Sinds enkele jaren maakt de gemeente Meppel geen onderscheid meer in de grondprijzen voor projectmatige en particuliere woningbouw. De grondprijzen worden bepaald door middel van residuele grondwaardeberekeningen die jaarlijks worden geactualiseerd.
De voordelen van deze methode zijn dat:
er geen sprake meer is van aparte berekeningen via een grondquote tabel (*);
er beter wordt aangesloten bij de specifieke marktomstandigheden per locatie;
de ontwikkelende partij weet duidelijker waar hij aan toe is;
er zijn nagenoeg geen nacalculaties nodig.
Tot 2013 werden de grondprijzen aan de hand een grondquotetabel bepaald. Het nadeel van deze tabel was dat ieder afwijking in de V.O.N.-prijs van een woning leidde tot een correctie van de grondprijs. Door bandbreedtes te hanteren hoeft een (beperkte) bijstelling van de V.O.N.-prijs per woning niet meteen te leiden tot een andere grondprijs.
2.1.1 Sociale woningbouw
Voor het komende jaar is de maximale huur geïndexeerd. Voor personen ouder dan 23 jaar is de liberalisatiegrens € 752,33 (dit was: € 737,14) voor sociale huurwoningen. Dit bedrag is de maximale maandelijkse huur om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Voor personen jonger dan 23 jaar geldt een lagere maximale huurprijs die voor 2021 is vastgesteld op € 442,46 (dit was: € 432,51).
Aan de hand van een comparatieve vergelijking worden de gehanteerde grondprijzen voor sociale woningbouw als marktconform beoordeeld. De onrendabele top voor sociale huurwoningen is toegenomen door de stijgende bouwkosten en de eis tot realisatie van bijna energie neutrale woningen. Gelet op het feit dat gemeente Meppel al een aantal jaren dezelfde vaste kavelprijzen hanteert voor de sociale woningbouwcategorie, hebben we voor het jaar 2021 gekozen om deze vaste kavelprijzen, bestemd voor de bouw van sociale huurwoningen, te indexeren met de door de NRVT (Nederlandse Register voor Vastgoedtaxateurs) verwachte inflatieprognose. Voor het jaar 2021 bedraagt het inflatiepercentage 1,40%. Binnen de sociale woningbouwcategorie wordt onderscheid gemaakt in eengezinswoningen onder en boven de aftoppingsgrens 1 De aftoppingsgrens is de bovengrens van de maandelijkse huurprijs voor de toekenning van huurtoeslag. Er zijn 2 aftoppingsgrenzen die ieder jaar op 1 januari worden aangepast. Voor 2021 is de lage aftoppingsgrens vastgesteld op € 633,25 voor 1 of 2-persoonshuishoudens tussen 23 en de AOW-gerechtigde leeftijd. De hoge aftoppingsgrens is vastgesteld op € 678,66 voor huishoudens van 3 of meer personen., als volgt:
Woningbouw- categorie
Type woning
Normkavel oppervlakte
2020
2021
Sociale sector
Eéngezins, onder aftoppingsgrens
125 m²
€ 16.925,-
€ 17.162,-
Eéngezins, boven aftoppingsgrens
140 m²
€ 20.750,-
€ 21.041,-
Tabel 1: Vaste kavelprijzen sociale woningbouw exclusief BTW.
De basis voor deze grondprijsafspraken met corporaties/beleggers is dat de woning in het sociale segment blijft. Mocht de corporatie/belegger toch willen verkopen binnen een periode van 10 jaar, dan is die corporatie/belegger een suppletie (nabetaling) verschuldigd bij de verkoop van die betreffende woning. De suppletie bedraagt het geïndexeerde verschil tussen de betaalde (sociale) grondprijs, en de grondprijs zoals die in deze grondprijzennota is vastgelegd voor een soortgelijke vrije sectorwoning. De CPI-index is in deze regeling van toepassing. De basisbedragen voor de nabetaling zullen in de akte van levering worden vermeld.
2.1.2 Vrije sector woningbouw
Voor het bepalen van de grondprijzen maken we gebruik van bandbreedtes. Afhankelijk van locatie-specifieke kenmerken wordt de grondprijs bepaald binnen deze bandbreedte. Daarnaast is het mogelijk om de grondprijs voor minder courante kavels met maximaal 10% naar beneden bij te stellen.
De grondprijzen van bouwrijpe percelen worden jaarlijks geactualiseerd aan de hand van residuele grondwaardeberekeningen. De ‘residuele grondwaarde’ is het verschil tussen de opbrengstwaarde van het te realiseren onroerend goed (V.O.N.-prijs of beleggingswaarde verminderd met BTW) en de stichtingskosten.
Bij de vrije sector woningbouw zien wij, mede door de laag blijvende hypotheekrente, de verkoopprijzen stijgen. De uitbraak van het Corona virus sinds maart 2020 lijkt nog geen effect te hebben op de woningprijzen. De bouwkosten de afgelopen jaren ook gestegen, onder andere vanwege de eis tot het bouwen van gasloze en duurzame nieuwbouwwoningen.
Per 1 januari 2021 geldt de eis om woningen bijna energieneutraal (BENG) te bouwen. Wij zien de stijging van de bouwkosten echter afvlakken. Wij laten, vanwege de gestegen woningprijzen en de hogere bouwkosten van duurzame nieuwbouwwoningen, de vrij op naam prijzen van de verschillende segmenten iets verhogen en de categorie ‘Starters’ tot € 235.000,- (was in 2020 € 230.000,-) te laten lopen.
Op basis van de uitgevoerde residuele grondwaardeberekeningen hebben wij de grondwaarden voor bouwrijpe gronden van nieuwbouwwoningen verhoogd.
Binnen de gemeente Meppel zien wij in het opbrengstenniveau nog steeds verschillen. Met name in Nijeveen liggen de transactieprijzen gemiddeld lager. De bouwkosten zijn hier nagenoeg gelijk. Bij gelijke bouwkosten leidt dit tot een lagere grondwaarde. In deze grondprijzennota worden daarom ook weer aparte grondprijzen gehanteerd voor bouwgrond in Meppel en Nijeveen, respectievelijk Nieuwveense Landen en Danninge Erve Zuid. In Danninge Erve Zuid zal er dan ook sprake zijn van een beperktere stijging van de grondprijzen.
Woningbouw-categorieën
V.O.N.-prijzen woning
incl. BTW
Grondprijzen/m², excl. BTW (Nieuwveense Landen, Meppel) 2020
Grondprijzen/m², excl. BTW (Nieuwveense Landen, Meppel) 2021
Starters (#)
tot € 235.000
€ 175,- tot € 195,-
€ 180,- tot € 220,-
Goedkoop (#)
€ 235.000 tot € 275.000
€ 190,- tot € 210,-
€ 195,- tot € 235,-
Middenduur 1
€ 275.000 tot € 325.000
€ 205,- tot € 225,-
€ 210,- tot € 240,-
Middenduur 2
€ 325.000 tot € 375.000
€ 205,- tot € 225,-
€ 210,- tot € 245,-
Middenduur 3
€ 375.000 tot € 425.000
€ 225,- tot € 270,-
€ 235,- tot € 280,-
Duur
vanaf € 425.000
€ 225,- tot € 275,-
€ 235- tot € 280,-
Tabel 2: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Nieuwveense Landen Meppel.
De vermelde grondprijzen zijn exclusief BTW.
(#) minimale kavelprijs bedraagt € 23.750,- excl. BTW
Woningbouw-categorieën
V.O.N.-prijzen woning
incl. BTW
Grondprijzen/m², excl. BTW (Danninge Erve Zuid, Nijeveen) 2020
Grondprijzen/m², excl. BTW (Danninge Erve Zuid, Nijeveen) 2021
Starters (#)
tot € 235.000
€ 165,- tot € 185,-
€ 165,- tot € 185,-
Goedkoop (#)
€ 235.000 tot € 275.000
€ 180,- tot € 200,-
€ 180,- tot € 200,-
Middenduur 1
€ 275.000 tot € 325.000
€ 195,- tot € 215,-
€ 195,- tot € 215,-
Middenduur 2
€ 325.000 tot € 375.000
€ 195,- tot € 215,-
€ 195,- tot € 215,-
Middenduur 3
€ 375.000 tot € 425.000
€ 210,- tot € 245,-
€ 215,- tot € 245,-
Duur
vanaf € 425.000
€ 210,- tot € 265,-
€ 215,- tot € 265,-
Tabel 3: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Danninge Erve Zuid Nijeveen.
De vermelde grondprijzen zijn exclusief BTW.
(#) minimale kavelprijs bedraagt € 23.750,- excl. BTW
2.1.3 Vrije kavels
Voor de vrije kavels (kaveluitgifte aan particuliere bouwers) wordt de grondprijs via een staffel bepaald, afhankelijk van de grootte van het bouwperceel en de ligging. Ook voor de particuliere kaveluitgifte wordt een onderscheid gemaakt in de grondprijzen voor een bouwkavel in Nijeveen en Meppel. Voor vrije kavels groter dan 500 m² geldt een ‘getrapt’ systeem (zie rekenvoorbeeld) met de volgende m²-prijzen:
Vrije kavels
Grondprijzen/m², excl. BTW
(Nieuwveense Landen, Meppel)
Grondprijzen/m², excl. BTW
(Danninge Erve Zuid, Nijeveen)
< 500 m²
€ 235,- tot € 300,-
€ 215,- tot € 300,-
500 - 750 m²
€ 175,- tot € 200,-
€ 165,- tot € 200,-
750 - 1000 m²
€ 150,-
€ 140,- tot € 150,-
> 1.000 m²
€ 85,-
€ 75,- tot € 85,-
Tabel 4: Grondprijzen vrije kavels per m² exclusief BTW.
De bandbreedte die wordt gehanteerd bij de uitgifteprijzen voor vrije kavels in Nieuwveense Landen hebben we verhoogd zodat deze overeenkomt met de categorie ‘Duur’. Dit betekent een stijging van de onderkant van de bandbreedte van € 200,- in 2020 naar € 235,- in 2021, exclusief BTW per m².
Voor Danninge Erve in Nijeveen hebben wij de bandbreedte voor vrije kavels ook iets laten stijgen ten opzichte van 2020. Het gaat om een stijging aan de onderkant van de bandbreedte van € 190,- naar € 215,- exclusief BTW per m².
Rekenvoorbeeld:
Bij verkoop van een particuliere bouwkavel van 1.100 m² in het plan Nieuwveense Landen, op een gemiddelde locatie, bedraagt de grondprijs:
500 x € 267,50
=
€ 133.750,-
250 x € 187,50
=
€ 46.875,-
250 x € 150,-
=
€ 37.500,-
100 x € 85,-
=
€ 8.500,-
Totaal
€ 226.625,-
(exclusief BTW)
2.1.4 Gestapelde woningbouw (appartementen)
Bij de uitgifte van bouwgrond ten behoeve van de realisatie van appartementen is het van belang welk kaveloppervlakte wordt gehanteerd. Wordt hierin ontsluiting van het perceel opgenomen en is sprake van een eigen tuin of parkeeroplossing op eigen terrein? Is bijvoorbeeld sprake van een volledig verdiepte parkeervoorziening, dan gaat dit met aanzienlijke stichtingskosten gepaard. Appartementen kunnen in diverse vormen worden uitgevoerd. Er zijn verschillen in kapvorm, aantal bouwlagen, type (galerij, portiek, urban villa), grootte, bergingen, balkons, buitenruimten en met of zonder eigen parkeerplaats. Daarnaast zijn er grote verschillen in exploitatievorm (koop/huur), vormfactor (oppervlakte GBO / oppervlakte BVO), opbrengstpotentie en stichtingskosten. Het opbrengstniveau varieert daarnaast vaak per verdieping. Het lijkt daardoor niet eenduidig een vast percentage van de grondprijs voor eengezinswoningen toe te rekenen.
Derhalve is net als in 2020 besloten de grondwaarde per casus te laten bepalen aan de hand van concrete ontwerptekeningen, op basis van vergelijkingstransacties en op basis van de residuele methode.
2.1.5 Huurwoningen
Voor de vrije sector huurwoningen met een huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens (voor 2021 is deze € 752,33) wordt de grondprijs per woning bepaald door de grondprijs (zie tabel 2 en 3) te rekenen over de getaxeerde V.O.N.-prijs inclusief BTW. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat de verkoopwaarde van de woning in het vrije verkeer, in onverhuurde staat wordt bepaald. Daarmee is de belegger vrij om de woningen te verkopen op een door hem gewenst moment zonder dat verrekening hoeft plaats te vinden.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.1
Woningbouw
Onderdeel van Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Meppel houdende regels omtrent grondprijzen