We willen meer betaalbare woningen voor onze jongeren die een start op de woningmarkt maken. Ook voor ‘semi-starters’, zoals mensen die snel een huis nodig hebben vanwege een verbroken relatie, willen we dat er meer woon mogelijkheden zijn, zodat bijvoorbeeld gescheiden ouders bij elkaar in de buurt kunnen blijven wonen.
Ook moeten er meer woningen komen voor huishoudens met een lager en midden inkomen. Dat is het cement van ons dorp: zoals onze leraren, verplegers, politie, verzorgenden, agenten, loodgieters etc.
Wat willen we: onze belangrijkste uitdagingen
We willen een gemeente zijn die voldoende voorziet in de woonbehoefte van huishoudens met een laag- en een middeninkomen. Voldoende woningen voor jonge starters uit Oegstgeest, maar ook voor huishoudens met lage- en middeninkomens, zodat mensen met essentiële beroepen (leraar, politieagent, verzorgende, , verpleegkundige, loodgieter, elektricien) meer kans krijgen op een betaalbare woning in Oegstgeest. Tegelijkertijd zijn we een welvarend dorp en willen we ook voor de bemiddelde Oegstgeestenaar en instromer bouwen. We bouwen kortom voor een regionale behoefte, waarmee we tegelijkertijd voldoende woonmogelijkheden voor onze inwoners realiseren.
Voor de sociale huur zien we vooral als gevolg van de woonvraag van bijzondere doelgroepen en statushouders een extra opgave. In plaats van 15% sociale huur op basis van de trendmatige behoefte (waarmee het huidige aandeel sociale huur in onze gemeente min of meer gelijk zou blijven) zetten we in deze collegeperiode in op 25% sociale huur. Met de nagestreefde toevoeging van 1400 woningen tot 2030 (zie par. 4.1) komt dit neer op 350 woningen, gemiddeld 32 woningen per jaar. Dit is inclusief de verhoging met 10% (van 15% naar 25%). Deze 10% komt neer op 140 sociale huurwoningen extra, gemiddeld is dat 14 woningen per jaar: dit is de helft van de geraamde extra opgave in verband met de huisvesting van bijzondere doelgroepen (zie hoofdstuk 3). We willen invulling geven aan deze behoefte, maar blijven ook voorzichtig, omdat we niet precies weten hoe deze zich de komende jaren ontwikkelt, en in hoeverre de verdeling van deze groepen over de regio verandert, ten opzichte van de geanalyseerde situatie in 2018.
Voor het voorzien in de woonbehoefte van middeninkomens zetten we in deze collegeperiode in op middeldure huur. Daarbij zorgen we ervoor dat de middeldure huur minimaal 20 jaar middelduur blijft. Het alternatief voor middeninkomens, een substantiële toevoeging van koopwoningen (ruim) onder de € 300.000,- lijkt vooralsnogniet realistisch, vanwege de hoge grondprijzen in Oegstgeest. Bovendien kent Oegstgeest een relatief hoog percentage ZZP-ers, een categorie die moeilijk een hypotheek krijgt. Op termijn is het niet uitgesloten dat deze betaalbare koopwoningen aan de woningvoorraad kunnen worden toegevoegd. Het is een wenselijke aanvulling op het woningaanbod voor middeninkomens. We zetten ons hiervoor in mits in voldoende mate verzekerd kan worden dat deze woningen gedurende langere tijd betaalbaar blijven voor middeninkomens en met inachtneming van het feit dat het op korte termijn moeilijk kan blijken dit type woningen aan de woningvoorraad toe te voegen.
Martpartijen pakken deze vraag niet op. Vanwege dit marktfalen willen we concrete afspraken maken met MeerWonen over middeldure huur. In de prestatieafspraken voor 2020 is reeds opgenomen dat, als de gemeente MeerWonen benadert met een concrete locatie voor middeldure huur, de corporatie daar in principe positief tegenover staat, mits dit binnen de kaders past.
Voor de nieuwbouw kiezen we voor de volgende verdeling naar eigendom en prijs (prijspeil 2023):
Sociale huur: 30% (huur tot € € 808,06)
Middeldure huur of betaalbare koop: 35% (huur € 808,06 tot € 1.021.02 of betaalbare koop met een vrij-op-naamprijs tot € 355.000,-)
Vrije sector koop: 35% (in de praktijk vrij-op-naam prijzen van € 355.000,- en hoger
Hiermee sluiten we goed aan bij de regionale afspraken voor sociale- en middeldure woningbouw, zoals opgenomen in de Woonagenda – Holland Rijnland 2023 (de Regionale Woonagenda), namelijk:
“Van de nieuwbouw is minimaal 30% sociale huur (netto toevoeging) in elke gemeente. We monitoren de realisatie hiervan op het niveau van het totale programma in de gemeente, dus niet op het niveau van afzonderlijke projecten”;
“Van de nieuwbouw is minimaal 35% van de netto toevoeging bereikbaar voor middeninkomens (op gemeenteniveau). De verdeling over prijscategorieën binnen dit segment wordt door de gemeenten zelf bepaald”.
Over de uitvoering is in de Regionale Woonagenda afgesproken dat de nieuwe percentages stapsgewijs worden ingevoerd. Op programmaniveau moet alle nieuwbouw in elke gemeente vanaf 2025 conform de percentages uit de RWA worden gerealiseerd.
Er moeten voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar komen voor uitstroom uit Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen en Jeugdzorg (met name eenpersoonshuishoudens): kleine woningen, bij voorkeur tot de kwaliteitskortingsgrens en anders tot de eerste aftoppingsgrens.
We willen flexibele oplossingen zoeken voor de bij elkaar genomen aanzienlijke actuele vraag naar betaalbare sociale huurwoningen. Dit is vaak ook een vraag naar kleine woningen. Voor veel woningzoekenden vanuit Beschermd Wonen of de Maatschappelijke Opvang is een woonoppervlakte van 30 tot 50m2 al genoeg, en voor sommigen zelfs de meest passende woninggrootte.
Een specifieke woonvorm binnen Oegstgeest vormen de woonwagens (9 standplaatsen). Op basis van de uitspraak van het College van de Rechten van de Mens en het rapport ‘Woonwagenbewoner zoekt standplaats’ van de Nationale Ombudsman moeten gemeenten maatwerk bieden. De regio Holland Rijnland gaat de woningbehoefte van woonwagenbewoners in kaart brengen. Vervolgens bespreken de regiogemeenten welk beleid nodig en wenselijk is. In afwachting hiervan blijft het aantal standplaatsen in Oegstgeest onveranderd.
Ten slotte is er vanuit de Duin- en bollenstreek vraag naar huisvesting voor laagbetaalde arbeidsmigranten. We vinden dat de verantwoordelijkheid hiervoor bij lokale werkgevers ligt. Ook wordt de gemeente af en toe benaderd met de vraag of er ruimte is voor ‘tiny houses3 Een compact veelal zelfvoorzienend (niet aangesloten op gas, elektra, riolering) vrijstaand huisje, met doorgaans natuurlijke materialen gebouwd, passend bij een milieuvriendelijke, minimalistische levensstijl. ’. We vinden dat ‘tiny houses’ niet passen binnen het karakter en de schaarse ruimte van Oegstgeest.
Wat gaan we doen?
Doelstelling
Inspanningen en instrumenten
Nieuwbouw tot 2030
Verplichting 25% sociale huur per nieuwbouw plan voor deze collegeperiode
We stellen een minimum van 25% sociale huur verplicht per bouwplan. De verplichting geldt voor elk bouwplan, met uitzondering van de bouw van 1 woning voor eigen bewoning. Indien dit percentage redelijkerwijs niet haalbaar is, bestaat de mogelijkheid de verplichting tot sociale huur af te kopen. De hoogte van de afkoopsom wordt periodiek geïndexeerd. Met deze afkoopsom kan elders in het dorp de sociale woningbouw gecompenseerd worden.
Bij grotere bouwlocaties hebben we een voorkeur voor exploitatie door een toegelaten instelling (MeerWonen). We leggen dit vast in bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst of in het bestemmingsplan gekoppeld aan een doelgroepenverordening.
Verplichting 25% middeldure huur per nieuwbouw plan voor deze collegeperiode
We stellen, aanvullend op 25% sociale huur, een minimum van 25% middeldure huur verplicht per bouwplan. De verplichting geldt voor elk bouwplan, met uitzondering van de bouw van 1 woning voor eigen bewoning. Indien dit percentage redelijkerwijs niet haalbaar is, bestaat de mogelijkheid de verplichting tot middeldure huur af te kopen. Bovendien bestaat de mogelijkheid om binnen dit percentage eveneens te kiezen voor het realiseren van betaalbare koop, mits de initiatiefnemer kan verzekeren dat deze woningen gedurende langere tijd betaalbaar blijven voor middeninkomens.
We leggen dit vast in bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst of in het bestemmingsplan gekoppeld aan een doelgroepenverordening.
Actualiseren vereveningsfonds sociale huur
Onze huidige ‘beleidsregels stimulering sociale woningbouw’ dienen geactualiseerd te worden. De belangrijkste veranderingen zijn:
Aanpassing van het aandeel sociale huur naar 25%
De afkoop van sociale huur dient marktconform te worden (gebaseerd op actuele grondprijzen), evenals de bijdrage voor partijen die meer dan 25% sociale huur realiseren.
Introductie vereveningsfonds middeldure huur
Volgens dezelfde systematiek als voor de sociale huur hebben we het voornemen om voor de middeldure huur een vereveningsfonds in te stellen. Het fonds wordt gevuld met bijdragen van projecten waar minder dan 25% middeldure huur/betaalbare koop gerealiseerd wordt. Hiermee worden partijen ondersteund (gecompenseerd voor hun onrendabele top) die meer dan 25% middeldure huur realiseren. Uitgangspunt is dat de inleg en de ondersteuning marktconform en (in gelijke situaties) gelijk zijn, en dat de steun alleen mogelijk is zolang het fonds beschikt over voldoende middelen.
Opstellen huisvestingsverordening/ doelgroepenverordening
Voor zover sociale- en middeldure huurwoningen geen eigendom worden van woningcorporaties, leggen we vast waar sociale- en middeldure huur aan dient te voldoen. De voorwaarden betreffen:
De prijs/kwaliteit verhouding (op basis van het woningwaarderingsstelsel)
De maximale huurverhoging per jaar
Een minimale instandhoudingstermijn van 20 jaar
De wijze van toewijzing (sociale huur via de regionale systematiek voor woningtoewijzing Huren in HollandRijnland)
Dit zal worden vastgelegd in een huisvestingsverordening, in combinatie met een doelgroepenverordening.
Betere toegankelijkheid woningvoorraad
Creëren meer woonmogelijk-heden voor jongeren
Zoals is opgenomen in de prestatieafspraken met MeerWonen en de huurders van MeerWonen gaan we de mogelijkheid onderzoeken om huurwoningen beter te benutten voor jongeren, doordat zij met samen met vrienden in een woning kunnen wonen (bijvoorbeeld friends-contracten). Bij grootschalige toepassing zou deze woonvorm een nadelig effect op de woonomgeving kunnen hebben. Kleinschalige toepassingen, om te beginnen in de vorm van enkele pilots, zien we als een kansrijke manier om de woonmogelijkheden voor onze jongeren te verbeteren.
Voorrang geven aan verschillende categorieën huurders (starters, gezinnen, senioren) voor verschillende woningtypen in Oegstgeest met lokaal maatwerk.
Op 1 januari 2O2O zijn de aangepaste regels voor lokaal maatwerk in werking getreden. Deze worden aangehaald als: 'Beleidsregels Lokaal Maatwerk Gemeente Oegstgeest'. Hierbij stelt de gemeente bij maximaal 25% van het gemiddeld aantal verhuringen van sociale huurwoningen specifieke eisen aan de toewijzing. Samenvattend worden:
eengezinshuurwoningen met voorrang toegewezen aan gezinnen;
senioren huurwoningen met voorrang toegewezen aan senioren;
overige huurapparementen met voorrang toegewezen aan starters.
Binnen de categorieën gezinnen en senioren is extra voorrangscriterium het achterlaten van een sociale huurwoning.
Tenslotte krijgen binnen elke categorie, na toepassing van bovenstaande criteria, woningzoekenden uit Oegstgeest voorrang.
Het lokaal maatwerk is vastgesteld in overleg met MeerWonen en de huurders van MeerWonen. In de prestatieafspraken 2020 is opgenomen dat de effecten van de inzet van lokaal maatwerk jaarlijks worden geëvalueerd.
Evaluatie startersleningen
In de tweede helft van 2020 wordt een evaluatie van de bestaande starterslening, met bijbehorend advies, aan de raad voorgelegd.
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.2.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Oegstgeest houdende regels omtrent wonen