MISSIE
Voor mensen met een lager inkomen zorgen we dat er voldoende en betaalbare woningen zijn. Van starters tot senioren: wij bieden voor iedere doelgroep betaalbare woningen van een goede kwaliteit. We verhuren 877 woningen in Spanbroek, Opmeer, Hoogwoud, Aartswoud en De Weere. Het Woningbedrijf is eigendom van de gemeente Opmeer. Het GWB sluit aan bij de gemeentelijke woonvisie, het duurzaamheidsbeleid van gemeente Opmeer en stemt zaken als het planmatig onderhoud hier ook mee af.
In bovengenoemde missie is in het kort aangegeven welke rol GWB wil vervullen binnen de Opmeerse woningmarkt. In feite betekent dit het continueren van het gevoerde beleid de afgelopen jaren. GWB stuurt op een passende kernvoorraad, die zich mee-ontwikkelt met de te huisvesten sociale doelgroep. Binnen de sociale doelgroepen, wil GWB ook specifieke doelgroepen bedienen met meer toegepaste woonproducten zoals de doelgroepen jongeren, ouderen, zorgbehoevenden en andere kwetsbare groepen op de woningmarkt.
GWB: klein en betrokken, dicht op de mensen en met een lokale functie
Het GWB stelt zichzelf tot doel om uitdrukkelijk lokaal in de woonbehoeften van Opmeer te voorzien. GWB wil niet ‘groeien om het groeien’. Aandachtspunt is dat woningcorporaties en gemeenten (in Nederland) beiden steeds groter worden. Dit brengt dat een kleine lokaal gebonden organisatie als het GWB extra risico’s loopt wanneer zich op lokale schaal economische neergang voordoet.
Uitgangspunten die bij deze ambitie horen zijn:
Het GWB biedt een goed op de lokale markt toegesneden product. GWB biedt goede kwaliteit voor een goede prijs.
Ook vervult GWB een voorbeeldfunctie en durft voorop te lopen (zonder daarbij te ver voor de troepen uit te lopen). Dit uit zich in de kwaliteit van het woningbezit (met name onderhoud en beheer) en in de verduurzaming van bestaande bezit en de duurzaamheidstoepassingen in nieuwe woningen.
Sturen op woonlasten/ streefhuurbeleid
Corporaties en gemeentelijke woningbedrijven zijn ingesteld om de sociale doelgroep goed te kunnen huisvesten:
GWB wil nu en in de toekomst de lasten voor de bewoner laag houden. Hiervoor voert zij een passend huurbeleid.
Deze ambitie en het huurbeleid dienen als basis voor de ‘prestatieafspraken’ met de gemeente. Omdat het GWB geen toegelaten instelling is, zijn prestatieafspraken niet verplicht. Bovendien zijn GWB en gemeente in feite dezelfde organisatie.
Wel wil GWB zoveel mogelijk conform de regels en eisen die gesteld worden aan toegelaten instellingen handelen. Voor het huurbeleid moet huurprijsnormalisatie en aftoppingsbeleid worden vormgegeven. Nu wordt in feite alles op de liberalisatiegrens afgetopt en de jongerenwoningen op de 1e aftoppingsgrens. Dit wordt met de wensportefeuille aangescherpt.
Combineren van de betaalbaarheid en de voortrekkersrol, betekent in feite meer een woonlastenbenadering (optelsom van huurprijs en energielasten) dan alleen de huurprijsbenadering. De totale woonlasten moeten passen bij de portemonnee van de huurder.
GWB heeft aandacht voor alle doelgroepen binnen de gemeente. Zij zorgt hierbij voor passend woningaanbod dat zowel in het sociale segment als voor middeninkomens voorziet in voldoende kwantitatieve en kwalitatieve woningen.
Daarnaast zorgt GWB voor alle relevante zelfstandige woonvormen voor voldoende aanbod.
In onderstaande tabel is de door GWB gewenste verdeling van de woningportefeuille weergegeven naar huurprijsklassen. Ook is de verdeling naar huidige huurprijs weergegeven.
Tabel 2: streefportefeuille GWB
Prijsklasse
Huurprijsklasse per maand
Huidige verdeling
woningportefeuille
Streefverdeling
woningportefeuille
Goedkoop
< € 424
11%
Circa 10%
Betaalbaar 1
> € 424 < € 607
64%
Circa 65%
Betaalbaar 2
> € 607 < € 651
12%
Circa 15%
Duurder
> € 651 < € 720
13%
Circa 10%
Totaal
100%
100%
Het verschil tussen de verdeling van de huidige gehanteerde huurprijzen en de gewenste verdeling over de huurprijzen is beperkt. Dit maakt dat we geen grote ommezwaai in ons beleid noodzakelijk achten.
Het verschil tussen de huidige verdeling en de gewenste situatie speelt met name in de categorie ‘Betaalbaar 2’. De gewenste verdeling van de portefeuille over prijsklassen is gebaseerd op het streven om als GWB om met ons bezit qua betaalbaarheid zo goed mogelijk aan te sluiten op de woonwensen en mogelijkheden van de doelgroep. Dit is gebaseerd op de behoefte naar huurprijsklassen (WoON2015, zie tabel A2 in bijlage A, inclusief de uitbreidingsbehoefte). Met name in de categorie tot de 2e aftoppingsgrens willen we het aandeel verhogen vanwege het marktperspectief: de verwachte toename naar dit segment.
In paragraaf 4.3 gaan we verder in op onze huurvisie en welke uitgangspunten we voor het huurbeleid hanteren om van de huidige verdeling in de woningportefeuille te komen tot de streefportefeuille.
Kwaliteitsniveau van de woningen behouden
GWB is trots op de huidige staat van het bezit. Dit blijkt zowel uit de fysieke staat van de woningen als uit de tevredenheid van de huurders.
GWB houdt de staat van het bezit hoog. Dit betekent dat maatregelen worden genomen die de staat van het bezit verbeteren, maar ook rekening houden met noodzakelijke ontwikkeling in de toekomst (no regret-maatregelen). Het GWB heeft alle asbest van daken al gesaneerd en pakt asbest in andere vormen op natuurlijke vervangingsmomenten aan.
GWB behoudt de kwaliteit van de voorraad, maar zorgt bij nieuwbouwwoningen wel voor een passend kwaliteitsniveau, gezien de huursom. Dit betekent dat we rekening houden met de benodigde investeringen en hier ook bij het huurprijsbeleid (of het woonlastenbeleid) rekening mee houden.
Het GWB werkt de verduurzamingsopgave uit in een routeplan en sluit hierbij aan op het toekomstig lokaal warmtetransitieplan (2021).
Energieprestaties verbeteren: op energiebesparing, materiaalgebruik en milieuaspecten
Het GWB moet verduurzamen en gaat daar in mee met de algemene ontwikkelingen. Dit wordt steeds lastiger, omdat er sprake is van een zekere wet van de remmende meeropbrengst: de eerste ingrepen om energie te besparen zoals het aanbrengen van tochtstrippen, dubbel glas et cetera zijn relatief goedkoop en zorgen voor de grootste besparingen. Extra energiebesparingen kosten echter steeds meer. Bovendien is het rendement op deze maatregelen op termijn onzeker. Toch neemt GWB haar verantwoordelijkheid.
ENERGIETRANSITIE
In de energietransitie (gasloos in 2050) zijn de volgende opties die moeten worden onderzocht voor de bestaande woningen van het GWB (en de rest van de gemeente):
Flink isoleren van de woningen (gevels, dak, glas, vloer) zoals voor all electric-woningen;
Een all electric oplossing met meer zonnepanelen;
Het aansluiten van de bestaande woningen op een hoog temperatuur warmtenet;
Het aansluiten van de bestaande woningen op een laag temperatuur warmtenet (dit betekent echter weer meer isolatie om de woning voldoende behaaglijk warm te krijgen);
Het verwarmen van bestaande woningen met waterstof of groen gas.
Indien een warmtenet wordt aangelegd is het de vraag wat de warmtebron wordt: oppervlaktewater, geothermie, bodem, lucht, fabrieken of een mogelijk andere bron.
Het GWB heeft al jaren het beleid om de warmtevraag terug te laten dringen door isolaties en het niet te zoeken in installaties. Omdat veel woningen in Label B zitten en het ‘laaghangende fruit’ al geplukt is staan we op een kantelpunt. Of ver gaand isoleren of aansluiten op een mogelijk hoog temperatuur warmtenet met geothermie (als dat er komt). Dit scheelt een grote investering in isolaties en installaties. We kiezen als GWB nu vooralsnog voor het meer isoleren. Zo zijn we niet afhankelijk van een onzeker warmtenet.
GWB bekijkt maatregelen en (nieuwbouw)projecten vanuit een totaalvisie: woonlasten en energieverbruik, materiaalgebruik voor ver- en nieuwbouw en milieuaspecten.
GWB grijpt de natuurlijke vervangingsmomenten aan om verder te verduurzamen. Isolatieglas, gevels, installaties, dakisolaties etc.
Omdat we nog niet goed weten welke kant het op gaat is enige terughoudendheid op zijn plaats. Isoleren is altijd zinvol en blijven we doen op de logische momenten. Net als waterbesparende maatregelen. Wanneer het helder is welke kant het op gaat kunnen betere keuzes worden gemaakt.
Investeren in leefbaarheid
Gemeente Opmeer is verantwoordelijk voor het behoud en verbeteren van de leefbaarheid in de kernen. Waar voorheen veel meer mogelijk was voor sociale verhuurders om te investeren en te participeren in leefbaarheid(sprojecten), mogen toegelaten instellingen niet meer besteden aan leefbaarheid dan €126,25 per jaar per verhuureenheid in de daeb-tak. (Bron: Woningwet 2015).
GWB zet in op behoud en verbetering van de leefbaarheid met aandacht voor voorzieningen in een prettige en veilige leefomgeving, zoals openbare verlichting en speeltoestellen.
Het GWB zoekt de samenwerking zodat tuinonderhoud bij minder zelfredzame personen wordt gestimuleerd.
Uitgangspunt is dat de inwoners van Opmeer naar tevredenheid in Opmeer kunnen wonen.
De gemeente zorgt voor een goed voorzieningenniveau, binnen de gemeente (zowel commerciële voorzieningen als openbare of zorgvoorzieningen). Vanuit de gemeente wordt gestuurd op het sterke kernen beleid. Dit betekent dat in feite nieuwbouwprojecten vooral in de sterke kernen zullen plaatsvinden, om het draagvlak onder de daar aanwezige voorzieningen op peil te houden. Het GWB investeert mee in de IKC’s van de gemeente.
Zoveel mogelijk aansluiten bij corporatiebeleid, conform Besluit toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
De kaders waarbinnen de gemeente met het GWB handelt, worden bepaald door verschillende beleidsstukken en visies.
Allereerst zijn daar de Gemeentewet en de Woningwet. In de Gemeentewet is de positie en de rol van gemeenten binnen Nederland vastgelegd. De werkzaamheden vanuit het GWB vallen in principe hier ook onder. In de Woningwet is de nieuwe rol van de gemeente beschreven ten opzichte van de binnen het werkgebied actieve toegelaten instellingen. Met de woningwet is het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vervallen / vervangen door het Besluit toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
GWB zal zoveel mogelijk conform dit besluit handelen. Het BtIV gaat onder andere over de inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen binnen de sociale huursector, vervreemding of aankoop van (sociale) huurwoningen en liberalisering van sociale huurwoningen. Indien dit strijdig is met het beleid van Gemeente Opmeer zal het gemeentelijk beleid voorrang hebben boven het Besluit toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
Belangrijke ankerpunten in het gemeentelijk beleid zijn:
De Regionale Woonvisie en het RAP West Friesland
De Woonvisie Opmeer (vastgesteld december 2018)
BELANGRIJKE UITGANGSPUNTEN IN REGIONAAL EN GEMEENTELIJK WOONBELEID DAT RELEVANT IS VOOR HET GWB
De woonvisie Opmeer is een lokale uitwerking van de Regionale woonvisie en het RAP. De regionale Woonvisie en het RAP kennen de volgende sporen:
Bestaande voorraad: kwaliteit en aantrekkelijkheid op peil houden en uitbouwen.
Vitale kernen: richten op kansrijke producten en locaties.
Nieuwbouw: vooral inzetten op onderscheidende en complementaire producten.
Scheiden wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen.
Flexibel kader: houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven.
Binnen de gemeentelijke woonvisie voor Opmeer zijn de volgende (aanvullende of uitgewerkte) lijnen van grote invloed op het SVB:
De zogenaamde prestatieafspraken met het GWB, waaronder de gewenste samenstelling van de woningportefeuille
Kwaliteit van de bestaande voorraad en verduurzaming
Vitale kernen en leefbaarheid
Betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningvoorraad
Aantrekkelijke nieuwbouw
Het langer zelfstandig wonen
GWB sluit hier, vanzelfsprekend, op aan en zorgt dat de doelstellingen uit de lokale woonvisie 2019 worden behaald.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.2