Art. 6.3 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE BERNHEZE 2019-2025 — Anterieure overeenkomst

Een anterieure overeenkomst is elke overeenkomst over grondexploitatie die wordt gesloten voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan. Voor deze overeenkomsten worden in de praktijk verschillende namen gebruikt, zoals samenwerkings- of realisatieovereenkomst. Aangezien een exploitatieplan tegelijk met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, is de planning voor de bestemmingsplanprocedure bepalend voor het moment waarop een anterieure overeenkomst kan worden gesloten. Lukt het niet om tijdig overeenstemming te bereiken over de anterieure overeenkomst en is het niet mogelijk/wenselijk om de vaststelling van het bestemmingsplan uit te stellen, dan heeft de gemeenteraad geen andere keus dan het vaststellen van een exploitatieplan tegelijk met het vaststellen van het bestemmingsplan. Dit vanwege de aan de gemeente opgelegde wettelijke verplichting om kosten te verhalen. Overigens kan de gemeente niet gedwongen worden tot het verlenen van planologische medewerking aan een ontwikkeling waarvan de economische uitvoerbaarheid niet is verzekerd c.q. die leidt tot een negatief financieel resultaat voor de gemeente. De Grondexploitatiewet legt zoals gezegd allereerst een basis voor privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomsten over grondexploitatie tussen de gemeente en particuliere eigenaren die tot ontwikkeling van hun grondeigendom willen overgaan. Deze privaatrechtelijke overeenkomst biedt de gemeente de mogelijkheid om met een particuliere eigenaar op basis van vrijwilligheid afspraken te maken over het kostenverhaal, fasering, tijdvak en uitvoering van de betreffende bouwlocatie, alsmede ook afspraken te maken over eventuele planschade en over mogelijke bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen op basis van een vastgestelde structuurvisie. De gemeente heeft voor deze privaatrechtelijke overeenkomst een volledige contractsvrijheid, mits de overeenkomst niet strijdig is met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid van de overeenkomst worden gerespecteerd en de beginselen van behoorlijk bestuur worden nageleefd. Daarbij geldt bovendien, dat de gemeente van deze overeenkomst geen misbruik mag maken door een particuliere eigenaar te dwingen onredelijk hoge bijdragen te laten betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan. Het college van burgemeester en wethouders is verplicht om binnen twee weken na het sluiten van de overeenkomst kennis van deze overeenkomst te geven in een van gemeentewege uitgegeven blad of een dag-, nieuws-, of huis-aan-huisblad. Verder legt het college eveneens binnen de genoemde twee weken een zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst ter inzage. Het is dus niet noodzakelijk de inhoud van de overeenkomst zelf openbaar te maken. Voor een anterieure overeenkomst worden in ieder geval de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: 1. De gemeente neemt een inspanningsverplichting op zich om de noodzakelijke planologische procedure te entameren met in achtneming van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. Dit betekent dat er geen garantie kan worden gegeven voor het verloop en de uitkomst van de planologische procedure. 2. Er worden geen afspraken gemaakt die strijdig zijn met geldende wet- en regelgeving en de beginselen van behoorlijk bestuur worden nageleefd. 3. Alle kosten die de gemeente moet maken in verband met de grondexploitatie ten gevolge van de voorgenomen planontwikkeling komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Om deze kosten te bepalen wordt door de gemeente een kostenraming gemaakt die als bijlage bij de overeenkomst wordt gevoegd. 4. Indien overeengekomen wordt dat (een deel van) de exploitatiebijdrage niet wordt betaald binnen een maand na het sluiten van de overeenkomst, stelt de initiatiefnemer een onvoorwaardelijke en onherroepelijke bankgarantie ter hoogte van de later te betalen exploitatiebijdrage op naam van de gemeente. In bijzondere gevallen kan worden volstaan met een recht van hypotheek of een andere vorm van zekerheidsstelling, waarbij als uitgangspunt geldt dat de gemeente geen of zo min mogelijk risico neemt, zulks uitsluitend ter beoordeling van het college. 5. Eventuele planschade is voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Indien uit de planschaderisicoanalyse blijkt dat planschade verwacht wordt en de geraamde schade is hoger dan € 5.000, stelt de initiatiefnemer een onvoorwaardelijke en onherroepelijke bankgarantie ter hoogte van het verwachte planschadebedrag op naam van de gemeente. Als voordelen van het sluiten van een anterieure overeenkomst kunnen worden genoemd: • Vroeg in het proces wordt er duidelijkheid en zekerheid gegeven voor zowel de gemeente als de initiatiefnemer over de ontwikkeling van de locatie, de exploitatiebijdrage/de kosten, het bouwprogramma, eventuele grondtransacties etc. • In een anterieure overeenkomst kan meer worden geregeld dan in een exploitatieplan of anterieure overeenkomst (zie hierna) en kunnen meer inhoudelijke, specifieke afspraken worden gemaakt. • Een anterieure overeenkomst biedt meer mogelijkheden voor beide partijen door vrijheid in de raming van de kosten van de grondexploitatie en het eventueel opnemen van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. • Als het kostenverhaal via een (of meer) anterieure overeenkomst(en) is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig. Nadeel van een anterieure overeenkomst is dat alle kosten en risico’s vooraf moeten worden ingeschat. Een inschattingsfout of een tegenvaller komt in principe voor rekening van de gemeente. Tot slot wordt nog gewezen op de mogelijkheid om een anterieure overeenkomst te sluiten waarbij overeengekomen wordt dat als (aanvullende, extra) zekerheid voor de gemeente ook nog een exploitatieplan vast zal worden gesteld. Deze optie kan uitkomst bieden als de initiatiefnemer geen adequate zekerheid kan bieden terwijl het wel wenselijk wordt geacht dat de ontwikkeling tot stand wordt gebracht. Hierna wordt het exploitatieplan nader toegelicht. Een anterieure overeenkomst wordt aangegaan door het college en worden ter inzage gelegd voor de gemeenteraad. De anterieure overeenkomst gaat vergezeld van een checklist anterieure overeenkomst. Hiermee is voor de gemeenteraad snel inzichtelijk welke onderwerpen in de overeenkomst zijn opgenomen en of deze passen binnen de beleidsuitgangspunten.

Rechtspraak bij dit artikel