Art. 2.1 Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent het Retailpark Belvédère — deelaspecten en (spel-)regels stedenbouwkundige kwaliteit

ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit, bebouwing/bouwmassa en beeldkwaliteit zijn aspecten die betrekking hebben op de stedenbouwkundige kwaliteit van de ontwikkeling als geheel, en die randvoorwaarden stellen aan de uitwerking van de verschillende (gebouw- ) delen. Uiteindelijk worden deze vertaald naar bebouwingsregels voor de verschillende clusters. De basisregels worden in het navolgende beschreven. Op de volgende pagina’s zijn uitstraling, rooilijnen, oriëntatie/entrees, rooilijnen en bouwhoogtes uitgewerkt. samenhang en contrast gebouwen Het is nadrukkelijk de bedoeling dat de nieuwe gebouwen van het Retailpark Belvédère stedenbouwkundig en architectonisch samenhang vertonen. De ordening van de bouwmassa’s, de uitwerking van de architectuur en de materiaalkeuze worden daartoe als middelen ingezet. Samenhang in de totale gebiedsontwikkeling wordt verkregen door inzet van een beperkt aantal architectonische middelen bij de nieuw te ontwikkelen gebouwen (2a,2d,3 en 4) en leidt tot de beeldkwaliteit ‘uniform hedendaags’ (zie uitwerking bij beeldkwaliteit): eenvoudige vorm van de hoofdvolumes continue goot- en rooilijnen, zonder verspringingen afgeronde hoeken hoofdbouwmassa als thema accentuering entrees en oriëntatiepunten. De gebouwen van cluster 1, 2d en 3 zoeken qua hoogte en architectuur aansluiting bij de reeds gerealiseerde en in aanbouw zijnde bouwmarkten. Zij zijn onderdeel van, en geven vorm aan, grotere bouwblokken bestaande uit meerdere gebouwen. Het gebouw op de zichtlocatie aan de Noorderbrug (cluster2a) en het gebouw van cluster 4 (bij wijziging) dienen ontworpen te worden als solitair (alzijdig, 1 gebouw met 1 architectuur) en dienen voldoende massa (lengte x diepte x hoogte) te krijgen om ruimtevormend te kunnen zijn. Een ‘landmark’ draagt als hoogteaccent bij aan de oriëntatie in en naar het gebied. In de regels per cluster is dit nader uitgewerkt In contrast met de grootschaligheid en uniformiteit wordt beoogd een aantal van de architectonisch interessante bedrijfsgebouwen (2b en 2c) te behouden. Deze gebouwen vormen ruimtelijke accenten, lenen zich voor kleinschalige of specifiekere invulling, en maken de locatie voor de bezoeker interessanter. Als de gebouwen toch vervangen (moeten) worden is de beeldkwaliteit voor de nieuwbouw “Eigentijds traditioneel” (zie uitwerking bij hoofdstuk 2.2. beeldkwaliteit) Illustratie Stedenbouwkundig plan ruimtelijke kwaliteit openbare ruimte Door de begeleidende beplanting van de Belvédèrelaan als stadsentree en de Pontonniersweg als centrale ontsluiting is een sterk ruimtelijk beeld ontstaan. Door de reconstructie van de Fort Willemweg (fietsstroken, continuïteit voetpaden en begeleiding met bomen) wordt ook deze weg een ruimtelijke drager van het plan. De bomenrij verbindt, maar kadert de parkeerpleinen ook ruimtelijk in. Een andere belangrijke ruimtelijke drager is het groene voorplein (groene driehoek) waar de verbinding naar de binnenstad voor fietsers en voetgangers, de rijgdraad van het ‘kralensnoer’, langs loopt. Voor het goed functioneren van de verbinding moet deze veilig en aantrekkelijk zijn. Daartoe moet de route voldoende maat hebben ; een 6 (3,5+0,5+2) meter breed fiets- en voetpad in ruime groene setting. De route langs het (fiets-)pad wordt begeleid met een rij bomen ter verhoging van de verblijfskwaliteit. Daarnaast is het van belang dat er een duidelijke zichtrelatie ontstaat tussen de onderdoorgang naar het Frontenpark en het groene voorplein met de gebouwen. De belangrijkste entree vanuit de richting van de binnenstad (Sphinx/Frontenpark) wordt vormgegeven middels een driehoekig pleintje, het ‘koppelstuk’, tussen de te ontwikkelen deellocaties. Dit pleintje heeft meerdere functies die in de inrichting tot uiting moeten komen: het ontsluit de PDV-locatie, het verbind de deelontwikkelingen, en daarnaast moet het zich ontwikkelen tot een verblijfs- en ontmoetingsplek toegankelijk tijdens winkeltijden. Er wordt in ieder geval niet op geparkeerd, geladen of gelost. En er vind ook geen opslag op plaats. Het is wel de ideale plek voor een terras, een grote bank onder de boom, een speel toestel, een kunstwerk etc. Geschetst is het ideale eindbeeld waarbij het pleintje aan alle zijden begrenst wordt door wanden. Eventueel zou aan de oostzijde, bij toepassing wijzigingsbevoegdheid cluster 4, de pleinwand vervangen kunnen worden door een bomenrij of een meer solitair liggend gebouwtje. De terreininrichting van de parkeerpleinen middels beplanting, straatmeubilair en bestratingsmateriaal dient de ruimtelijke kwaliteit en samenhang van het gebied te versterken. Voldoende brede voetgangersverbindingen (>=3 meter) langs de entreezijdes van de gebouwen zijn daar een onderdeel van. Op de parkeerterreinen worden naast verlichting en aanduiding voor de entree geen gebouwde voorzieningen toegevoegd. Eventuele stallingen voor fietsen, winkelwagens etc. worden in de gebouwen geïntegreerd. De richtlijnen van het CROW en het handboek Openbare Ruimte van de gemeente Maastricht zijn taakstellend voor maatvoering en kwaliteit van wegen, (parkeer-) terreinen en paden. illustratie openbare ruimte bebouwingslijnen en bouwvlakken Langs de Belvédèrelaan liggen de voorgevels minimaal 18 meter vanaf de erfgrens vanwege het ruimtelijke beeld van deze stedelijke invalsroute en het parkeren op het voorterrein van de bouwlocatie. Langs de Fort Willemweg is aan de noordzijde de bestaande voorgevel rooilijn maatgevend. Voor clusters met een directe of transformatie bestemming (1 en 2 a,b,c, en d) zijn bouwvlakken bepaald waarbinnen gebouwd moet worden bij (her-) ontwikkeling. De randen van het bouwvlak vormen de wanden van de aanliggende openbaar toegankelijke ruimtes; de Belvédèrelaan, het centrale plein en de groene wig langs de aanlanding. De gevels aan de zichtzijdes liggen dan ook op de begrenzing van het bouwvlak, tenzij een afwijking wordt toegestaan. Bij het bepalen van de bouwvlakken is rekening gehouden met de minimaal benodigde ruimte voor verkeer en logistiek waarbinnen de totale verkeersafwikkeling, de expeditie en het parkeren moeten worden opgelost. Aan het maximale bouwvlak kan geen recht worden ontleend voor een minimaal bouwoppervlak. Intensivering van het programma kan leiden tot een aanvullend ruimtebeslag voor expeditie of parkeren. Dit dient dan binnen het bouwvlak (aan de achterzijde) opgelost te worden. Alleen bij gebouw 2a is een minimum bebouwingsoppervlak gedefinieerd (van 130x38 meter) om voldoende bouwmassa en wandvorming te verkrijgen. Voor de clusters 3 en 4 zijn bouwvlakken aangegeven die bij wijziging van de bestemming taakstellend zijn voor de beoogde ontwikkeling (bij 4 meerdere varianten mogelijk). afstand zijdelingse perceelsgrens Bij de zichtzijdes vanaf de openbare weg wordt per cluster aaneengesloten gebouwd. De afstand van bebouwing tot de zijdelingse en achterliggende perceelsgrenzen (daar waar deze niet tot de zichtzijdes behoren) bedraagt minimaal 3 meter. Middels een afwijking mag er onder voorwaarden tot in de perceelsgrens worden bebouwd. illustratie bebouwingslijnen en bouwvlakken uitstraling rondom versus voorzijdes Hoewel alle clusters (behalve 2b en 4) uit één gebouw bestaan, zijn er verschillen in de eisen die aan die gebouwen gesteld worden. In hun architectonische uitwerking hebben de gebouwen die onderdeel van een bouwblok vormen één duidelijke voorzijde. De gebouwen moeten ook ‘om de hoek’ als voorzijde worden ontworpen indien deze vanaf de openbare ruimte inzichtelijk is. Dit geldt voor de clusters 2c en 2d. Aan de voorzijdes zijn geen erfafscheidingen hoger dan 1 meter en geen opslag toegestaan. De clusters 2a, 2b, 3 en 4 liggen vrij in de ruimte en hebben zichtzijdes rondom. Dit vraagt een zorgvuldige uitwerking van de gebouwen in architectuur en materialisering. De clusters 2A, 2B en 3 Aan de zichtzijdes zijn geen erfafscheidingen hoger dan 1,2 meter en is geen opslag toegestaan. De blokken van 2a en 4 hebben aan de zijde van de groene 2d driehoek extra hoogte (minimaal 12 meter) en architectonische kwaliteit (welstand) nodig, omdat zij de belangrijkste zichtzijde 4 van het Retailpark vormen. Eventuele laad- en losvoorzieningen dienen bij deze blokken inpandig (dus in het gebouw) opgelost te worden. Bij alle gebouwen speelt de zichtbaarheid van het dakvlak een rol door de verhoogde ligging van het Noorderbrugtracé. Bij de gebouwen dient het ‘daklandschap’ mee ontworpen te worden en dienen installaties binnen het hoofdvolume opgelost te worden. Ook indien het ‘parkeren op het dak’ betreft; het parkeren dient dan aan het zicht onttrokken te worden. illustratie uitstraling oriëntatie en ligging entrees oriëntatie De oriëntatie van de gebouwen dient naar de openbare weg plaats te vinden Dit ten behoeve van een optimale uitstraling van de bebouwing en de sociale veiligheid van belendende wegen en parkeerterreinen. Publieksfuncties, etalages en hoofdentree’s tot de gebouwen liggen aan de belangrijke openbare ruimtes; Belvédèrelaan, Pontonniersweg en Fort Willemweg. De toegangen rondom de (parkeer-)pleinen dragen bij aan de verblijfskwaliteit op de pleinen en versterken de interne routing door het Retailpark. bebouwing/bouwmassa; maatvoeringsnormen en accenten hoogte De hoogtes van de bestaande gebouwen kennen een grote verscheidenheid; globaal varieert het tussen de 6 tot 15 meter. Omdat de nieuwe bebouwing ook ruimtevormend moet zijn, worden hogere minimumbouwhoogtes voorgeschreven langs de belangrijkste ruimten. Hierdoor ontstaat ook een mooi contrast met de aanwezige beeldbepalende gebouwen. Omdat het om ruimtevorming gaat betreft de minimum eis de hoogte van de wanden aan de zichtzijde. (zie ook uitstraling). Hoogte accenten liggen in de clusters 2A en 4 die beeldbepalend zijn langs de aanlanding van de Noorderbrug. lagen Bebouwing is voorzien in 1, maximaal 2 bouwlagen. Het aantal lagen is per cluster voorgeschreven. Bij cluster 2A en 4 kan daar, binnen de maximum hoogte, maximaal 1 laag bij komen ten behoeve van parkeren of ondergeschikte functies van het hoofdprogramma, zoals sanitair, installaties etc. Voorwaarden hiervoor zijn: passend binnen de programmatische ontwikkeling voorzien in parkeren versterking van de ruimtelijke kwaliteit / het stedelijk beeld Oriëntatiepunten zijn verbijzonderingen in de architectuur van het gebouw die de gewenste routes ondersteunen. Reclamezuilen zijn kleinschalige objecten (3-4m.) die de entree naar de voorterreinen markeren. Het ‘landmark’ is, als letterlijk hoogtepunt (20-30 m.), het oriëntatiepunt en symbool van het Retailpark Belvédère als geheel. Het is integraal onderdeel van de architectuur van het gebouw van cluster 2a. Eventueel kan het als neutraal object in de groene voorruimte worden geplaatst. Samen met de hoogte accenten en de beplanting helpt het landmark dan mee om de aanlanding van de Noorderbrug te ‘ritmeren’. Positie en uitwerking bij het alternatief worden dan samen met stedenbouw en welstandsmonumentencommissie bepaald. Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit van de locatie. programmatische invulling (toedeling; voor kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing zie bestemmingsplan Retailpark) Er is voor gekozen de PDV+ m2 zoveel mogelijk te concentreren in cluster 1 en 2, respectievelijk langs de Belvédèrelaan en rondom het centrale parkeerplein, om zo snel mogelijk voldoende kritische massa op te bouwen voor een aantrekkelijk winkelgebied. Omdat de beschikbare winkel m2 gelimiteerd zijn, is per cluster een aantal m2 toegedeeld. Overige m2 binnen de clusters kunnen binnen de voorgestelde mix van PDV+, leisure en horeca worden aangevuld. In totaal is er ongeveer 50.000m2 te verdelen (36.000m2 wvo winkels en 15.000m2 bvo leisure ). Cluster 1 (reeds gerealiseerd) 2 bouwlagen: begane grond en deels (50%) verdieping PDV+ / uitsluitend woonwinkels <=7500m2 wvo Cluster 2 2a – 2 bouwlagen totaal +/- 13.000m2 bvo waarvan maximaal PDV+ (winkels) <= 9000m2 wvo rest leisure /horeca en alleen op de verdieping 2b - 1 bouwlaag PDV+ (winkels) <=1600m2 wvo rest leisure/ horeca/retailgerelateerd bedrijf 2c - 1 bouwlaag PDV+ (winkels) <=2400m2 wvo rest leisure/ horeca/retailgerelateerd bedrijf 2d - 1 bouwlaag PDV+ (winkels) <=3300m2 wvo rest leisure/ horeca/retailgerelateerd bedrijf Cluster 4 - 2 bouwlagen begane grond en deels (50%) verdieping Bedrijf of resterend PDV+(winkels) / leisure / horeca (totaal +/- 10-15.000m2 bvo) Cluster 3 - 1 bouwlaag Bedrijf of resterend PDV+(winkels) / leisure / horeca (totaal +/- 5000m2 bvo) illustratie programma 2.2 (spel)regels architectuur en welstand Twee beeldkwaliteitenarchitectonische kwaliteit Hier wordt met een formulering van de gewenste beeldkwaliteiten een kader geschetst waarmee de WMC (welstands- en Monumentencommissie) bouwaanvragen kan toetsen aan ‘redelijke eisen van welstand’. Als bedrijventerrein had het gebied als toetsingskader B1/ Industrieterrein. Omdat het is een nieuw te ontwikkelen zichtlokatie betreft, is een hogere kwaliteit vereist dan bij de bestaande gebouwen uit B4 / PDV en GDV. Daarom wordt in deze beleidsregel een meer gedetailleerde beeldkwaliteit met aanvullende eisen beschreven. Bij toetsing door de Welstands- en monumentencommissie moet onderhavig document worden gezien als een beeldkwaliteitsplan voor een bijzondergebied, zoals de welstandsnota ‘Welstand, maatwerk in kwaliteit’ uit februari 2018 er meerdere kent. De specifieke welstandsciteria worden hier weergegeven. De algemene welstandsciteria en de relevante bijzondere criteria (recame , verlichting en vlaggen) blijven onverminderd van kracht indien /voor zover deze beleidsregel daarin niet voorziet. algemene welstandscriteria/beoordelingsaspecten Een gebouw voldoet aan ‘redelijke eisen van welstand’ als het tegemoetkomt aan een aantal verwachtingen en/of uitgangspunten. Deze hebben betrekking op: de relatie van het gebouw met de omgeving; de (architectonische) kwaliteit van het gebouw op zich; de gebruikte materialen, detaillering en kleurstelling. bebouwing en omgeving Een gebouw moet een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte in de stad of het landschap. Hoe groter de openbare betekenis van een gebouw, dus hoe meer het door mensen wordt gebruikt en gezien, hoe hoger de eisen op dit gebied. Elk ontwerp maakt gebruik van verwijzingen naar of overeenkomsten met bijvoorbeeld bouwstijlen, periodes uit het verleden, een bepaald gebruik of een maatschappelijke ontwikkeling. Dit moet op een zorgvuldige manier gebeuren zodat de waarnemer het gebouw kan begrijpen en plaatsen in de cultuur, geschiedenis en huidige maatschappelijke realiteit. bebouwing op zich Een gebouw moet een samenhangend geheel vormen doordat de ruimtes, volumes en vlakken in evenwichtige maatverhoudingen zijn ontworpen. De verschijningsvorm van een gebouw moet een relatie hebben met het gebruik en met de manier waarop het is gemaakt. Het beeld van een gebouw moet een zekere structuur hebben, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat. materiaal, detaillering en kleur Materialen, bouwkundige details en kleuren moeten het karakter van een bouwwerk ondersteunen. Ook moeten ze de ruimtelijke samenhang met de omgeving verduidelijken of versterken. Zoals in het voorgaande aangegeven is gekozen voor het in standhouden van het contrast tussen nieuwe en bestaande bebouwing. Dit uit zich in twee beeldkwaliteiten: ‘Uniform modern’ en ‘Eigentijds traditioneel’. Op de volgende pagina’s worden de kenmerken van beide beeldkwaliteiten uitgewerkt aan de hand van referentiebeelden. De architectonische uitwerking van de gebouwen wordt getoetst door de WMC (welstands- en Monumentencommissie). Hierbij bepaald zij o.a. de mate van uniformiteit i.r.t. de gewenste samenhang. Retailpark Belvédère; overzicht centrale plein Fort Willemweg 41 ‘Uniform modern’ Qua beeldkwaliteit is het uitgangspunt bij nieuwbouw van de clusters (2a,2d,3 en 4) hedendaagse gebouwen te realiseren die aansluiting zoeken bij de reeds gerealiseerde bouwmarkten en cluster 1. Eenvoudige bewerkte volumes, gebouwd van hoogwaardige materialen, met de nadruk op doorgaande goothoogtes en accentuering van de hoeken. Kenmerkend voor de beeldkwaliteit “uniform hedendaags” zijn: eenvoudige vorm van de, grootschalige, hoofdvolumes continue goot- en rooilijnen, zonder verspringingen afgeronde hoeken van de hoofdbouwmassa als thema accentuering entrees en oriëntatiepunten Materiaal keuze is hoogwaardig: metaal in aansluiting op de recent gerealiseerde gebouwen Kleurkeuze: grijstonen met desgewenst kleuraccenten in de entreezones. Kleuraccenten ondersteunen het architectonische beeld; maximaal 1 kleuraccent per gebouw en van ondergeschikte expressie Reclame: volgens de kaders van de reclamenota. Afweging aantal, grootte en positie wordt per bouwplan gemaakt. Integreren reclamevoering individuele winkels/bedrijven aan de pleinzijde.

Rechtspraak bij dit artikel