Uitgangspunt voor de indieningsvereisten is dat de benodigde informatie voor het initiatief en de daarop volgende bouwplantoetsing zodanig is geformuleerd, dat de initiatiefnemer zelf de haalbaarheid van zijn initiatief kan bepalen.
De gemeente vraagt initiatiefnemer de volgende informatie aan te leveren:
Motivatie van de voorgenomen nieuwbouw en/of verbouw waarbij (delen van) het karakteristieke object worden gesloopt.
Indien relevant in relatie tot de motivatie van het initiatief:
een toetsing aan de NEN-8700 voor de bepaling van de bouwkundige staat, waaruit blijkt dat de staat van (delen van) niet voldoet;
een toetsing aan de vigerende NPR-9998 voor de bepaling van de aardbevingsbestendigheid van het karakteristieke object, waaruit blijkt dat de staat van (delen van) het object niet voldoet;
een toetsing aan relevante richtlijnen en protocollen voor het (gewenste toekomstige) functionele gebruik van (delen van) het karakteristieke object, zoals:
het Bouwbesluit 2012 voor gebruik als woning (gevolgklasse 1);
het Bouwbesluit 2012 voor gebruik als publieke functie (gevolgklasse 2 en 3);
richtlijnen voor Functionele Agrarische Bedrijven;
Een rapport waarin een onafhankelijke deskundige erfgoed advies9Volgens de kwaliteitscriteria 2.2 (2019) Deel B voor het taakveld Cultuurhistorie. uitbrengt over de karakteristieke waarde van het object in de huidige staat en op basis van het bouwplan waarin de initiatiefnemer de nieuwe situatie schetst. Deze waarde-stelling moet plaatsvinden volgens de beschrijving in tabel 1a en 1b.10De karakteristieke panden in het Facetbestemmingsplan zijn ook volgens deze systematiek beoordeeld, maar dan met een maximale score van 3 punten voor ieder van de 5 categorieën.
Tabel 1a: bepaling karakteristieke waarde object
Toetsingscriterium karakteristieke waarde
Huidige staat
Na sloop-nieuwbouw of verbouw
1. Architectonischewaarde; het exterieur van het object:
is een goed voorbeeld van een bepaalde stijl of bouwtrant;
Is van belang voor de geschiedenis van de architectuur;
is een goed voorbeeld van een functionele of typologische ontwikkeling;
bezit bijzonder materiaalgebruik e/o detaillering e/o kleurgebruik e/o symboliek;
bezit bijzondere bouwhistorische of esthetische kwaliteiten, zoals massa e/o ruimtelijke indeling e/o verhouding in de gevels;
is een goed voorbeeld van het werk van een architect en neemt een belangrijke plaats in zijn oeuvre e/o de plaatselijke, regionale of landelijke architectuurgeschiedenis in;
Is van belang vanwege de constructie van het ontwerp e/o een constructiewijziging die historisch is overgeleverd of vernieuwend is voor de tijd van het ontstaat (pioniersfunctie).
2. Stedenbouwkundigewaarde (ensemble waarde); het object:
is een onderdeel van een historisch gegroeid stedelijk of landschappelijk gebied en speelt daarin een beeldbepalende rol;
is van belang vanwege de wijze van verkaveling, situering en inrichting van bebouwing en aanplant op eigen erf.
heeft een bijzondere ruimtelijke betekenis voor het aanzien van een streek, stad, dorp of wijk (oriëntatiepunt);
is van belang vanwege de bijzondere ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en de (historische) ruimtelijke relatie met groenvoorzieningen, weg(en) en/of water(en).
3. Cultuurhistorischewaarde; het object:
is van belang als bijzondere uitdrukking van een lokale culturele, maatschappelijke, technische of geestelijke ontwikkeling;
is van belang als bijzondere uitdrukking van een geografische, landschappelijke of bestuurlijke ontwikkeling;
is van belang vanwege een plaatselijk, regionaal historisch gegeven e/o als uitdrukking van een emotionele band of beleving van de bewoners met het gebied.
4. Authenticiteit (Gaafheid/herkenbaarheid); het object:
is van belang vanwege de gaafheid van het exterieur e/o de authenticiteit van het ontwerp (of onderdelen daarvan);
is van belang als onderdeel van een complex, waarvan de samenstellende delen (hoofd-, en bijgebouwen, hekwerken, tuinaanleg, etc) een gaaf en herkenbaar visueel karakter hebben;
is onderdeel van een stedelijke, dorpse of landschappelijke omgeving met een gave structuur en herkenbaar visueel karakter;
5. Zeldzaamheid; het object:
is van belang vanwege zijn zeldzaamheid in architectuurhistorische, bouwtechnische, typologische e/o functionele kwaliteit in het gebied van de gemeente Midden-Groningen.
is van uitzonderlijk belang vanwege één of meer van de onder 1 tot en met 4 vermelde kwaliteiten.
Totaalaantalpuntenkarakteristiekewaarde (maximaal 19 punten)
In het geval van het volledig vervallen van de karakteristieke waarde, zoals bij sloop-nieuwbouw veelal het geval zal zijn, dan vervalt het object uit het facetbestemmingsplan karakteristieke objecten.
Tabel 1b: bepaling karakteristieke waarde object
Klasse
Toetsingscriterium karakteristieke waarde
Huidige staat
Na sloop-nieuwbouw of verbouw
1.
2.
3.
Karakteristieke waarde van het object, bepaald op basis van tabel 1a
minder dan 5 punten: lage karakteristieke waarde van het object
5 tot 10 punten: gemiddelde karakteristieke waarde van het object
meer dan 10 punten: grote karakteristieke waarde van het object
De duiding van de gebruikswaarde van het object in de huidige staat en de gebruikswaarde na sloop-nieuwbouw of verbouw volgens onderstaande systematiek:
Tabel 2a: bepaling gebruikswaarde object
Toetsingscriterium gebruikswaarde
Huidige staat
Na sloop-nieuwbouw of verbouw
1. Duurzaamheid
Het dak bevat geen asbesthoudende materialen.
Het object is gasloos en wordt duurzaam verwarmd (zoals met een warmtepomp, warmtenet, WKO, elektrische cv-ketel, zonnepanelen of zonnecollectoren)
Het woongedeelte van het object is goed geïsoleerd met een minimale RC-waarde11Resistance Construction van 4,5 m2/KW
Het object is gebouwd met duurzame bouwmaterialen en heeft weinig tot geen achterstallig onderhoud.
Het woongedeelte van het object is vrij van schimmels, giftige stoffen of gebrekkige ventilatie.
2. Functionaliteit wonen
De inpandige dragende constructie sluit aan bij de (moderne) woonwensen van de eigenaar qua oppervlakte, volume en stabiliteit van vloeren en muren.
Het pand is door gebruik van moderne bouwmaterialen goed beschermd tegen inbraak.
Het pand bevindt zich in een moderne leefomgeving, zoals onder meer aansluiting op riolering, (snel) internet, ontkoppeling van regenwater, hindervrij (geen overlast van stank, geluid, transport).
3a. Agrarische functionaliteit (alleen voor boerderijen)
Het object is geschikt voor moderne land- en tuinbouw op het vlak van onder meer doorrijhoogten, houten spanten en gebinten, gevelhoogten.
Het object is geschikt voor agrarische robotica. Voor veehouderijen geldt dat het object geschikt is voor melkrobots, inclusief daarmee samenhangende dierwelzijnsnormen en routing binnen het pand. Voor akkerbouwbedrijven is het object geschikt om producten te bewaren, verwerken en later in het seizoen in te zetten als eindproduct. Het object is geschikt om verspreiding van dier- en plantenziekten te voorkomen.
De fysieke leefomgeving kent geen/kleine belemmeringen of beperkingen die te maken hebben met de ligging van het object, zoals ontsluiting op infrastructuur, beschermde soorten, afstand tot Natura 2000 gebieden, of beperkingen ten aanzien van geur, geluid, licht en/of transport.
3b. Alternatieve aanwending (alleen voor bedrijfspanden of boerderijen)
Het bedrijfsgedeelte van het pand is geschikt voor een (nieuwe) woon- en/of zorg- en/of toeristisch-recreatieve functie, zoals bijvoorbeeld: wonen, appartementen, zorgboerderij, Bed & Breakfast, theeschenkerij, buurthuis, etcetera.
De gemeente is bereid om in haar bestemmingsplan in te stemmen met alternatieve aanwending en de alternatieve aanwending kent geen/kleine belemmeringen of beperkingen vanuit hinder en overlast, ontsluiting op infrastructuur, etcetera.
Het gebruik van het object is economisch rendabel voor alternatieve aanwending.
Totaalaantalpuntengebruikswaarde (maximaal 13 punten)
Tabel 2b: bepaling gebruikswaarde object
Klasse
Toetsingscriterium gebruikswaarde
Huidige staat
Na sloop-nieuwbouw of verbouw
Mate waarin het object bruikbaar is voor alledaagse leven (zoals ruimte, comfort, energiezuinigheid, slijtage) en/of dienstbaar aan vanzelfsprekend gebruik in de beoogde functie12Omschrijving volgens publicatie “Cultureel erfgoed op waarde geschat”, Platform 31, maart 2013. Symbool < staat voor ‘kleiner dan’, symbool > staat voor ‘groter dan’:
1.
niet/nauwelijks bruikbaar en sterk gedateerd e/o slechte staat van onderhoud:
Wonen (onderdelen 1 + 2): < 2 punten
Combinatie wonen/werken: criterium wonen + onderdeel 3: < 1 punt
2.
bruikbaar, met enige beperkingen vigerende eisen/richtlijnen functioneel gebruik
Wonen (onderdelen 1 + 2): 2 - 6 punten
Combinatie wonen/werken: criterium wonen + onderdeel 3: < 3 punten
3.
bruikbaar, sluit aan bij vigerende eisen/richtlijnen functioneel gebruik
Wonen (onderdelen 1 + 2): > 6 punten
Combinatie wonen/werken: criterium wonen + onderdeel 3: 3 punten
• De duiding van constructieve veiligheid van het object in de huidige staat en de gebruikswaarde na sloop-nieuwbouw of verbouw volgens onderstaande systematiek:
Tabel 3: bepaling constructieve veiligheid object
Klasse
Toetsingscriterium constructieve veiligheid
Huidige staat
Na sloop-nieuwbouw of verbouw
1.
2.
3.
Mate waarin object voldoet aan eisen/richtlijnen constructieve veiligheid volgens NEN-8700 (Bouwbesluit 2012) en NPR:9998:2018 (aardbevingsbestendigheid)
Voldoet niet aan NEN-8700 en vigerende NPR-9998 (levensduur kleiner dan 1 jaar)
Voldoet aan NEN-8700, maar niet aan vigerende NPR 9998 (versterkingsnoodzaak)
Voldoet aan NEN-8700 en aan vigerende NPR 9998
Een bouwkostenberekening van de verbouw en/of sloop en herbouw van (delen van) het karakteristieke object, exclusief de waarde van het perceel, op een detailniveau dat aansluit bij de berekening van de NEN-8700 en/of vigerende NPR-9998;
Indien van toepassing: een bouwkostenberekening van de nieuwbouw, exclusief de waarde van het perceel, op een detailniveau dat aansluit bij de berekening van de NEN-8700 en/of vigerende NPR-9998;
Indien het initiatief de sloop van het volledige karakteristieke object omvat: een motivatie waarom delen van het karakteristieke object niet zijn te behouden. De motivatie dient op hetzelfde bovenstaande informatieniveau te zijn uitgewerkt;
Omwille van de leesbaarheid hanteert de gemeente de term “herbouw” in plaats van “sloop-herbouw”. De herbouwwaarde is gekoppeld aan de grootte van het object en de rijkheid van decoratie en is het bedrag dat nodig is om een gebouw, werk of aanleg opnieuw te vervaardigen, waarbij dezelfde materiaalsoorten, constructie en detaillering (kleur en vorm) worden gebruikt.
Bij sloop-nieuwbouw gaat de gemeente ervan uit dat het karakteristieke object niet opnieuw wordt vervaardigd, maar dat een alternatief wordt gebouwd, al dan niet gelijkend op het karakteristieke object. Een andere mogelijkheid is dat (een deel) van het karakteristieke object alleen wordt gesloopt. Met een gelijkend alternatief (voor een deel van het object) kan de karakteristieke waarde van het geheel ook worden behouden of benaderd. Dat geldt met name voor schuren van boerderijen. Om deze reden vraagt de gemeente bij sloop-nieuwbouw een karakteristieke waardebepaling van het voorgestelde alternatief.
Artikel 4.
Indieningsvereisten
Onderdeel van Afwegingskader bescherming karakteristieke objecten Midden-Groningen 2020