Art. 3. Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiderdorp houdende regels omtrent kostenverhaal

In gevallen van actieve grondpolitiek verhaalt de gemeente haar kosten via gemeentelijke gronduitgifte. Dat kan overigens voor zover de gemeente erin slaagt alle gronden te verwerven. Voor zover de gemeente daar niet in slaagt en zij te maken heeft met eigenaren c.q. projectontwikkelaars die met succes een beroep op zelfrealisatie zouden kunnen doen, streeft de gemeente naar anterieure overeenkomsten. Als het sluiten van zulke overeenkomsten niet slaagt voor alle uitgeefbare gronden en het kostenverhaal daardoor niet (volledig) anderszins wordt verzekerd, wordt een exploitatieplan vastgesteld bij het planologische besluit. In geval van publiek-private samenwerking is dit niet anders: gemeente en ontwikkelaar maken afspraken over verwerving en ontwikkeling en kiezen vervolgens voor kostenverhaal via gronduitgifte. Voor zover dat niet voor het hele gebied slaagt, kiest de gemeente voor kostenverhaal via anterieure overeenkomsten of een exploitatieplan. Ambtelijke kosten zijn in dat geheel dan evenredig toegerekend over de eigenaren in het te ontwikkelen gebied. In gevallen van faciliterende grondpolitiek is in principe ook de route van een set anterieure overeenkomsten of een exploitatieplan mogelijk. Dan wenst de gemeente wel een bestemmingsplan vast te stellen, bijvoorbeeld vanwege een wens tot integrale (her)ontwikkeling van een gebied, maar vindt de sturing niet vooral plaats via eigendomspositie, maar via toepassing van het publiekrecht: het bestemmingsplan en eventueel een beeldkwaliteitsplan en – voor wat betreft het kostenverhaal – zo nodig een exploitatieplan. Voor ambtelijke kosten geldt dan hetzelfde als in het hiervoor geschetste geval van actieve grondpolitiek. De twee bovengenoemde situaties zijn echter voor de gemeente Leiderdorp uitzonderingen. De meest voorkomende situatie is het faciliteren van een initiatief. Dan ligt het met de ambtelijke kosten wat ingewikkelder dan in de beide bovengenoemde situaties. De reden dat het wat ingewikkelder ligt is dat het regelmatig voorkomt dat het in het beginstadium van een initiatief voor de initiatiefnemer zelf lang niet altijd reeds uitgekristalliseerd is wat hij wil. Hij wil dan optimaliseren in samenspraak met de gemeente. Vaak is het bij aanvang ook niet helder in hoeverre realisatie voor de gemeente aanvaardbaar is. De gemeente moet dan gaan beoordelen. Dat gebeurt vaak aan de hand van onderzoeken en onderbouwingen die de gemeente dan van de initiatiefnemer vraagt. Er komt met andere woorden stapsgewijs meer helderheid. Ook wat de hoogte van de te verhalen kosten betreft neemt het inzicht pas geleidelijk toe. In al de stappen speelt de inzet van het ambtelijk apparaat een rol. Soms moet er ook advies van derden worden ingeschakeld om als gemeente het initiatief goed te kunnen beoordelen of ook en te begeleiden. Soms is de uitkomst van zo’n proces dat de gemeente tot het oordeel komt dat een initiatief geen doorgang kan vinden of dat ontwikkeling alleen in sterk gewijzigd vorm kan plaatsvinden. Als een initiatief geen doorgang kan vinden, wordt er geen anterieure overeenkomst gesloten. Soms kan ook niet voorafgaand een intentieovereenkomst worden gesloten. Als een initiatief alleen in gewijzigde vorm kan plaatsvinden, wordt een anterieure overeenkomst meestal niet gesloten voor het oorspronkelijke initiatief, maar voor het gewijzigde initiatief. En soms komt het niet tot een intentieovereenkomst voor het oorspronkelijke initiatief. In een enkel geval is het vrijwel direct duidelijk dat een initiatief niet kan doorgaan. Maar meestal gaat het hier om processen van een half jaar tot een jaar en in enkele gevallen kan het ook wel twee jaar duren. In zulke gevallen worden allerlei ambtelijke kosten gemaakt. In de regel worden in intentieovereenkomsten de afspraak gemaakt dat ambtelijke kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Het principe is dat de raming plaatsvindt door invulling van de zogenaamde plankostenscan, een invulmodel dat geleverd is bij de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan van 1 april 2017. De invulling leidt tot een forfaitair bedrag. Deze ministeriële regeling is bedoeld om in exploitatieplannen de raming van de plankosten te begrenzen. De regeling wordt in veel Nederlandse gemeenten ook gebruikt voor het aangaan van anterieure overeenkomsten. In Leiderdorp is het beleid dat deze regeling reeds wordt toegepast bij intentieovereenkomsten. Een derde deel van de – via de plankostenscan bepaalde – plankosten wordt betaald op basis van de intentieovereenkomst en twee derde deel op basis van de anterieure overeenkomst. Voor het voorstadium – de periode waarin het onzeker is of het al of niet tot een intentieovereenkomst (of ook direct tot een anterieure overeenkomst) komt was er tot de vaststelling van deze Nota kostenverhaal geen beleid. Met de onderhavige Nota kostenverhaal wordt als beleidsregel vastgelegd dat de kosten in het voorstadium ook worden verhaald. Voor de hoogte van de in het voorstadium te verhalen kosten wordt uitgegaan van de werkelijke kosten. Deze worden forfaitair bepaald. Beleidsregel 1: in het stadium van overleg over de aanvaardbaarheid van een initiatief voor een ruimtelijke ontwikkeling worden de kosten van het ambtelijk apparaat en van de door haar in te schakelen externe adviseurs verhaald op de initiatiefnemer. De ministeriële regeling plankosten exploitatieplan is niet geschikt voor toepassing in dit voorstadium. De redenen daarvan zijn de volgende: het programma (met eventuele bandbreedtes) is nog niet helder; de gebiedsomvang is nog niet duidelijk. Soms is het om stedenbouwkundige redenen wenselijk een groter gebied dan dat van initiatiefnemer bij een voorgenomen ontwikkeling te betrekken. Soms is verwerving van eigendommen of van de gemeente nodig; nog niet helder is of en zo ja welke ingrepen in de openbare ruimte nodig of wenselijk zijn; zaken als al of niet parkeren op eigen terrein, hoeveel en situering van waterberging, et cetera zijn nog niet duidelijk Om toch de ambtelijke kosten in het voorstadium te kunnen verhalen wordt met de onderhavige Nota kostenverhaal als beleidsregel vastgelegd dat er in alle gevallen een voorovereenkomst wordt gesloten en dat hiermee wordt gekozen voor contractvorming in drie of twee: een voorovereenkomst – intentieovereenkomst – anterieure overeenkomst of: een voorovereenkomst gevolgd door een anterieure overeenkomst. Een concept van een dergelijke voorovereenkomst is als bijlage bij deze Nota kostenverhaal gevoegd. Bij de keus voor een voorovereenkomst is het aangaan van een intentieovereenkomst niet altijd nodig. Wanneer dat wel of niet nodig is, is niet vast te leggen. In ieder geval is dat nodig als het noodzakelijk is de haalbaarheid van het initiatief te kunnen toetsen. Het aangaan van een intentieovereenkomst wordt in de regel wel nagestreefd omdat de praktijk uitwijst dat er een fase in de beoogde ontwikkeling is waarin de haalbaarheid onderzocht moet worden. In het stadium na het aangaan van de voorovereenkomst is dan meer duidelijk geworden over de programmatische en ruimtelijke wenselijkheid van het initiatief, maar de juridische, financiële en feitelijke haalbaarheid heeft in dat stadium nog onderzoek en beoordeling nodig. Beleidsregel 2: om de kosten van de ambtelijke inzet en de inzet van externe adviseurs te kunnen verhalen wordt, na een eerste verkenningsgesprek, direct een voorovereenkomst aangeboden. Zonder ondertekening van zo’n voorovereenkomst wordt geen verdere ambtelijke inzet gepleegd. Beleidsregel 3: vanuit het oogpunt van kostenverhaal wordt als regel uitgegaan van contractvorming in drie stappen: een voorovereenkomst, dan een intentieovereenkomst en tenslotte een anterieure overeenkomst. Is er betrekkelijk snel duidelijkheid over de haalbaarheid dan kan, bij wijze van uitzondering, gekozen worden voor contractvorming in twee stappen: een voorovereenkomst gevolgd door een anterieure overeenkomst. Beleidsregel 4: voor het aangaan van een intentieovereenkomst wordt gebruik gemaakt van een raming van de plankosten op basis van de plankostenscan bij de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. Beleidsregel 5: de te verhalen kosten bestaan uit de ambtelijke kosten, de kosten van externe adviseurs (waaronder ook kosten van juristen voor het opstellen van de overeenkomst en de gesprekken daarover), kosten van onderzoeken voor zover ervoor wordt gekozen dat de gemeente onderzoeken verricht en kosten met betrekking tot communicatie en contractjuristen. Beleidsregel 6: voor de hoogte van de in het voorstadium te verhalen kosten wordt uitgegaan van de werkelijk gemaakte kosten. Deze worden bijgehouden en achteraf afgerekend. De afdeling Grondexploitatie van de Wro is niet altijd van toepassing. Soms zullen ambtelijke kosten daarom via de leges worden verhaald. Zoals gezegd is de wettelijke kostenverhaalsplicht van toepassing bij aangewezen bouwplannen en bij planologische besluiten. Soms is namelijk wel een planologisch besluit nodig, maar kan een voorgenomen ontwikkeling niet worden aangemerkt als aangewezen bouwplan. Of er mag wel worden gebouwd, maar is er geen vergunning voor het bouwen nodig. In zulke gevallen heeft de gemeente de toepassing van de legesverordening achter de hand om ambtelijke kosten te kunnen verhalen. Een legesverordening kan echter niet worden toegepast wanneer de afdeling Grondexploitatie van de Wro van toepassing is. Dan heeft de wettelijke regeling (wet in formele zin) voorrang op een gemeentelijke regeling. Beleidsregel 7: voor gevallen waarin de afdeling Grondexploitatie van de Wro niet van toepassing is worden leges geheven voor de ambtelijke inzet op grond van de gemeentelijke legesverordening.

Rechtspraak bij dit artikel