Art. 3.2.1 Nota Prijsbeleid Vastgoed gemeente Alblasserdam — Uitleg methodes prijsbepaling ten behoeve van grondexploitaties

In deze paragraaf worden de door de gemeente gekozen methodes ten aanzien van prijsbepaling ten behoeve van grondexploitaties beschreven. Vaste prijs Voor bepaalde bestemmingen zoals maatschappelijke voorzieningen hanteert de gemeente Alblasserdam vaste grondprijzen. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in de prijzentabel. In complexe situaties zoals bijvoorbeeld combinatiefuncties/brede school zal de prijs bepaald worden door een onafhankelijk deskundige. Vaste prijs (PALT-afspraken) Tussen de gemeente en de woningcorporaties zijn regionale prestatieafspraken gemaakt, die ook betrekking hebben op de hoogte van grondprijzen bij sociale huur- en koopwoningen. De gemeente kan niet afwijken van deze PALT-afspraken. Residuele methode Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt doorgaans berekend op basis van de markthuur en het (bruto) aanvangsrendement dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van een project. Genormeerde residuele methode Bij de genormeerde residuele methode wordt voorafgaand aan de realisatie van een project door de gemeente op basis van marktonderzoek een inschatting gemaakt van de marktconforme commerciële waarde. Vervolgens wordt dit verminderd met genormeerde bouw- en bijkomende kosten die gebaseerd zijn op een aantal referentieprojecten of op advies van deskundige derden. In figuur 1 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector koopwoning. Figuur 1: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) Rekenvoorbeeld RGW Verkoopwaarde vastgoed* 100 Netto opbrengst** 83 Stichtingskosten 60 Residuele grondwaarde 23 * bij woningbouw V.O.N. prijs (inclusief BTW) ** bij woningbouw netto opbrengst = V.O.N. prijs exclusief BTW1BTW-tarief per 1 oktober 2012 (21%) 1BTW-tarief per 1 oktober 2012 (21%) Voor de functie woningbouw geldt als verkoopwaarde de vrij op naam prijs inclusief BTW. Voor andere vastgoedfuncties kan een soortgelijke berekening worden gemaakt waarbij in plaats van met een verkoopwaarde te rekenen met een huurwaarde of bruto-aanvangsrendement (BAR) wordt gerekend. In figuur 2 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector huurwoning. Figuur 2: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) huurwoning Rekenvoorbeeld RGW Huurprijs per maand 0,5 Huurprijs per jaar 6 BAR 6% Beleggingswaarde* 100 Stichtingskosten* 73 Residuele grondwaarde (incl. BTW) 27 Residuele grondwaarde (excl. BTW) 23 * inclusief BTW Comparatieve methode Bij de comparatieve (vergelijkende) methode wordt de waarde van de grond vastgesteld door te kijken naar de prijzen die in de vrije markt zijn betaald voor vergelijkbare stukken grond. Voor een aantal functies wordt de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode gebruikt. Dit houdt in dat ook ervaringscijfers en vergelijkingen een rol spelen bij de vaststelling van grondprijzen. Dit geldt met name bij het bepalen van de grondprijzen voor vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap), bedrijventerreinen, detailhandel en horeca. Hiervoor is gekozen aangezien bij particulier opdrachtgeverschap en bedrijventerreinen de bouwplanuitwerkingen en dus ook de stichtingskosten, per bouwplan verschillend kunnen zijn. Dit kan resulteren in uiteenlopende grondprijzen in hetzelfde uitgiftegebied wat niet bevorderlijk is voor eenduidige en transparante grondprijzen. De residuele grondprijzen worden getoetst middels de comparatieve methode zodat de gronden een minimale waarde houden en niet een restant is van een vastgoedontwikkeling.

Rechtspraak bij dit artikel