Deze beleidsnotitie bevat een toetsingskader om aanvragen omgevingsvergunning te toetsen voor het splitsen van woningen binnen de bebouwde kom van de gemeente Harderwijk wanneer het geldende bestemmingsplan een toename van het aantal woningen niet toe staat. De bebouwde kom in het kader van beleidsregels is nader gedefinieerd in de beleidsregel ‘Omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan 2015’.
Deze beleidsnotitie is pas relevant als het vigerende bestemmingsplan geen mogelijkheid biedt. Raadpleeg daarom altijd eerst het vigerende bestemmingsplan om de mogelijkheden te onderzoeken.
Geluidsisolatie
Mogelijkerwijs moet de contact- en luchtgeluidsisolatie van de woning scheidende constructies verbeterd worden. Uitgangspunt hierbij is een verbetering van de geluidsisolatie tot een niveau wat 5 dB lager ligt dan de nieuwbouw eisen (art. 3.16 Bouwbesluit). Dit dient vooraf aangetoond te worden door middel van een akoestisch onderzoek. Als in alle redelijkheid dit niveau niet gehaald kan worden, moet aangetoond worden welke geluidsreductie. met toepassing van best beschikbare technieken, wel haalbaar is.
Het aangehaalde akoestisch onderzoek kan onderbouwd worden door middel van een geluidsmeting maar ook op basis van detaillering en vakliteratuur.
Hoe scoort de buurt/wijk/straat op leefbaarheid in de meest recente wijkenmonitor?
Om te bepalen hoe het gesteld is met de leefbaarheid in een wijk of buurt, wordt in eerste instantie naar de meest recente ‘Wijkmonitor’ gekeken. Die monitor is ook gebaseerd op de enquête die elke drie jaar onder de bewoners van Harderwijk wordt gehouden en is daarom een belangrijke graadmeter om te beoordelen of de leefbaarheid in het gedrang is of niet. De monitor is - omdat een momentopname wordt weergegeven - echter onvoldoende om een volledig beeld van de wijk of buurt te krijgen. Daarom wordt bijvoorbeeld ook navraag gedaan bij de wijkmanager en bij de wijkagent en wordt gekeken naar mogelijke klachten over en rondom de woning.
Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren in de wijk?
Met de Harderwijkaanpak wil de gemeente Harderwijk bewoners en ondernemers stimuleren om, samen met organisaties zoals politie, woningcorporaties, welzijnsinstanties, onderwijsinstellingen en de gemeente, de leefbaarheid in hun eigen woon- en leefomgeving te vergroten. Daarbij zijn de wijkmanagers het eerste aanspreekpunt en het gezicht van de gemeente in de wijk. Aan de wijkmanager wordt dan ook gevraagd wat het actuele beeld van de wijk of buurt is. Dat geldt ook voor de wijkagent en de wijkboa. Ook zij onderhouden immers nauwe contacten in de buurt of wijk. Vervolgens wordt nagegaan in hoeverre er klachten en meldingen zijn over de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd of rondom die woning. Niet alleen bij de gemeente maar ook bij bijvoorbeeld welzijnsorganisaties. Ook worden eventuele reacties op het publiceren van de aanvraag bij de beeldvorming betrokken. Doel hiervan is om een helder beeld te krijgen van de draagkracht van de wijk. Bij onvoldoende draagkracht is het goed om met de buurt in gesprek te gaan. De wijkmanager kan hierbij een belangrijke verbindende rol spelen.
Is er sprake van clustervorming?
Spreiding van woningen waarvoor een vergunning tot woning splitsing is verleend, is wenselijk. Clustervorming binnen bijvoorbeeld delen van straten kan ten koste gaan van de leefbaarheid in die delen van straten. Hier is van belang dat wordt bekeken welke vergunningen al zijn verleend.
Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?
Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen te splitsen.
Goed verhuurderschap
Als de omgevingsvergunning tot splitsen van de woning de leefbaarheidstoets doorstaat, wordt aan het verlenen van zo'n vergunning in elk geval de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te bevorderen.
Goed verhuurderschap houdt het volgende in:
Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan.
Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte:
de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;
in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;
in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.
Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld:
die toeziet op de hygiëne en de veiligheid;
aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;
24 uur per dag bereikbaar is;
een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.
De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling (zie hiervoor: ‘Werkwijze organisatie-overstijgende ketenaanpak Woonoverlast regio Noord-Veluwe’).
Het niet voldoen aan de voorwaarden van goed verhuurderschap kan leiden tot het intrekken van de vergunning.
Artikel 3.