Art. 3.3 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering

De doelgroep die op grond van rijksregelgeving in aanmerking komt voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot € 39.000,-. Corporaties mogen tijdelijk (tot 2021) ook woningen verhuren aan zgn. lage middeninkomens met een huur tot € 42.000,-. Deze groep is niet in de hiernavolgende berekeningen meegenomen. Verder zijn alleen zelfstandig wonende studenten in een meergezinswoning in de berekeningen meegenomen. Studenten die op kamers wonen of in een 1-kamerwoning wonen, zijn niet meegenomen, omdat zij geen gebruik maken van de reguliere zelfstandige woningvoorraad. Tabel 7 Omvang sociale huurwoningvoorraad en sociale doelgroep, 2020 en 2030 (excl. studenten in kamerverhuurpanden of 1-kamerwoningen) Het woningmarktonderzoek laat zien dat er in 2020 een zeer beperkt tekort is aan sociale huurwoningen gezien de huidige omvang van de doelgroep (reguliere woningzoekenden met een laag inkomen) en de wijze waarop deze is gehuisvest (155 woningen, ofwel een tekort van 0,7%). Hierbij is ervan uitgegaan dat alle sociale huurwoningen van de corporaties worden ingezet om de doelgroep te huisvesten die op basis van het inkomen recht heeft op huurtoeslag (en die niet elders geschikt woont). Naar verwachting krimpt de doelgroep tot 2030 met ruim 2.000 huishoudens. Uitgaande van een gelijkblijvende sociale woningvoorraad resulteert dit in een theoretisch overschot van bijna 1.400 woningen in 2030. Dat de doelgroep afneemt is een logische ontwikkeling, omdat de bevolkingsprognose uitgaat van een afnemend aantal huishoudens. Dit heeft ook invloed op het aandeel huishoudens met een laag inkomen. Onzekerheden in de prognose Ook bij deze cijfers past een ‘Corona-voorbehoud’. De ontwikkeling van het aantal huishoudens met een laag inkomen is ook afhankelijk van de ontwikkeling van de economie en de werkgelegenheid. Een slecht draaiende economie zet de werkgelegenheid en inkomensontwikkeling onder druk. Dit kan het aantal huishoudens met een laag inkomen doen groeien. Dat geldt voor zowel werkenden als bijvoorbeeld ouderen die niet meer werken, omdat ook de hoogte van uitkeringen en pensioenen onder druk kan komen te staan. Daarnaast komen deze uitkomsten uit een doorstroommodel. De kans bestaat dat door de Coronacrisis de doorstroming van huur naar koop zal gaan stagneren. Hierdoor zullen er minder huurwoningen vrijkomen, waardoor het overschot zich in de praktijk niet zal gaan voordoen en zelfs kan omslaan in een tekort. Goedkope en dure scheefheid Een tweede reden om een kanttekening te maken bij het voor 2030 berekende overschot is dat de huidige sociale voorraad niet alleen wordt bewoond door huishoudens uit de doelgroep. De Rekenkamer Maastricht heeft daar in haar rapport over de lokale woningmarkt aandacht voor gevraagd 14 Woonbeleid’, Rekenkamer Maastricht, mei 2020. Daarnaast woont een deel van de doelgroep te duur gezien hun inkomen. Zie de volgende tabel. Tabel 8 Aandeel scheefwoners in corporatiewoningen Maastricht Bijna 1 op 10 sociale huurwoningen wordt bewoond door een huishouden dat niet tot de doelgroep behoort (= goedkoop scheefwonen). Omgekeerd woont bijna 1 op 6 huishoudens die tot de doelgroep hoort te duur gezien hun inkomen (= duur scheefwonen). Het percentage te goedkoop wonenden is de afgelopen jaren licht gedaald van 10,7% in 2014 naar 9,4% in 2018. Het passend toewijzen heeft hieraan bijgedragen. Het percentage te duur wonenden is de afgelopen jaren gestegen van 11,7% in 2014 naar 14,1% in 2018. Dit ondanks het passend toewijzen. De oorzaken hiervoor kunnen verschillend zijn: huurverhogingen, inkomensdalingen, meer toewijzingen boven de aftoppingsgrenzen. Bovenstaande is nog niet het complete beeld van de vraag naar sociale huurwoningen. Uit de onderzoeken naar internationale werknemers, wonen en zorg en de huisvesting van bijzondere doelgroepen komt een extra vraag naar sociale huurwoningen naar voren die niet in deze berekeningen zijn meegenomen (zie 3.2.5, 3.2.6 en 3.2.7). Deze extra vraag is fors van omvang en verklaart dan ook waarom in deze programmering toch wordt ingezet op een uitbreiding van de sociale woningvoorraad ondanks dat de vraag van de reguliere doelgroep naar verwachting daalt.

Doelgroep: sociale huur

Rechtspraak bij dit artikel