Art. 3.2 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering — Woningvraag: uitkomsten algemeen woningbehoefteonderzoek

Migratie is de belangrijkste onzekere factor De kwantitatieve woningvraag (= de vraag naar het aantal woningen) wordt ten eerste bepaald door demografische ontwikkelingen (geboorte, sterfte, migratie). Geboorte en sterfte zijn redelijk goed voorspelbaar en veranderen in de tijd niet snel. Ook binnenlandse migratiepatronen veranderen niet snel. Dat is anders voor internationale migratie. Deze is moeilijk voorspelbaar en kan op korte termijn sterk veranderen. De effecten van de Coronacrisis zijn daar een goed voorbeeld van. Ten tweede wordt de kwantitatieve woningvraag beïnvloed door sociaal-economische en sociaal-culturele ontwikkelingen. Denk aan de leeftijd waarop jongeren uit huis gaan om zelfstandig te gaan wonen, echtscheiding en het langer zelfstandig wonen van ouderen. Vier prognoses met verschillende veronderstellingen over migratie In het woningmarktonderzoek is een vergelijkende studie gemaakt van verschillende gezaghebbende prognoses (CBS/PBL, Abf/Primos en Etil/Progneff). De verschillende uitkomsten zijn met name terug te voeren op verschillende veronderstellingen over de migratie, zowel de nationale als de internationale. In het woningmarktonderzoek is de Progneff 2019 update als basis genomen voor de berekeningen over de woningbehoefte, omdat deze het beste aansluit op de ontwikkelingen in het verleden en de verwachtingen over de toekomst. Qua veronderstellingen over de migratie is deze voor Maastricht het meest positief. In aanvulling op deze bevolkingsprognoses zijn aanvullende scenario’s ontwikkeld die inzicht geven in de gevolgen van de onzekerheid bij migratie voor de woningbehoefte: Wat gebeurt er met de woningvraag als de instroom van nieuwe studenten in het hoger onderwijs met 10% afneemt? Wat gebeurt er met de woningvraag als gevolg van de extra werkgelegenheid verbonden aan de doorontwikkeling van Chemelot, de Health campus Randwyck en de mogelijke komst van de Einsteintelescoop? Wat zijn de mogelijke effecten van de Coronacrisis op de migratie? Hiervoor is de ‘oude’ Progneff 2019 prognose gebruikt (hierin zijn inmiddels verouderde migratiecijfers gebruikt; deze prognose is inmiddels vervangen door een update waarin de nieuwste, hogere migratiecijfers van het CBS uit 2019 zijn verwerkt. Woningbehoefte tot en met 2030 Tabel 4 Groei huishoudens = groei woningbehoefte tot 2030 (NB exclusief studenten op kamers en zelfstandige studenteneenheden) Basisscenario (Progneff 2019 update) Scenario Minder migratie = ‘Corona-scenario’ Scenario Minder studenten (-10%) Scenario Groei werkgelegenheid (+6.700 banen) -1.715 -4.130 (-2.425 t.o.v. basis) -2.110 (-395 t.o.v. basis) +1.435 (+3.150 t.o.v. basis) Bron: Stec, 2020 De uitkomsten van de scenario’s laten zien dat het effect van de migratie op de huishoudenontwikkeling groot is 12 Het totaal aantal huishoudens (inclusief studenten) bedraagt momenteel ca. 69.900 (CBS, Statline, 2020).. In het scenario ‘minder migratie’ (Corona-scenario) is de afname van het aantal huishoudens bijna 2,5 keer zo groot als in het basisscenario. Worden de scenario’s doorgetrokken naar 2040, dan slaat ook bij het werkgelegenheidsscenario de groei om naar een afname van het aantal huishoudens met ruim 2.000 huishoudens. Het effect van een daling van het aantal studenten op de woningvraag is niet zo groot. Dat komt omdat het grootste deel van de studenten op kamers of in een wooneenheid woont. Een vermindering van het aantal studenten heeft daarmee een beperkt effect op de vraag naar reguliere zelfstandige huisvesting. Daarnaast blijft na afstuderen een beperkt deel in Maastricht wonen. De meerderheid vertrekt voor een vervolgstudie, werk of relatievorming naar elders. Een afname in het aantal afgestudeerde studenten, die zich bovendien pas voordat enkele jaren nadat de instroom is verminderd, werkt daarom maar beperkt door op de vraag naar reguliere zelfstandige huisvesting. Het effect van de groei van werkgelegenheid 13 Het totaal aantal arbeidsplaatsen in Maastricht bedraagt momenteel circa. 75.000. is daarentegen substantieel. De veronderstelde groei van 6.700 arbeidsplaatsen doet het beeld kantelen van een afname naar een groei van het aantal huishoudens van ruim 1.400 tot 2030. Dit illustreert het grote effect van de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen op de woningbehoefte. En het betekent dat een tegenvallende ontwikkeling van de werkgelegenheid leidt tot een daling van behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Woningbehoefte tot 2040 Tot 2030 geeft alleen het scenario werkgelegenheid een groei in huishoudens (exclusief studenten). Doorgerekend tot 2040 laat ook dit scenario een afname van het aantal huishoudens zien (exclusief studenten). Dat komt omdat er na 2030 niet is gerekend met een (extra) groei van de werkgelegenheid, waardoor dit scenario na 2030 weer gelijk wordt aan het basisscenario. Aanzet woningbouwprogramma volgens Stec Uit de vergelijking van de 4 scenario’s is volgens Stec een robuust (‘altijd goed’) programma af te leiden. Dit zijn woningen waar in alle scenario’s behoefte aan is. Alleen de omvang van de behoefte verschilt per scenario. Deze woningen vormen dus altijd een zinvolle aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Dit programma bestaat uit ten eerste grondgebonden koopwoningen in diverse prijsklassen en ten tweede uit levensloopbestendige woningen. De vraag naar grondgebonden woningen komt voort uit vooral jongere huishoudens die vanuit de sociale huursector en de particuliere huursector willen doorstromen naar een koopwoning. De vraag naar nultredenwoningen komt voort uit de groeiende groep senioren die vanuit een bestaande huur- of koopwoning willen doorstromen naar een levensloopbestendige woning waar zij comfortabel kunnen blijven wonen als er lichamelijke beperkingen zijn of komen. De vraag van deze laatste groep zit wat ‘verstopt’ in de cijfers. Het blijkt dat er tot en met 2030 bij ouderen (65+) een behoefte is aan 2.500 appartementen/nultredenwoningen. In het gebruikte doorstroommodel valt deze vraag weg tegen het aantal van 4.500 appartementen die door jongere doelgroepen in dezelfde periode bij verhuizing worden achtergelaten. Maar deze vrijkomende woningen zullen veelal gestapelde woningen zonder lift zijn en deze woningen zijn niet geschikt voor ouderen. Dat betekent dat in de vraag van ouderen naar appartementen moet worden voorzien in levensloopbestendige nieuwbouw en aanpassing van bestaande woningen. Stec adviseert om 80% van de woningbouwprogrammering in te zetten voor plannen die kwalitatief gezien aansluiten bij alle scenario’s. Om voldoende flexibiliteit te houden is het advies om de resterende 20% van het woningbouwprogramma te reserveren als flexibele ‘speelruimte’. Hiermee kan de gemeente bijvoorbeeld plannen toevoegen die slechts in enkele scenario’s voorkomen. De aantallen woningen waaraan behoefte is, verschillen per scenario. In de tabel zijn de onder- en bovengrenzen aangegeven. Tabel 5 Advies Stec woningbouwprogramma tot 2030 80% vastleggen 20% vrije ruimte Sociale huur Appartement en/of nultredenwoningen, vanaf 80 m² (+290 tot +640 woningen) Woningtypen die in enkele scenario’s voorkomen: Bijv. goedkope grondgebonden koopwoningen Daarnaast specifieke doelgroepen in huur of koop: Starters Expats En/of onderscheidende concepten: Tiny houses Knarrenhofjes Friends-concepten Grondgebonden woningen, vanaf 120 m² (+120 tot +260 woningen) Koop Grondgebonden woningen, tot 120 m² en met een prijs tussen de € 250.000,- en € 350.000,- (+150 tot +520 woningen) Grondgebonden woningen, vanaf 120 m² en met een prijs tussen de € 250.000,- en € 350.000,- (+270 tot +590 woningen) Grondgebonden woningen, tot 120 m² en met een prijs vanaf € 350.000,- (+120 tot +700 woningen) Bron: Stec 2020, bewerking gemeente Opgemerkt wordt dat een aantal aanbevolen woningcategorieën in de praktijk zeer moeilijk realiseerbaar zullen zijn. Grote betaalbare sociale huurwoningen zijn onder de huidige condities (o.a. hoge bouwkosten, verhuurdersheffing) niet of nauwelijks economisch rendabel te realiseren, laat staan dat commerciële marktpartijen dit oppakken. Daarnaast blijkt uit aanvullende verdiepende onderzoeken dat de vraag naar sociale huurwoningen aanzienlijk groter is dan uit het Stec onderzoek naar voren komt. Woningoverschot Minstens zo belangrijk als de vraag waar tekorten zich kunnen voordoen is de vraag waar zich overschotten kunnen gaan voordoen. Overschotten op de markt hebben immers vaak negatieve effecten (onvoldoende vraag leidt tot verminderde verhuur- en verkoopbaarheid; dit kan -zeker als de markt meer ontspannen raakt als er veel nieuwbouw wordt gepleegd- leiden tot leegstand, verloedering, achterstallig onderhoud etc.). Tabel 6 Overschotten tot 2030 Sociale huur Appartement en/of nultredenwoningen, tot 80 m² (-1.510 tot -2.090 woningen) Grondgebonden huurwoningen, tot 120 m² (-360 tot -520 woningen) Vrije sector huur Grondgebonden woningen, tot 120 m2 (-410 tot -550 woningen) Appartementen/nultreden tot 80 m2 (-300 tot -430 woningen) Appartementen/nultreden vanaf 80 m2 (-180 tot -350 woningen) Koop Appartementen/nultreden tot 80 m2 (alleen in scenario werkgelegenheid) (-130) In alle scenario’s is er een overschot aan kleine sociale huurappartementen. Deze is het kleinst in het scenario werkgelegenheid. In alle scenario’s, behalve ‘werkgelegenheid’, is er daarnaast een overschot aan grondgebonden sociale huur. In alle scenario’s is er een overschot aan vrije sector huur. Dit impliceert dat de huidige vraag naar middelduur niet zozeer is ingegeven door de intrinsieke woningvraag van woningzoekenden, maar door het rijksbeleid t.a.v. middeninkomens in de sociale huur en het hoge huurprijsniveau dat in de markt wordt afgedwongen. Verband tussen nieuwbouw en bestaande voorraad Er is een verband tussen bijbouwen voor tekorten en overschotten. Als er meer wordt gebouwd dan waar behoefte aan is, ontstaan overschotten. En als er meer woningen worden toegevoegd in segmenten waar al overschotten bestaan, nemen die overschotten verder toe. Daar staat tegenover dat het onttrekken van incourante woningen in de bestaande voorraad zorgt voor meer ruimte voor toevoeging van kwalitatief goede nieuwbouwconcepten. Er is dus een rechtstreeks verband tussen de omvang van de nieuwbouw en de ontwikkelingen in de bestaande voorraad. De volgende figuur geeft dit schematisch weer. Belangrijk is dus dat bij elk nieuwbouwprogramma de gevolgen hiervan voor de bestaande voorraad in kaart worden gebracht en dat als er meer wordt gebouwd er ook meer overschotten aan minder courante woningen zullen ontstaan. Nieuwbouw en bestaande woningvoorraad moeten dus altijd in onderlinge samenhang worden bekeken. Figuur 3 Samenhang nieuwbouw en bestaande woningvoorraad Door Stec is een analyse gemaakt welke delen van de bestaande woningvoorraad het meest kwetsbaar zijn, met andere woorden welke woningen in de toekomst naar verwachting minder gevraagd zullen zijn en waar overschotten zich mogelijk het duidelijkst kunnen gaan laten zien. Hiertoe is deze voorraad beoordeeld op woningkenmerken, omgevingskenmerken en intrinsieke woonkwaliteit (ligging, historische waarde en monumentenstatus). Deze meting geeft een nulmeting van de toekomstbestendigheid en kwetsbaarheid van de bestaande woningvoorraad. Uit deze analyse komt naar voren dat de voorraad kwetsbare woningen relatief veel voorkomt bij de kleinere corporatiewoningen (zowel grondgebonden woningen als appartementen) en de goedkopere grondgebonden koopwoningen. Figuur 4 Woningtypen in kwetsbare woningvoorraad Qua bouwperiode ligt de nadruk bij de kwetsbare voorraad op de periode 1945-1970 en 1970-1990, ofwel de jaren van de grote naoorlogse bouwproductie. Stec heeft de woningvoorraad beoordeeld op een groot aantal kenmerken, onderverdeeld in woningkenmerken, omgevingskenmerken en intrinsieke kwaliteit (=historische waarde, monumentaliteit en ligging ten opzichte van het centrum). Figuur 5 toont de score als alleen naar woningkenmerken wordt gekeken. Hieruit blijkt dat in veel buurten een deel van de woningvoorraad als kwetsbaar wordt beoordeeld. De spreiding is dus vrij groot. De buurten met absoluut gezien de grootste aantallen kwetsbare woningen zijn Heer, Daalhof, Wittevrouwenveld, Mariaberg en Scharn. Meestal gaat het om (buurten met veel) huurwoningen die kwetsbaar zijn. Met name in Heer en Scharn zijn ook veel koopwoningen kwetsbaar. Figuur 5 Relatieve prestatiescore bestaande woningvoorraad op basis van woningkenmerken (NB het gaat om relatieve scores ten opzichte van het Maastrichtse gemiddelde) NB: door de gebruikte gebiedsindeling kleuren een aantal gebieden aan de randen van de stad rood. In deze gebieden zijn slechts enkele woningen aanwezig. Figuur 6 toont de resultaten waarbij ook wordt gescoord op omgevingskenmerken en intrinsieke kwaliteit. Belangrijkste verschil is dat de concentratie van kwetsbare woningen groter is dan wanneer alleen wordt gekeken naar woningkenmerken. Figuur 6 Relatieve prestatiescore bestaande woningvoorraad (NB het gaat om relatieve scores ten opzichte van het Maastrichtse gemiddelde) In deze woonprogrammering wordt het thema van de wijkenaanpak niet verder uitgewerkt. Dat zal plaatsvinden bij de actualisatie van de omgevingsvisie en prestatieafspraken met de corporaties. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de (effecten van nieuwbouw op de) particuliere woningvoorraad.

Rechtspraak bij dit artikel