Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.8 lid 2 van de Huisvestingsverordening weigeren burgemeester en wethouders de vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen, dat het verlenen van de vergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en/of de omgeving van het gebouw, waarop de aanvraag betrekking heeft.
Op grond van artikel 3.1.9 lid 4 van de huisvestingsverordening kan het college een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte intrekken indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat het in stand houden van de vergunning leidt tot een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu van het gebouw en/ of de omgeving van het gebouw, waarop de vergunning betrekking heeft.
In de volgende gevallen is er sprake van een geordend woon- en leefmilieu:
Lid 1 Technische toets
Een zelfstandige woonruimte grenst aan maximaal 1 onzelfstandige woonruimte (boven/onder dan wel links/rechts). Er mogen geen onzelfstandige woonruimten naast elkaar gesitueerd zijn.
Er is tenminste 12 m2 gebruiksoppervlakte per bewoner beschikbaar is en/of de kadastraal te splitsen woning een oorspronkelijke, dat wil zeggen bij de eerste bouw ervan, heeft een gebruiksoppervlakte van minimaal 140 m², conform NEN2580.
Het pand voldoet aan het vigerende Bouwbesluit.
Lid 2 Leefbaarheidstoets
Met de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Bekeken wordt of de wijk, buurt of straat al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid toeneemt.
Om te bepalen hoe het gesteld is met de leefbaarheid in een wijk of buurt, wordt navraag gedaan bij Toezicht & handhaving van de gemeente en bij de wijkagent en wordt gekeken naar mogelijke klachten over en rondom de woning. De overlast moet een klachtenpatroon zijn en aantoonbaar op grond van meldingen bij de gemeente en/of de politie en objectieve feiten en omstandigheden, bijvoorbeeld blijkend uit constateringen van politie- of gemeentemedewerkers.
Overige relevante factoren rondom de woning, zoals de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie en/of bij de gemeente bekende probleemgezinnen en de parkeerdruk worden in de leefbaarheidstoets betrokken.
Lid 3 Goed verhuurderschap
Op grond van artikel 3.1.8, lid 2 van de huisvestingsverordening kunnen burgemeester en wethouders een vergunning tot omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte weigeren, indien de aanvrager niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet.
Op grond van 3.1.9. lid 4 van de huisvestingsverordening kunnen burgemeester en wethouders een vergunning intrekken, indien de houder van de vergunning zich niet als een goede verhuurder gedraagt.
Goed verhuurderschap blijkt uit het volgende:
Er is sprake van legale huisvesting, dat wil zeggen dat alle benodigde vergunningen zijn afgegeven en de vereiste meldingen en inschrijvingen, zoals Basisregistratie Personen, zijn gedaan.
Het bieden van goede huisvesting. De huisvesting dient in ieder geval aan de volgende voorwaarden te voldoen:
het pand verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat gehouden;
het pand voldoet aan de geldende bouwtechnische en brandveiligheidseisen;
een keuken en sanitaire voorzieningen zijn aanwezig en functioneren;
in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huisregels opgesteld;
in het pand zijn de huisregels ook in de taal van de bewoners zichtbaar aanwezig;
in het pand zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.
Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand is aangesteld die:
toeziet op de hygiëne en de veiligheid;
aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;
een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.
Van slecht verhuurderschap is in ieder geval sprake indien binnen een periode van 3 jaar driemaal een sanctiebesluit, dat wil zeggen een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang, aan de verhuurder is opgelegd wegens overtreding van de Huisvestingsverordening, Huisvestingswet, bouwtechnische en brandveiligheidsregels of het bestemmingsplan.
Artikel 2
Geordend woon- en leefmilieu
Onderdeel van Beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte