Indien het bestemmingsplan functiewijziging van een bedrijfsruimte niet op voorhand toestaat dient er een ruimtelijk-economische afweging gemaakt te worden.
De belangrijkste afwegingen hierin zijn:
(1) of de kleinschalige bedrijfsruimte in een structuurbepalend pand zit;
(2) in welk type straat of buurt de kleinschalige bedrijfsruimte zit;
(3) en naar welke bestemming/functie de aanvrager de bedrijfsruimte wil omzetten;
De insteek is dat kleinschalige bedrijfsruimten die zich bevinden op een ruimtelijk economische 'structuurbepalende' plek beschermd dienen te worden. Bij solitaire bedrijfsruimten kan afhankelijk van de plek, meegewerkt worden met een wijziging naar een andere economische functie. In woonwijken kan, bij aangetoonde onverhuurbaarheid als bedrijfspand, meegewerkt worden aan een wijziging naar wonen.
Er is gekozen om niet alleen te kijken naar de functie maar bij bescherming van de kleinschalige bedrijfsruimte ook te kijken naar het karakter van de plek. Reden hiervoor is dat werkprocessen veranderen en nieuw concepten hun intrede doen. Hierdoor is het steeds moeilijker om een duidelijk onderscheid te maken tussen verschillende economische functies. Zo heeft de ambachtelijke bierbrouwer graag ook een proeflokaal bij zijn bedrijf en lopen door de komst van 3D-printing en geïntegreerde automatisering ontwerp, productie en administratie naadloos in elkaar over.
Ad. 1 Structuurbepalend pand
Een structuurbepalend pand:
Ligt op een zichtlocatie;
Of is een onderdeel van een verzamelgebouw;
Of is onderdeel van een bedrijfsstrook;
Zichtlocaties zijn hoekpanden of panden aan pleinen. Een bedrijfsverzamelgebouw is een pand waarin meerdere bedrijven zijn gevestigd en waarbij voorzieningen worden gedeeld. Een bedrijfsstrook is een zone waarin meerdere bedrijven aaneengesloten zijn gevestigd, niet onderbroken door woonfuncties, winkels en horecavoorzieningen.
Er is gekozen om bedrijfsruimte in een structuurbepalend pand te behouden omdat dit gewilde plekken zijn voor bedrijven. Het biedt de juiste vestigingscondities waarbij een bedrijf zichtbaar is voor klanten en/of in de omgeving is van andere bedrijven. Daarnaast draagt het juist op de zichtlocaties bij aan de leefbaarheid van een buurt.
Ad 2 Type straat/buurt en bestemming
Hier wordt gekeken in welk type straat of buurt het (solitaire) bedrijfspand gevestigd is. De typologie bestaat uit woonstraat of -buurt, stadstraat en winkelstraat. Verzoeken voor omzetting van bedrijfsruimte op een bedrijventerrein zijn niet toegestaan. Het doel is om kleinschalige bedrijfsruimten te beschermen op plekken waar kleinschalige bedrijfsruimten in de nabijheid van andere economische functies zitten en de leefbaarheid in de buurt ten goede komen. Wanneer blijkt dat er sprake is van incourant vastgoed, is omzetten naar een niet-economische functie mogelijk.
Woonstraat en -buurt
In woonstraten en woonbuurten is omzetting naar wonen niet toegestaan tenzij voldaan is aan de volgende 5 condities:
de bedrijfsruimte tenminste 100 meter (over de openbare weg) van de stadstraat of winkelstraat ligt;
Gedurende twee jaar te huur heeft gestaan tegen een marktconforme prijs voor kleinschalige bedrijfsruimte;
De eigenaar heeft aantoonbaar inspanningen verricht om het pand marktconform te verhuren;
Er bij de Stadsloods geen partijen bekend zijn die deze ruimte willen huren;
en er geen vraag naar deze ruimte is vanuit maatschappelijk vastgoed, vastgesteld door het gemeentelijk vastgoedoverleg ‘Panden en Programmering (PeP-overleg) ;
Er geen andere niet-woonfuncties zijn toegestaan volgens het bestemmingsplan.
In woonstraten en woonbuurten is omzetting naar kantoor en dienstverlening toegestaan.
De omzetting naar winkel wordt niet toegestaan. Het detailhandelsbeleid ontraadt het vestigen van solitaire winkels in woonstraten.
De omzetting naar de functie maatschappelijk is gewenst en sluit aan bij het bestuursakkoord ‘Een nieuwe lente, een nieuw geluid’.
De omzetting naar de functie sport en recreatie, cultuur en ontspanning is toegestaan onder dezelfde voorwaarden als hierboven genoemd bij de omzetting naar wonen, onder voorbehoud dat het woon- en leefklimaat in de buurt niet ernstig wordt verstoord, onder meer door een sterke verkeersaantrekkende werking.
Stadsstraat
In stadsstraten is omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte naar wonen niet toegestaan. Stadsstraten en -pleinen zijn, zo stelt de Structuurvisie 2040, in het algemeen de ruimere, drukkere straten en pleinen in of tussen buurten. Het zijn de stedelijke openbare ontmoetings- en uitwisselingsruimtes bij uitstek. Het zijn visitekaartjes van de stad. Ze hebben nagenoeg altijd een belangrijke winkel- of horeca-functie. Het is van belang dat deze functie van de stadsstraten behouden blijft.
Omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte naar kantoor of dienstverlening wordt niet toegestaan tenzij er aan zes voorwaarden is voldaan:
De nieuwe invulling betreft dienstverlening met een baliefunctie;
Gedurende twee jaar te huur heeft gestaan tegen een marktconforme prijs voor kleinschalige bedrijfsruimte;
De eigenaar heeft aantoonbaar inspanningen verricht om het pand marktconform te verhuren;
Er bij de Stadsloods geen partijen bekend zijn die deze ruimte willen huren;
en er geen vraag naar deze ruimte is vanuit maatschappelijk vastgoed, vastgesteld door het gemeentelijk vastgoedoverleg ‘Panden en Programmering (PeP-overleg);
Bij verzoek tot omzetting naar winkel wordt dit toegestaan mits er sprake is van aansluiting bij een aaneengesloten winkelcluster. Ook is het mogelijk in het bedrijf ondergeschikte detailhandel uit te oefenen.
De omzetting naar de functie sport en recreatie, cultuur en ontspanning is toegestaan onder dezelfde voorwaarden als hierboven genoemd bij de omzetting naar kantoor of dienstverlening.
Winkelstraat
In een winkelstraat is omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte naar wonen niet toegestaan. Uitgangspunt is hier het detailhandelsbeleid. In dit beleid is het niet gewenst in winkelstraten werkfuncties te vervangen door woonfuncties in de plint. Bij langdurige leegstand is omzetten naar functies die op bezoekers gericht zijn, bijvoorbeeld bedrijven en instanties op het gebied van maatschappelijke of persoonlijke dienstverlening, sport of vrijetijd, broedplaatsen, cultuur, gezondheidszorg of kantoren, toegestaan.
Omzetting van bedrijfsruimte naar winkel wordt toegestaan als blijkt dat het pand als bedrijfsruimte niet meer verhuurbaar is. Ondergeschikte detailhandel is toegestaan.
Horeca
De omzetting naar horeca is in dit afwegingskader niet meegenomen omdat de besluitvorming hierover afwijkt van de andere vormen van omzetting met een zwaarder traject gezien de effecten op het woon- en leefklimaat en omdat het horecabeleid van toepassing is.
Artikel 4.