De gemeente houdt bij haar afweging over de mogelijkheden tot behoud van het karakteristieke object de bouwkundige staat als uitgangspunt. Figuur 1 geeft het afwegingskader van de gemeente weer.
Figuur 1: Afwegingskader karakteristieke panden
De gemeente weegt de mogelijkheden ten aanzien van een karakteristiek object af binnen drie assen:
Karakteristieke waarde;
Gebruikswaarde en;
Constructieve veiligheid.
Elke as heeft drie klassen en de initiatiefnemer bepaalt op basis van de tabellen 1, 2 en 3 in welke klassen het object zich bevindt. Ieder getal in het afwegingskader geeft de combinatie aan van een mogelijke score. Iedere combinatie levert de mogelijkheden op die de initiatiefnemer heeft ten aanzien van zijn pand.
Bijlage 1 geeft het afwegingskader vergroot weer, waarbij ook een tabel is opgenomen met alle mogelijke (theoretische) combinaties van gebruikswaarde, karakteristieke waarde en constructieve veiligheid. Daarbij geeft de tabel ook een indicatieve beschrijving van het object. Een aantal combinaties zijn in goudkleur weergegeven. Dat zijn combinaties die de gemeente met een tweedimensionale piramide niet kan presenteren. Dit zijn nagenoeg allemaal combinaties die theoretisch mogelijk zijn, maar in de praktijk hooguit bij uitzondering zijn te verwachten.
Bij sloop-nieuwbouw vervalt de karakteristieke waarde. Het afwegingskader geeft deze in figuur 1 symbolisch weer met een ‘duurzaam hergebruiksymbool’ op de as van de gebruikswaarde, omdat de vergroting van gebruikswaarde in dat geval prefereert boven het behoud van de karakteristieke waarde.
Vertrekpunt voor de gemeente is het behoud van het karakteristieke object. Sloop-nieuwbouw is (gedeeltelijk) toegestaan bij objecten met een lage bescherming als de kosten voor verbouw (versterken) of herbouw groter zijn dan 100% van de nieuwbouwwaarde. Het gaat in dit geval veelal om karakteristieke objecten/elementen met een beperkte zeldzaamheid, waarbij behoud ervan beperkt opweegt tegen de vergroting van duurzaamheid en functioneel gebruiksgemak van een nieuw pand.
Bij objecten met een gemiddelde bescherming is sloop-nieuwbouw (gedeeltelijk) toegestaan als de kosten voor verbouw (versterken) of herbouw groter zijn dan 150% van de nieuwbouwwaarde. In deze gevallen mag de eigenaar van de gemeente verwachten dat zij alternatieve oplossingen aandraagt om (delen van) de karakteristieke waarde te behouden in combinatie met de vergroting van de duurzaamheid en functioneel gebruiksgemak van het object.
Tenslotte geldt voor objecten met een hoge bescherming dat gedeeltelijke sloop-nieuwbouw is toegestaan als de karakteristieke waarde daardoor nauwelijks wordt aangetast. De karakteristieke waarde blijft in die gevallen (nagenoeg) gelijk. Volledige sloop-nieuwbouw van het object is niet toegestaan, omdat deze panden aan de monumentale status grenzen en de gemeente overweegt het pand in de nabije toekomst als gemeentelijk monument aan te wijzen.
Als de verbouw of herbouw van het object ertoe leidt dat de karakteristieke waarde niet verandert stemt de gemeente altijd in met het initiatief. Zoals bijvoorbeeld de sloop en herbouw van een schoorsteen op een karakteristiek pand met dezelfde materialen, kleur en vormgeving.
Het afwegingskader geldt voor het karakteristieke object als geheel. Dat betekent dat de karakteristieke waardebepaling ook altijd voor het object als geheel moet worden bepaald. Dat betekent dat er mogelijkheden zijn voor gedeeltelijke sloop-nieuwbouw van het object, waarbij andere bouwmaterialen kunnen worden gebruikt, maar de karakteristieke vorm behouden blijft of een nieuw ensemble van het object ook de karakteristieke waarde behoudt. Dat betekent ook dat de karakteristieke waardebepaling zowel moet plaatsvinden op het karakteristieke object als op het bouwplan dat de nieuwe voorgestelde situatie schetst.
Artikel 5.
Afwegingkader
Onderdeel van Afwegingskader bescherming karakteristieke objecten Midden-Groningen 2020