Art. 5.5 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE BERNHEZE 2019-2025 — Economische ontwikkelingen

Het centrale uitgangspunt van deze notitie is marktconformiteit. Het niveau van de marktconforme grondprijzen wordt in grote mate bepaald door de economische omstandigheden/de markt. Het is daarom van belang om deze continue te blijven monitoren. De onroerend goed markt (vraag en aanbod) wordt mede beïnvloed door de economische omstandigheden en deze zijn daarom ook van invloed op de gronduitgifte en de grondprijzen. Invloedrijke factoren zijn onder andere de loon- en bouwkostenontwikkeling, de inflatie, de economische groei, de koopkrachtontwikkeling, (on)zekerheden rondom werkgelegenheid, financiering, de (hypotheek)rente(aftrek) en de BTW. Sociale woningbouw De Woonvisie heeft een duidelijk doel tot het realiseren van meer sociale huurwoningen voor de juiste doelgroep. Iedere partij die een bijdrage levert aan deze opgaaf is belangrijk en wordt hetzelfde behandeld. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen particuliere en bedrijfsmatige sociale verhuurders. Op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose groeit Bernheze in ieder geval nog tot 2030 en is de behoefte aan sociale huurwoningen blijvend. Het is daarom belangrijk de sociale verhuur ook langjarig veilig te stellen. Om dit te stimuleren hanteren we een huurperiode van 15 jaar waarvoor een bouwer de woning moet inzetten als sociale huurwoning. Eerst was een huurperiode van 10 jaar (met een eigen grondprijs) ook mogelijk. Daarmee zijn de sociale huurwoningen langer beschikbaar voor de betreffende doelgroep en blijft de woningvoorraad van de sociale huurwoningen in de gemeente langer in stand. In de basis geldt ook voor bouwgrond die verkocht wordt voor de bouw van een sociale huurwoning een marktconforme grondprijs. Echter om ook de sociale verhuurder te verleiden en tegemoet te komen in de verhuurtermijn hanteren we de volgende grondprijzen voor sociale woningbouw (peildatum 2017). doelgroep max. huur 15 jaar verhuur primair €635,05 €18.788 secundair €710,68 €22.500 De prijzen zijn gebaseerd op advies van de taxatiecommissie. De grondprijzen worden met dezelfde index aangepast als de index die op de huurgrenzen wordt toegepast. Bedrijven, kantoren en commerciële voorzieningen De gemeente Bernheze hecht veel belang aan het behouden en versterken van haar bedrijventerreinen. De focus ligt op het vitaal houden van bestaande terreinen. Pas wanneer de behoefte aan nieuw bedrijventerrein daadwerkelijk is aangetoond, zet de gemeente in op het ontwikkelen van nieuw terrein. Uitgangspunt is dat er een marktconforme prijs in rekening wordt gebracht. Niet commerciële voorzieningen/maatschappelijk vastgoed Onder niet-commerciële voorzieningen worden verstaan die voorzieningen die vanuit een maatschappelijk oogpunt, zonder winstdoelstelling, worden gerealiseerd. Omdat deze voorzieningen vanuit een niet-commerciële doelstelling worden geëxploiteerd is het bepalen van een marktconforme grondprijs niet verplicht c.q. is staatssteun toegestaan. De Europese Commissie heeft een lijst opgenomen met maatschappelijk vastgoed dat voor staatssteun in aanmerking komt, zoals bijvoorbeeld buurthuizen, multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening, wijksportvoorzieningen en gemeenschapscentra. Het college stelt de grondprijzen vast. Hierbij is het mogelijk, maar niet noodzakelijk dat het college advies vraagt aan een onafhankelijke taxateur of desgewenst aan de taxatiecommissie. Voor de duidelijkheid wordt vermeld dat de grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen met een commerciële inslag (bijvoorbeeld huisartsen, fysiotherapie, kinderopvang) uiteraard wel marktconform zullen moeten zijn. Zij vallen onder de categorie die behandeld is in het vorige hoofdstuk (bedrijven, kantoren en commerciële voorzieningen). Overhoeken (groen en reststroken) In de Regeling voor de verkoop en ingebruikgeving van overhoeken in de gemeente Bernheze 2012 is het volgende opgenomen: • Het gebruik van een overhoek van 25 m² of kleiner is gratis. Voor het gebruik van een overhoek groter dan 25 m² is een gebruikersprijs van € 1 per m² per jaar verschuldigd. • De prijs voor overhoeken gelegen voor de voorgevellijn van de woning bedraagt €75 per m²; • De prijs voor overhoeken kleiner dan 100 m² en gelegen naast of achter de woning bedraagt €125 per m². Deze regeling is actueel. Voor de hiervoor genoemde overhoeken geldt dus een vaste prijs. Voor alle overige overhoeken geldt dat het college per geval een markconforme prijs zal vaststellen op basis van een onafhankelijke taxatie. Ook hiervoor geldt dat zowel de taxateur als het op te stellen taxatierapport aan een aantal kwaliteitseisen dienen te voldoen. Omdat het laten opstellen van een taxatierapport kosten met zich meebrengt, zal de potentiële koper hiervoor, voorafgaand aan het verstrekken van de taxatieopdracht, een kostendekkende bijdrage aan de gemeente moeten voldoen. Wanneer overeenstemming wordt bereikt over de aan/verkoop van de grond zal deze bijdrage worden terugbetaald door deze (via de notaris) te (laten) verrekenen met de koopsom. De thans geldende regeling zal hierop worden aangepast. Indien naar het oordeel van het college blijkt dat de taxatiekosten niet opwegen tegen de verkoop opbrengsten, dan blijft de taxatie achterwege. In het kader van het project ‘aanpak onrechtmatig grondgebruik en verkoop reststroken’ is een tijdelijke regeling voor de verkoop, verhuur en bruikleen van reststroken in de gemeente Bernheze door het college vastgesteld. Voor het project zijn enkele wijzigingen doorgevoerd zoals een tijdelijk verlaagde grondprijs en een ruimer afwegingskader qua te hanteren oppervlaktes. Na afloop van het project zal de reguliere regeling van kracht zijn. Als dat moment zich aandient zal worden bekeken of de reguliere regeling dient te worden aangepast. Agrarische grond De gemeente Bernheze heeft een behoorlijke voorraad agrarische grond in eigendom. Van deze grond wordt circa 120 hectare op eenmalige basis en circa 100 hectare op langdurige basis verpacht. Agrarische grond waarvan in redelijkheid niet kan worden volgehouden dat deze op termijn nodig is voor de realisatie van ruimtelijke plannen, kan in principe worden verkocht. De grond die op eenmalige basis is verpacht kan aan een ieder worden aangeboden, maar voor de grond die op langdurige basis is verpacht geldt dat de betreffende pachter een (wettelijk) voorkeursrecht tot koop heeft. Wanneer agrarische grond verkocht wordt, zal het college per geval een markconforme prijs vaststellen op basis van een onafhankelijke taxatie dan wel door middel van een grondprijsbieding (veiling onder toezicht van een notaris). In geval van taxatie geldt weer dat zowel de taxateur als het op te stellen taxatierapport aan een aantal kwaliteitseisen dienen te voldoen. Dit wordt gewaarborgd door als voorwaarde te stellen dat een taxateur minimaal als Register-Taxateur (RT) geregistreerd staat c.q. gecertificeerd is via het NRVT dan wel lid is van een andere beroepsorganisatie op het gebied van taxaties. De taxateur moet een ter zake doend erkend diploma kunnen overleggen en minimaal 3 jaar ervaring hebben. Het taxatierapport dient bij voorkeur te voldoen aan de door het RCIS vastgestelde taxatiestandaarden, maar de door andere brancheorganisaties vastgestelde taxatiestandaarden, zoals bijvoorbeeld NVM of VBO kunnen in principe ook als waarborg dienen. Het rapport moet een duidelijke en onderbouwde motivering van de marktconforme prijs geven. Omdat in feite alleen de comparatieve methode in aanmerking komt, zal het rapport voldoende referenties moeten bevatten. Omdat het laten opstellen van een taxatierapport kosten met zich meebrengt, zal de potentiële koper hiervoor, voorafgaand aan het verstrekken van de taxatieopdracht, een kostendekkende bijdrage aan de gemeente moeten voldoen. De taxatiekosten zijn voor rekening van de verzoeker en zullen niet worden verrekend met de verkoopprijs. Indien naar het oordeel van het college blijkt dat de taxatiekosten niet opwegen tegen de verkoop opbrengsten, dan blijft de taxatie achterwege. Wanneer de markomstandigheden hiertoe aanleiding geven kan gekozen worden voor een veiling onder toezicht van een notaris. Voorafgaand aan de veiling zal aan de hand van een onafhankelijke taxatie door het college de minimale verkoopprijs worden vastgesteld. Het college behoudt zich in het geval van veiling het recht van gunning voor. Parkeren Normaal gesproken wordt bij de verkoop van bouwgrond, de grondwaarde van parkeervoorzieningen verdisconteerd/meegenomen in de grondprijs die voor de hoofdfunctie, bijvoorbeeld wonen, moet worden betaald. Anders gezegd: bij de verkoop van bouwgrond aan een ontwikkelaar voor de bouw van bijvoorbeeld een rij van 6 projectmatige woningen wordt geen apart bedrag voor de aanleg van de openbare parkeervoorzieningen in rekening gebracht. Dit zit al verdisconteerd in de marktconforme grondprijs. Wanneer in verband met het in exploitatie nemen van grond door een marktpartij extra parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden in het openbaar gebied om te kunnen voldoen aan de parkeernorm, worden de kosten hiervan verhaald op basis van het bepaalde in afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening. Wordt niet aan de geldende parkeernorm voldaan, dan zal er geen omgevingsvergunning worden verleend en kan het plan niet worden uitgevoerd. Tenslotte wordt nog opgemerkt dat het mogelijk is dat de gemeente grond verkoopt uitsluitend ten behoeve van parkeerdoeleinden. Deze grond zal dan (moeten) worden verkocht voor een marktconforme prijs, te bepalen door middel van een onafhankelijke taxatie.

Rechtspraak bij dit artikel