2028. Tot voor kort werd er sterk gestuurd op deze kwantitatieve behoefte. Door de huidige druk op de woningmarkt is het nu zaak om ruimte te geven aan het invullen van de sterke vraag naar woningen. Dat betekent dat kwaliteit belangrijker is dan de kwantiteit. Concreet houdt dit in dat we als regiogemeenten tot een gemeenschappelijke set van criteria willen komen waarop we nieuwe initiatieven gaan beoordelen. Momenteel werken verschillende gemeenten in de Kempen al met een afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Dit willen we nu regiobreed oppakken. Daarmee streven we een zelfde niveau aan woonkwaliteit na en scheppen we duidelijkheid richting ontwikkelaars.
De kwantitatieve behoefte (+2.440 woningen voor de komende tien jaar) is voor ons richtinggevend, maar mag geen keurslijf worden. Daarom willen we de kwantitatieve opgave niet alleen vergelijken met de verwachte demografische trends (vanuit de Provincie), maar ook op basis van het aantal woningen dat jaarlijks per gemeente is gerealiseerd. Flexibiliteit en maatwerk vinden wij bij de woningbouwafspraken belangrijk. Jaarlijks evalueren we de gerealiseerde plancapaciteit. Belangrijk bij het maken van afspraken is dat we rekening houden met een zekere ‘ruimte’ in de plancapaciteit (dus niet direct de volledige behoefte voorzien met harde bestemmingsplancapaciteit) om zo adaptief in te kunnen spelen op de veranderende vraag en daarmee te garanderen dat we voldoende tempo houden om de behoefte te bedienen. Als Kempengemeenten vervullen we een belangrijke rol in het bieden van een aantrekkelijk, landelijk woonmilieu voor mensen die in Eindhoven Brainport werken. Iets wat we ook de komende jaren willen voortzetten om daarmee de sterke economische ontwikkeling te faciliteren.
Tabel 1.1: Kempengemeenten: Verwachte woningbehoefte per gemeente 2018-2028 (hoog scenario).
2018
2028
2018-2028
%
Bergeijk
7.880
8.510
+630
+8%
Bladel
8.570
9.370
+800
+9%
Eersel
8.095
8.555
+460
+6%
Reusel-De Mierden
5.430
5.980
+550
+10%
Kempen Totaal
29.975
32.415
+2440
+8%
Bron: Provincie Noord-Brabant (2017)
Inspelen op behoefte aan kleinere (en betaalbare) woonruimte
De Kempen is en blijft een regio die bij uitstek geschikt is voor gezinnen met kinderen. We beschikken over relatief ruime woningen, diverse kernen met goede voorzieningen en stedelijke voorzieningen op korte afstand. Maar waar het aantal gezinnen de komende jaren stabiliseert, zal het aantal 1- en 2 persoonshuishoudens de komende tien jaar sterk toenemen. Dat komt met name door de groei van het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder. Zij wonen nu vooral in ruime, grondgebonden woningen. Een deel van hen wil (én kan) daar wellicht blijven wonen, maar een deel van hen wil ook kleiner gaan wonen. Daarnaast zien we dat het woningaanbod voor starters in de koopsector beperkt is. De toch al relatief prijzige woningvoorraad (door het grote woonoppervlak) wordt door de grote vraag nog prijziger. Om zowel voor de groep starters als 55-plussers het woningaanbod te vergroten, willen we sterker inzetten op kleinere, levensloopgeschikte woningen.
De behoefte aan dit woningtype wordt overigens bevestigd in het recent uitgebrachte woningbehoefteonderzoek van de Metropoolregio Eindhoven (2018). Verreweg de grootste woningbehoefte voor de Kempengemeenten is te zien bij de grondgebonden koopwoningen tot €200.000, gevolgd door grondgebonden woningen tussen de €200.000 en €345.000. In het woningbehoefteonderzoek is de woningbehoefte zowel op regio- als gemeenteniveau geïnventariseerd. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de regionale tekorten, met accenten van de segmenten waar per gemeente de meeste behoefte aan is:
Tabel 1.2: Kempengemeenten. Kwalitatieve behoefte op regioniveau, inclusief de accenten per gemeente.
Accent per gemeente
Gewenste woningtype
Kempen
Bergeijk
Bladel
Eersel
Reusel-de Mierden
Eengezins (koop)
1.380
56%
62%
61%
48%
Meergezins (koop)
295
12%
7%
10%
20%
Eengezins (huur)
305
12%
14%
16%
19%
Meergezins (huur)
460
20%
18%
14%
4%
Totaal
2.240
100%
100%
100%
100%
< € 200.000
825
38%
30%
29%
36%
€ 200-345.000
625
24%
27%
26%
22%
> € 345.000
225
6%
12%
16%
9%
Koop totaal
1.675
68%
69%
71%
67%
< € 710
675
29%
23%
28%
33%
> € 710
90
3%
8%
1%
0%
Huur totaal
765
32%
31%
29%
33%
Bron: MRE (2018), Woningmarktonderzoek Woningstichting De Zaligheden (2018)
De accenten per gemeente vertonen weinig grote afwijkingen met het regionale beeld. In de huursector is te zien dat in Bergeijk en Bladel de behoefte aan appartementen iets groter is dan aan eengezinswoningen. In de koopsector zijn de verschillen met name in prijsstelling te zien; de behoefte aan goedkope koopwoningen is in Bergeijk en Reusel-De Mierden wat groter dan gemiddeld in de regio, terwijl het accent in Bladel en Eersel ongeveer gelijk verdeeld is tussen goedkope en middeldure koopwoningen.
In de huursector zien we dat de vraag zich iets meer op meergezinswoningen dan eengezinswoningen richt. Als regio zijn we van mening dat de meerderheid van de woningzoekenden in de Kempen -ook in de toekomst- op zoek is naar een grondgebonden woning, ook in de huur. Maar gelet op het toenemend aantal ouderen / zorgvragers, is uitbreiding van het aantal appartementen (zeker bij voorzieningen) wel belangrijk. Daarnaast kan een deel van de vraag naar meergezinswoningen gezien worden als een vraag naar een levensloopgeschikte woning; niet te veel onderhoud, op een goede locatie, nultreden, maar wel passend bij het woonmilieu van de Kempen (dus liefst grondgebonden met een klein tuintje).
Het is belangrijk dat we invulling geven aan deze kwalitatieve woningbehoefte. Daarom zullen we nieuwe initiatieven in het regionale afwegingskader toetsen aan deze kwalitatieve behoefte en de accenten op gemeenteniveau.
Inbreiding boven uitbreiding
Na 2028 zal er nog steeds vraag naar extra woningen in de regio zijn, maar de verwachting is dat de omvang wel minder zal zijn dan in de komende periode. Het is daarom zaak om zorgvuldig met onze woningbouwlocaties om te gaan. In de basis streven we er daarom naar om nieuwe woningen primair binnen bestaand stedelijk gebied te ontwikkelen. Uit een nadere inventarisatie die de Kempengemeenten hebben uitgevoerd, blijkt dat de beschikbare inbreidingslocaties voldoende ruimte bevatten om de benodigde nieuwbouwproductie te kunnen realiseren, zodat aan de kwantitatieve vraag naar woningen kan worden voldaan. De gemeente Bladel heeft de afgelopen jaren met succes de pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’ uitgevoerd. Indien plannen binnen bestaand gebouwd gebied ontwikkeld werden, konden woningen zonder verdere kwantitatieve beperkingen gebouwd worden. Ons voornemen is om in alle Kempengemeenten, net als de afgelopen jaren in Bladel, nieuwbouw van woningen zoveel mogelijk op inbreidingslocaties te realiseren. Dit betekent overigens niet dat nieuwbouw enkel nog op inbreidingslocaties plaats zal vinden. Zoals ook al in de Brabantse Agenda Wonen wordt verwoord: ‘zorgvuldig gaat boven zuinig’. Als inbreiding te zeer ten koste gaat van groen en openbare ruimte binnen de bebouwde kom, of van het realiseren van betaalbare woningen door de hoge kosten, is er weliswaar sprake van zuinig, maar niet van zorgvuldig ruimtegebruik.
Het is daarom belangrijk dat inbreidingslocaties hoofdzakelijk ‘rood-voor-rood-locaties’ betreffen. Dat zijn locaties waarbij leegstaand vastgoed (bijvoorbeeld incourante woningen, bedrijfs- of winkelpanden) worden getransformeerd of herontwikkeld tot nieuwe woonlocaties. Op die manier blijft er voldoende groen aanwezig in onze dorpen; een belangrijke kwaliteit van het Kempische woonmilieu. Daarnaast zal ook goed bekeken moeten worden wat het bouwen op inbreidingslocaties voor consequenties heeft op het vlak van ontsluiting van het verkeer en de parkeerbalans.
Verder willen we ook onder de aandacht brengen dat het -onder voorwaarden- mogelijk is om monumentale panden te splitsen in meerdere zelfstandige wooneenheden.
Rekening houden met beperkte ruimte in sommige dorpen
Op gemeenteniveau beschikken we dus over voldoende inbreidingslocaties om de woningbouwopgave voor de komende jaren te realiseren. Maar in een aantal kernen zijn de inbreidingsmogelijkheden zeer beperkt of zelfs helemaal niet aanwezig. We vinden het echter belangrijk dat -bij aantoonbare behoefte- in elk dorp van de regio gebouwd kan worden. De kwantitatieve behoefte manifesteert zich weliswaar met name in de grotere kernen, maar een kleine toevoeging in een klein dorp kan al van wezenlijke invloed zijn op de leefbaarheid en vitaliteit van een kern. Bijvoorbeeld als daardoor een aantal jongeren met elkaar een CPO-project opstarten, zodat ze in hun eigen dorp kunnen blijven wonen. We streven er daarom naar om woningbouw zoveel mogelijk op inbreidingslocaties te realiseren (conform de Ladder voor duurzame verstedelijking). Maar het blijft onder voorwaarden wel mogelijk om op uitbreidingslocaties te bouwen. Dit kan als het een woningbouwinitiatief betreft in een kern waar geen inbreidingslocaties meer voorhanden zijn of door met uitbreiding beeldbepalend openbaar groen binnen de bebouwde kom ter beschermen. Bij woningbouw op een uitbreidingslocatie moet er wel sprake zijn van een aantoonbare woningbehoefte, te onderbouwen door de initiatiefnemer. Met deze beleidslijn conformeren we ons als subregio aan de uitgangspunten van de Brabantse Agenda Wonen.
Wat spreken we met elkaar af…
We willen ruimte bieden om invulling te geven aan de vraag naar ongeveer 2.440 extra woningen voor de Kempen in de komende tien jaar. Daarmee is de Provinciale woningbehoefteprognose (2017) richtinggevend voor de toekomstige woningbehoefte in de Kempen. We streven naar één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Nieuwe initiatieven worden daarmee voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld.
In het na te streven afwegingskader houden we rekening met de geuite kwalitatieve woningbehoefte conform het woningbehoefteonderzoek in de Metropoolregio Eindhoven en de accenten per gemeente.
Dat betekent dat we sterk inzetten op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare woningen, gericht op starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder.
We streven naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Onder voorwaarden blijft het wel mogelijk om op uitbreidingslocaties te bouwen, bijvoorbeeld als een kern niet over inbreidingslocaties beschikt of om beeldbepalend openbaar groen in de bebouwde kom te beschermen.
Artikel 1:
Versnellen van de bouwproductie...op een zorgvuldige manier
Onderdeel van Kempische visie op wonen 2019-2023