In deze paragraaf staat per functie weergegeven welke beleidskeuze wordt toegepast (door middel van welke methode de grondprijs ten behoeve van grondexploitaties wordt bepaald) en van welke uitgangspunten hierbij wordt uitgegaan.
1. Berekeningsmethode woningen
Gebruikersfunctie:
Woningbouw (sociale huur en koop)
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs per woning
Toelichting:
De regionale afspraken (PALT) over gronduitgifteprijzen van sociale huur en koop zijn van toepassing. Hiervoor geldt een vaste prijs per kavel of per gestapelde eenheid waarbij een correctie ten gevolge van de stapeling wordt toegepast.
Gebruikersfunctie:
Woningbouw (vrije sector huur en koop)
Uitgangspunt:
Genormeerde residuele grondwaarde
Toelichting:
Met behulp van de genormeerde residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen voor vrije sector woningen berekend. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Gebruikersfunctie:
Woningbouw op vrije sector kavels (particulier opdrachtgeverschap)
Uitgangspunt:
Comparatief (vaste grondprijs per m²)
Toelichting:
De grondprijs voor een vrije kavel (is een kavel die in particulier opdrachtgeverschap met een woning wordt bebouwd) wordt met behulp van de comparatieve methode vastgesteld. Bepalende factoren hierbij zijn ligging, oppervlakte, kwaliteit van de omgeving, woningtype en de marktsituatie.
2. Berekeningsmethode commercieel vastgoed
Uitgangspunt bij de berekening van commercieel vastgoed is dat de uiteindelijk vastgestelde minimale grondprijs wordt berekend per m2 uitgeefbare grond. Wanneer de fsi (floor space index) hoger is dan 1, dan wordt de grondprijs gebaseerd op het werkelijk aantal te realiseren m² bvo. De fsi wordt bepaald volgens de formule: m² bvo/m² uitgeefbaar.
Gebruikersfunctie:
Kantoren
Uitgangspunt:
Genormeerde residuele grondwaarde
Toelichting:
De grondprijs wordt berekend met behulp van de genormeerde residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie.
Gebruikersfunctie:
Bedrijventerreinen
Uitgangspunt:
Comparatieve methode
Toelichting:
De grondprijs wordt berekend met behulp van de comparatieve methode. In het verkoopproces wordt per transactie bekeken wat de meest passende grondprijs voor de locatie is.
Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging ten opzicht van (snel)wegen, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het uitgiftetempo, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van uit te geven percelen en het algemene voorzieningenniveau.
Uitgangspunt is dat het gaat om bedrijfsbebouwing met maximaal 30% kantoor. Is het percentage kantoor hoger dan 30%, dan neemt de grondwaarde toe en wordt deze conform het geldende grondprijsbeleid voor kantoren bepaald.
Gebruikersfunctie:
Detailhandel en horeca
Uitgangspunt:
Genormeerde residuele grondwaarde
Toelichting:
De grondprijs wordt berekend met behulp van de genormeerde residuele grondwaarde waarbij een minimale grondprijs geldt. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
De grondprijzen zijn sterk afhankelijk van o.a. het soort bedrijf, de omvang, de locatie en de huurwaarde van het te realiseren onroerend goed.
Gebruikersfunctie:
Overige bestemmingen commercieel
Uitgangspunt:
Genormeerde residuele grondwaarde
Toelichting:
De grondprijs wordt berekend met behulp van de genormeerde residuele grondwaarde waarbij een minimale grondprijs geldt. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Het betreft vaak vastgoed die specifiek geschikt is voor de betreffende functie en die ideële en of publieke functie dienen echter de bedrijfsvoering vindt met winstoogmerk plaats.
Voorbeelden zijn uitgiften van grond aan: kinderdagverblijven, apotheken, gezondheidscentra, praktijken voor fysiotherapie.
Gebruikersfunctie:
Leisure (commerciële vrijetijdsvoorzieningen)
Uitgangspunt:
Genormeerde residuele grondwaarde
Toelichting:
De grondprijs wordt berekend met behulp van de genormeerde residuele grondwaarde waarbij een minimale grondprijs geldt. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Onder leisure worden commerciële vrijetijdsvoorzieningen verstaan.
Hieronder vallen gronduitgiften aan sportvoorzieningen, culturele voorzieningen, amusementsvoorzieningen die op een commerciële wijze worden geëxploiteerd. Voorbeelden zijn: bioscopen, squashbaan, golfbaan en fitnesscentrum.
Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor overig commercieel.
Gebruikersfunctie:
Parkeren (openbaar gebied)
Uitgangspunt:
Genormeerde residuele grondwaardeberekening
Toelichting:
Dit betreft openbare ruimte die ten behoeve van een ontwikkeling door derden als parkeerplaats dient te worden ingericht om te voldoen aan de parkeernorm. Deze openbare ruimte zal niet via transactie overgaan naar derden, maar de grondwaarde dient wel door deze derden te worden gecompenseerd. Deze grondwaarde wordt berekend met behulp van de genormeerde residuele grondwaardeberekening. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
3. Berekeningsmethode niet-commercieel vastgoed
Gebruikersfunctie:
Maatschappelijke voorzieningen
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs per m² of taxatie
Toelichting:
Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs per m2. In complexe situaties kan ervoor gekozen worden de grondprijs vast te laten stellen door een onafhankelijk deskundige.
Het betreft vastgoed die een ideële en of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt.
Voorbeelden zijn uitgifte van grond ten behoeve van: onderwijs- en
welzijnsvoorzieningen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, bibliotheken, sociaal- en culture opstallen.
Gebruikersfunctie:
Maatschappelijke sport- en recreatievoorzieningen
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs per m² of taxatie
Toelichting:
Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs per m2. In complexe situaties kan ervoor gekozen worden de grondprijs vast te laten stellen door een onafhankelijk deskundige.
Onder deze categorie vallen gronduitgiften ten behoeve van sport- en recreatievoorziening die een ideële en of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Voorbeelden van maatschappelijke sport- en recreatievoorzieningen zijn sportvelden, gemeentelijke zwembaden en sporthallen.
Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor maatschappelijke voorzieningen. Voor onbebouwde sportvelden wordt een lagere grondprijs gehanteerd.
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.2.
Artikel 3.2.2
Beleidskeuzes methode prijsbepaling per functie
Onderdeel van Nota Prijsbeleid Vastgoed gemeente Alblasserdam