Art. 4.1. Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Oegstgeest houdende regels omtrent wonen

We willen in de geraamde woningbehoefte voorzien met stevig verder bouwen in Nieuw Rhijngeest, maar ook door ruimte te geven voor plannen in het bestaande dorp. We willen daarbij ons dorpse en groene karakter behouden en versterken. We zetten in op de nieuwbouw van gemiddeld 125 à 130 woningen per jaar. Om dit de bereiken ramen we een plancapaciteit van 30% extra (totaal 165 à 170 woningen per jaar). Rekening houdend met de gebruikelijke planuitval komen we op de gewenste productie uit. Het getal is echter niet heilig. We gaan voor woningbouw die een meerwaarde heeft voor het karakter van het dorp. Wat willen we: onze belangrijkste uitdagingen Er is behoefte aan minimaal 1230 woningen tot 2030 erbij, maar we streven naar een toevoeging van 1400 woningen in onze gemeente. Hiermee vangen we ook een deel van de subregionale behoefte op waarin andere gemeenten niet kunnen voorzien. Met 30% erbij (uitgaande van 1400 woningen) komen we uit op een nastrevenswaardige plancapaciteit van 1800 woningen. Dit aantal is met de Leidse subregio afgestemd. Het is tegelijkertijd ook een maximum. Als Oegstgeest meer plancapaciteit zou willen is opnieuw regionale afstemming nodig. We realiseren dit met doorbouwen in Nieuw Rhijngeest èn met plannen in het bestaande dorp. In de omgevingsvisie is ruimtelijk ingevuld hoe we het dorpse karakter behouden, door bijvoorbeeld te bepalen wat passende bouwhoogtes zijn voor welk type woongebied. Binnen het dorp zien we kansen voor herbestemming omdat bijvoorbeeld bankvestigingen hun functie verliezen, of door het verplaatsen van de Leo Kannerschool naar de ‘Geesten’. Op deze plekken willen we meewerken aan het realiseren van woningen, door middel van transformatie of sloop/nieuwbouw. We willen de bouwplannen (binnen het dorp) in een breder verband beoordelen en daarin meenemen; moet het plan deel uitmaken van een bredere gebiedsgerichte ontwikkeling? Wat is de maatschappelijke meerwaarde en wat is eventueel het maatschappelijke ‘verlies’ (bijvoorbeeld indien als gevolg van de functieverandering een populaire maatschappelijke ontmoetingsplek verdwijnt). En wat zijn de ‘meekoppelkansen’ zoals een aantrekkelijker openbare ruimte, of aantrekkelijker groen, etc. Dit pakken we integraal op in de omgevingsvisie. Bij nieuwbouw en transformatie streven we naar een klimaatbestendiger Oegstgeest. Denk daarbij aan gescheiden afvoer en infiltratie van regenwater en voldoende buffering hiervoor, groene tuinen, groene daken etc. Karaktervolle groei tenslotte is ook een buitenruimte die uitnodigt tot gezond gedrag en sociaal contact: lopen, fietsen, elkaar ontmoeten. Onze bosachtige parken nodigen daarvoor al uit. De nieuwbouw doet hier niet aan af maar draagt juist bij aan de diversiteit van groen en ontmoeting (nieuwe aantrekkelijke pleinen, plantsoenen, groene gevels, etc.). We willen ruimte geven aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Bijvoorbeeld collectieven van starters of van ouderen (Knarrenhof), met daarbij de kanttekening dat de verwerving van grond een verantwoordelijkheid van de initiatieven zelf is. Tenslotte willen we meer grip krijgen op kamerverhuur en koop door beleggers. Het valt op dat er binnen de gemeente steeds meer vragen binnenkomen over woningsplitsing. Dit lijkt te worden veroorzaakt door enerzijds de strengere regelgeving op het gebied van kamerverhuur in Leiden, en anderzijds doordat steeds meer spaarders de woningmarkt hebben ontdekt als interessant belegging, nu spaargeld niets meer opbrengt. Hierdoor bestaat het risico op een moeilijker toegankelijk koopaanbod voor reguliere kopers. Enerzijds wordt op deze wijze betaalbare woonruimte gerealiseerd. Anderzijds kan, bij grote concentraties, de leefbaarheid van buurten onder druk komen te staan. Wat gaan we doen? Doelstelling Inspanningen en instrumenten Nieuwbouw tot 2030 Integrale afweging bij de beoordeling van nieuwbouwplannen We geven ruimte aan initiatief en willen tegelijkertijd het karakter van ons dorp versterken. Er zijn nu voldoende plannen, maar tegelijkertijd nodigen we partijen uit die grond bezitten of grond kunnen verwerven, om met plannen te komen die maatschappelijke meerwaarde hebben. De omgevingsvisie maakt een integrale afweging van plannen mogelijk. Met een integraal afwegingskader voor bouwplannen willen we anticiperen op de systematiek van de omgevingsvisie. In de aanloop naar de omgevinsgvisie omarmen we alvast de filosofie. We denken hierbij aan een periodieke beoordeling van bouwplannen op basis waarvan we een ranglijst opstellen. Projecten dienen aan te sluiten bij de woningbehoefte en te voldoen aan onze eisen voor betaalbaarheid. Bovendien gaat het in de beoordeling juist ook om kenmerken die we niet in eisen (kunnen) vastleggen maar die wel onderscheidend zijn en het karaker van Oegsgeest versterken. Te denken valt aan: het creëren van senioren woningen speciaal in centraal gelegen delen van het dorp in de buurt van voorzieningen (een ontwikkelaar kan bijvoorbeeld in zee gaan met een een Knarrenhof initiatief); Natuurinclusief bouwen: De gemeente wil het dorp verder vergroenen en aantrekkelijker maken als leefomgeving voor mensen en (beschermde) dieren. Daarom moedigt de gemeente aan om natuurvriendelijk te bouwen. Dit heet ook wel ‘natuurinclusief bouwen’. Bij natuurinclusief bouwen houden ontwikkelaars rekening met beschermde diersoorten en de hoeveelheid groen op, aan en rondom gebouwen. Voldoen aan ‘bijna energieneutraal bouwen’ (BENG): vanaf 1 januari 2021 verplicht. Benutten bestaande woningvoorraad Regelgeving opstellen kamerverhuur en woningsplitsing We stellen een huisvestingsverordening op waarin we kamerverhuur gaan reguleren. Eventuele waterbedeffecten vanuit Leiden zullen hierin worden geadresseerd. Met de huisvestingsverordening willen we de leefbaarheid van buurten borgen door bijvoorbeeld een maximum te stellen aan het aantal in een woning te verhuren kamers, of bijvoorbeeld het percentage panden voor kamerverhuur per buurt en/of per straat.

Rechtspraak bij dit artikel