Zoals in de voorgaande paragrafen uiteengezet, verkoopt de gemeente Meierijstad kavels voor de realisatie van woningbouw en bedrijventerreinen. Het uitgangspunt voor de te hanteren grondprijs van de kavels is dat de uitgifte plaatsvindt onder marktconforme voorwaarden. Het hanteren van een marktconforme grondprijs is om diverse redenen van belang. De opbrengsten door grondverkoop zijn van grote invloed op het financieel resultaat van het grondbedrijf. In de veranderlijke markt is het van belang de grondprijzen regelmatig te updaten. Verder past het binnen de eisen die de Grondexploitatiewet stelt en voorkomt het staatssteun.
Systematiek bepalen marktconforme grondprijs
Om tot een onafhankelijke en rechtmatige opbouw van de grondprijzen te komen, is een taxatiecommissie gevraagd om de waarde te bepalen. De taxatiecommissie bestaat uit drie gespecialiseerde externe adviesbureaus, die gezamenlijk een prijsadvies hebben uitgebracht. De taxatiecommissie heeft de grondprijzen op basis van een combinatie van de comparatieve en de residuele methode berekend. Bij de comparatieve methode wordt gekeken naar gerealiseerde transacties en gehanteerde grondprijzen van vergelijkbare gronden. Bij de residuele berekening wordt de waarde van de grond bepaald door een VON-prijs (marktwaarde) te verminderen met de bijbehorende bouw- en bijkomende kosten (stichtingskosten).
De taxatiecommissie werkt met locatieprofielen en heeft analyses voor de woningmarkt en de bedrijventerreinen in Meierijstad opgesteld. De locatieprofielen zijn gericht op de kernen binnen Meierijstad. Vervolgens zijn enerzijds de prijsniveaus van woningen en bedrijfspanden en anderzijds de stichtingskosten geanalyseerd.
De prijsniveaus (commerciële waardes) zijn aan de hand van referenties en bureauexpertise per vastgoedsegment per type per kern bepaald. Voor woningen zijn dit de VON-prijzen per woningtype per kern. Voor bedrijventerreinen zijn dit grondprijzen die omliggende gemeenten hanteren. De stichtingskosten zijn op basis van referenties per vastgoedsegment bepaald. Met behulp van de residuele grondwaardemethode (VON-prijs minus stichtingskosten) leidt dit tot de actuele en marktconforme grondwaarde.
Grondprijs woningbouw
Bovenstaande systematiek leidt tot verschillende grondprijzen per kern en per type woning. Met de differentiatie in prijzen per kern en per type woning wordt zoveel als mogelijk de marktconforme waarde benaderd. De grondwaarde is het hoogst in de grootste kernen (Veghel, Sint-Oedenrode, Schijndel). Het verschil met de kleinere kernen van Meierijstad wordt veroorzaakt door het verschil in verkoopprijzen van woningen. De opbrengstpotentie van nieuwbouwwoningen (dus de VON-prijzen) zijn in de grote kernen groter dan in de kleinere kernen. De stichtingskosten zijn in de gehele gemeente gelijk. Dit resulteert in een lagere residuele grondwaarde voor de kleinere kernen.
Wat betreft sociale woningbouw zijn in 2018 prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporaties gemaakt. Onderdeel van deze prestatieafspraken zijn de gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen. In januari 2020 zijn afspraken gemaakt over de grondprijs voor gestapelde sociale huurwoningen.
Deze prijzen voor sociale woningbouw en de bijbehorende voorwaarden zijn te vinden in bijlage 3 bij deze nota.
Grondprijs bedrijfsgrond
Voor de bedrijventerreinen leidt bovenstaande systematiek tot verschillende grondprijzen per bedrijventerrein en per locatie. Omdat de bouwkavels op een bedrijventerrein kunnen verschillen wordt een bandbreedte per bedrijventerrein gehanteerd. De uiteindelijke grondprijs die in de koopovereenkomst wordt opgenomen is afhankelijk van de ligging, gebruiksmogelijkheden, vorm en belendingen van de kavel.
Grondprijs maatschappelijke doeleinden
Voor maatschappelijke doeleinden wordt er onderscheid gemaakt in maatschappelijke doeleinden met commerciële functie en zonder commerciële functie.
Bij maatschappelijke doeleinden met een commerciële functie moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk, fitnesscentrum of kinderdagverblijf of functies die hiermee te vergelijken zijn. De grondprijs voor deze categorie wordt bepaald op basis van de residuele methode.
Maatschappelijke doeleinden zonder commerciële functie zijn onder andere een bibliotheek, school of wijkcentrum. De grondprijs voor deze functies wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode.
Jaarlijkse vaststelling grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Het college stelt de grondprijs voor alle kernen vast, ook al zijn er in bepaalde kernen geen uitgeefbare kavels. Hiermee wordt transparantie in de systematiek gegeven en daarnaast worden de grondprijzen ook gebruikt als basis voor de bepaling van de prijs voor o.a. de groen- en reststroken. Alle grondprijzen staan vermeld in bijlage 3 bij deze nota.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies