Als GWB willen we met ons woningbezit en onze toekomstige woningplannen voorzien in betaalbare en voldoende beschikbare woningen. Anderzijds gaat het huurprijsbeleid om het effectief en efficiënt inzetten van de middelen van GWB. Dit betekent op hoofdlijnen het volgende:
We sluiten aan bij de streefopbouw van het bezit naar prijsklassen conform de lokale woonvisie.
We kijken naar woonlasten en niet sec naar huurlasten.
De harmonisatiepercentages voor de streefhuren liggen op 70% van de maximaal redelijke huur op basis van het Woningwaarderingsstelsel. Het harmonisatiepercentage van de appartementen in woon-zorgcomplex De Schakel Spanbroek ligt op 75%.
Bij mutatie worden huurprijzen geharmoniseerd en afgetopt op de liberalisatiegrens. Huurprijs jongerenwoning wordt afgetopt op de kwaliteitskortingsgrens. Dat betekent dat de huurprijs omhoog of omlaag gaat. Het huurprijsniveau hangt deels af van het energielabel.
Bij toewijzing wordt het maximale bruto jaarinkomen van € 42.437 (prijspeil 2019) gehanteerd.
Daarnaast gaan we in het middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot circa € 850) na mutatie circa 16 woningen aanbieden, vooralsnog in de hoofdkernen Spanbroek en Hoogwoud.
Naast deze uitgangspunten geldt bij de jaarlijkse huurverhoging het volgende:
De jaarlijkse huurverhoging vindt inflatie verhogend plaats waarbij de jaarlijkse extra ruimte wordt benut voor zover de huurprijs niet boven het harmonisatiepercentage uitkomt.
De huurprijs wordt niet verhoogd wanneer deze op het harmonisatiepercentage van de maximaal redelijke huurprijs ligt.
De huurprijs wordt verlaagd wanneer deze boven het harmonisatiepercentage van de maximaal redelijke huurprijs (streefhuurprijs) ligt. Daarbij is de streefportefeuille leidend. Verlaging wordt als volgt toegepast: het verschil tussen de feitelijke huurprijs en de streefhuurprijs wordt in drie jaarlijkse termijnen verlaagd.
Als het Sociaal Huurakkoord is uitgewerkt in landelijke regelgeving dan wordt dat toegepast.
Er wordt geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.
Subsidiabele huurprijzen worden afgetopt op de liberalisatiegrens zodat de bewoner altijd recht heeft op huurtoeslag.
Huurprijzen van jongerenwoningen worden bij de jaarlijkse huurverhoging consequent afgetopt op de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren, tenzij de huurder ouder is dan 23 jaar.
Ook onderzoekt het college jaarlijks bij de huurverhogingsronde of het harmonisatiepercentage toereikend is voor het nastreven van de wensportefeuille.
Dit betekent dat er een goede balans in de voorraad van goedkope, betaalbare en iets duurdere huurwoningen in Opmeer is. Hiermee verwachten we de woningportefeuille vanuit de huidige verdeling naar huurprijsklassen meer richting de gewenste / streefverdeling naar prijsklassen te bewegen. We blijven dit wel goed monitoren.
Tabel 3: bezit GWB verdeeld naar huidige huurprijs en wensportefeuille
Prijsklasse
Huurprijsklasse per maand
Huidige verdeling
woningportefeuille
Streefverdeling
woningportefeuille
Goedkoop
< € 424
11%
Circa 10%
Betaalbaar 1
> € 424 < € 607
64%
Circa 65%
Betaalbaar 2
> € 607 < € 651
12%
Circa 15%
Duurder
> € 651 < € 720
13%
Circa 10%
Totaal
100%
100%
*Bron: GWB 2018 en Woonvisie Opmeer
Ons vorige huurprijsbeleid
Voorheen werd bij mutatie de netto huurprijs geharmoniseerd naar 70% van de maximaal redelijke huur, tenzij de huidige huurprijs al hoger ligt. Alle huurprijzen werden bij harmonisatie en bij de jaarlijkse huurprijswijziging afgetopt op de liberalisatiegrens € 720,42 en voor jongerenwoningen € 424,44.
Door de aanpassing in het WWS, het passend/betaalbaar toewijzen van woningen, streefhuurportefeuille van de lokale Woonvisie 2018 en de huursombenadering in 2017 moest deze systematiek van het streefhuurbeleid worden herzien. Met het nieuwe streefhuurbeleid willen we de woningvoorraad richting wensvoorraad brengen.
Bij het actuele huurprijsbeleid van GWB is rekening gehouden met:
Het Woningwaarderingstelsel 2019 (WWS);
Niet passend toewijzen voor toegelaten instellingen;
Het aanbieden van woningen onder de liberalisatiegrens;
Huursombenadering 2019;
Coalitieakkoord 18-7-2018;
Financiële gevolgen voor GWB.
Actuele Woningwaarderingsstelsel 2019 (WWS)
Het puntentotaal van een woning correspondeert met een maximale huur volgens tabellen die bijlagen vormen van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, deze worden ieder jaar vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Huurprijzen die daarboven vallen worden als onredelijk beschouwd. Voor zelfstandige en onzelfstandige woningen zijn er aparte tabellen.
De WOZ telt voor 25 % in totale huurprijs mee en er wordt rekening gehouden met de energieprestatie van de woning.
Passend toewijzen
Bij het passend toewijzen is de kale huurprijs de norm. Passend toewijzen houdt in dat 95 % van de woningen passend wordt toegewezen. Als een huurtoeslaggerechtigde een sociale huurwoning huurt, mag de huur niet hoger zijn dan rond de 607 euro. Daarbij wordt echter niet gekeken naar de totale woonlasten en dat belemmert mogelijk investeringen in verduurzaming van de woningen en de huurlasten staan zo wel in goede verhouding tot het inkomen, maar de totale woonlasten hiermee niet per sé.
GWB is geen toegelaten instelling en daarom niet verplicht om passend toe te wijzen. Betaalbaarheid is van belang en speelt een rol bij de totstandkoming van het huurprijsbeleid. Bij een energiezuinigere woning kan ons inziens de huur wat hoger liggen: de totale woonlasten zijn lager omdat de energierekening lager is.
Huursombenadering 2019 en huurprijsbeleid
De huursom is het totaal aan huurinkomsten in één jaar van de woningcorporatie van alle huurders van de corporatie. In de huursombenadering mag de huursom niet meer stijgen dan een door de overheid vastgesteld percentage. De huurstijging bij individuele huurders kan hoger of lager zijn. De maximale huursomstijging in 2019 is 2,6 procent. Dit is inclusief de huurstijgingen bij het toewijzen van een woning aan nieuwe bewoners.
Samengevat:
Maximale huursomstijging wordt berekend over kalenderjaar;
Maximale huursomstijging: 2,6% stijgen;
Huursomstijging is inclusief harmonisatie;
Huursomstijging is exclusief woningverbetering;
Geen inkomensafhankelijk huurverhoging;
Wanneer de huurprijs vanwege bijvoorbeeld harmonisatie al op 70% van maximaal redelijk ligt (of op 75% van de woningen in woon-zorgcomplex De Schakel), dan geen jaarlijkse huurverhoging;
Subsidiabele huurprijzen worden afgetopt op de liberalisatiegrens.
Huurprijzen van jongerenwoningen worden bij de jaarlijkse huurverhoging consequent afgetopt op de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren, voor zover de huurder niet ouder dan 23 jaar is.
De jaarlijkse huurverhoging vindt inflatie verhogend plaats waarbij de jaarlijkse extra ruimte volledig wordt benut voor zover de huurprijs niet boven het harmonisatiepercentage uitkomt (vooralsnog 70%, en bij de woonzorgwoningen in De Schakel 75%).
Omvang kernvoorraad: GWB heeft plannen voor 68 (sociale) huurwoningen
In de regio wordt veel aandacht besteed aan de vraag hoe groot de kernvoorraad moet zijn, en welke minimale kwaliteit hoort daarbij. Hierbij hebben we als GWB in dit SVB een duidelijke keuze gemaakt. Als de woningmarkt zich sterk anders gaat ontwikkelen dan verwacht, dan zullen we daar, indien noodzakelijk op inspringen en afwijken van dit SVB. We zorgen voor nieuwbouw van 68 (sociale) huurwoningen in Spanbroek. De woningen worden aardgasloos gebouwd. Wellicht kunnen huurwoningen worden toegevoegd op transformatielocaties en toekomstige uitbreidingslocaties.
In de eerste fase worden 20 woningen gerealiseerd: 12 jongerenwoningen en 8 beneden-bovenwoningen. Deze woningen worden in het tweede kwartaal van 2020 opgeleverd.
In de tweede fase worden 20 woningen gerealiseerd voor kleinere huishoudens, vooralsnog staat de oplevering medio 2021 gepland.
In de derde fase worden 28 seniorenwoningen gerealiseerd, naar verwachting wordt dit in 2023 gerealiseerd.
GWB wil meer kansen creëren voor starters, jonge gezinnen en kleinere huishoudens
Starters hebben vaak (nog) een beperkt budget en zoeken vooral betaalbare huurappartementen. Verhuisbewegingen, laten zien dat starters in duurdere en grotere woningen terecht komen dan ze eigenlijk zouden willen. Dit geeft aan dat het bestaande beschikbare aanbod op dit punt niet voldoende aansluit bij de vraag. Starters faciliteren we in sociale huurwoningen.
Ook kunnen we starters faciliteren door sociale huurwoningen voor starters aan te bieden met een tijdelijk huurcontract passend bij het starterssalaris. Het tijdelijke contract heeft een looptijd van maximaal drie tot vijf jaar en kan daarmee woningen in een goedkoop huursegment blijvend reserveren voor starters met een inkomen passend bij de sociale huursector (bron: Rijksoverheid).
GWB wil de taken voor wonen en zorg oppakken
Door de decentralisaties zijn gemeenten meer verantwoordelijk voor het verlenen van steun aan zorgvragers op de gebieden van zorg en welzijn, jeugdzorg en inkomen. Het doel is om mogelijke risico’s te vermijden, zoals:
zorg en woonoverlast
schuldenproblematiek huurders
openbare orde & veiligheid (ondermijnende criminaliteit)
tegengaan van vereenzaming
GWB trekt samen met het Wijkteam op, om door middel van vroegsignalering van schulden een opeenstapeling van problematiek en ook huisuitzettingen te voorkomen. Deze afspraken worden vastgelegd in een convenant.
De opgave voor wonen met zorg en ouderenhuisvesting (vanwege het langer zelfstandig wonen) wordt opgepakt door in te zetten op de realisatie van woningen geschikt voor langer zelfstandig wonen en de bereikbaarheid van zorgvoorzieningen (woningen in de buurt van zorgvoorzieningen bouwen).
Pilot Uitstroom regio West-Friesland
De uitstroom van bijzondere doelgroepen uit beschermd wonen en uit de maatschappelijke opvang stagneert. Daarom is in 2018 op het niveau van de regio West-Friesland een pilot opgezet. De uitstroomwoning is meestal een reguliere woning bedoeld voor zelfstandige bewoning, met begeleiding, afhankelijk van de behoefte van de cliënt, het advies van de betrokken zorgorganisatie en het besluit van de gemeente. GWB Opmeer stelt hiervoor maximaal 5 woningen per jaar voor de pilot beschikbaar.
Het doel van deze pilot met uitstroomwoningen is:
Het uitstroomproces versnellen zodat geen kostbare plekken bezet worden gehouden in de maatschappelijke opvang en beschermd wonen;
Het voorkomen van dakloosheid door jongeren (18+) met een zorgbehoefte uit te laten stromen. Hieronder vallen ook oud-Alleenstaande Minderjarigen Vreemdelingen (oud-AMV’ers).
Ervaring op doen met het structureel organiseren van de uitstroom door vraag van cliënten en aanbod van woningen bij elkaar te brengen;
De uitstroomwoning is bedoeld om cliënten die bij zorgorganisaties verblijven kansrijk terug te laten keren in de maatschappij.
Onze visie op verduurzaming, Nationale Energieakkoord en gasloos bouwen
Om de afspraken van het Akkoord van Parijs na te streven (sterke reductie CO2-emissie), wordt ook steeds sterker ingezet op het realiseren van gasloze woningen. GWB neemt ook hier haar verantwoording. Hiervoor hanteren we de Routekaart Verduurzaming (zie bijlage F) en het warmtetransitieplan van de gemeente wanneer dit vastgesteld is (2021).
Bij mutatieonderhoud maken we een aansluiting voor elektrisch koken in de keuken en verwijderen we de bestaande gasaansluiting. Bij planmatig onderhoud; keukenvervanging of badkamerrenovatie maken we ook een aansluiting voor elektrisch koken in de keuken.
Op verzoek van de bewoner maken we een aansluiting voor elektrische koken in de keuken.
Hoofdstuk 5
Artikel 5.3